хранение имущества
Стоимость места на парковке в домах класса "бизнес" и "люкс" сопоставима с ценой двухкомнатной квартиры в панельной многоэтажке. Более того, дефицит парковочных мест в некоторых домах настолько велик, что цены на машиноместо взлетают до $130 тыс. Застройщики утверждают, что они делают все возможное для решения проблемы дефицита парковочных мест. Препятствуют им строительные нормы, нехватка площадей и технические особенности расположения коммуникаций столицы.
Свободны от постоя
"Площадь подземного паркинга рассчитывается на стадии подготовки проектной документации на основании СНиПов,— объяснили Ъ в пресс-службы департамента инвестиционных программ строительства города Москвы.— Согласно этим нормам, на каждую квартиру должно быть не меньше 1-1,5 машиноместа. Иначе проект просто не будет утвержден".
На практике заложенный СНиПами минимальный размер места для хранения машины — 2,3x5 м — ничтожно мал. Для иномарок предусмотренных площадей явно недостаточно. Разместить автомобиль на площадке такого размера можно, но к ней еще нужно подъехать и развернуться, не задев стоящие рядом машины. Поэтому на практике выходит, что, несмотря на соответствие дома нормативам, квартир в нем оказывается в несколько раз больше, чем мест в паркинге.
В относительно благополучном с точки зрения строительных норм малоэтажном комплексе "Три тополя" на Плющихе количество машиномест вдвое превышает количество квартир, в жилом комплексе "Камелот" это соотношение равно 1:1,3.
Но на практике этого оказывается мало — у жильцов редко бывает меньше двух машин на семью.
"Как правило, мы сталкиваемся с тем, что машиномест оказывается меньше, чем даже квартир в доме, а не то что жильцов,— рассказывает менеджер компании 'Инком-Недвижимость'.— Кроме того, часто парковки предусмотрены только для покупателей дорогих квартир. Во многих домах машиноместо можно приобрести только вместе с квартирой от 150 кв. м".
Типичный пример — дом по адресу Новый Арбат, 29. Поскольку мест в паркинге по проекту оказалось меньше, чем квартир, машиноместа продавались только с жильем от 120 кв. м. В результате вся придомовая территория заставлена автомобилями. На аукционе, устроенном одним из жильцов, машиноместо было куплено за $130 тыс. Застройщик югославская компания "Грубер" объясняет, что наличие городских коммуникаций не позволило оставить больше места для парковки еще на стадии проекта. Добавим, что в другом доме, который строила эта компания,— #14 на Сивцевом Вражке — машиноместо было куплено за $200 тыс.
Впрочем, эти цифры — исключение из правил. В среднем по Москве стоимость машиноместа в организованном паркинге сейчас начинается от $15 тыс.
"Если квартира в домах бизнес- и люкс-класса продается только с одним машиноместом или вовсе без площади для парковки, на ее продажу уходит в два-три раза больше времени, чем на реализацию аналогичного предложения, но с паркингом на два автомобиля,— рассказывает Елена Каширина, руководитель отдела элитного жилья агентства 'БЕСТ-Недвижимость'.— Застройщики понимают это, но не всегда могут построить адекватную парковку по техническим причинам. Квартиры-то все равно продаются — с машиноместом и без него".
Всем места не хватит
К "техническим причинам" относятся прежде всего городские коммуникации, не позволяющие строить подземный паркинг. С такой проблемой застройщики сталкиваются, как правило, в Центральном округе. При желании проблему паркинга все равно можно решить. К примеру, невозможно было рыть парковку под несколькими домами на Цветном бульваре и для их жильцов выкупили парковочные места в наземном многоэтажном паркинге в Большом Головине переулке.
В паркинге дома в Малом Сухаревском переулке не хватало мест для всех жильцов, и строительная компания выкупила для них места в ближайшем бизнес-центре. Здесь машиноместо продается по $40-60 тыс.
С той же проблемой столкнулся застройщик дома 29 по Гоголевскому бульвару. Еще на фазе начала строительства были предусмотрены зависимые места парковки: машину загоняют на платформу, после чего платформа поднимается, а место внизу занимает еще один автомобиль. Для застройщиков такой вид парковки оказывается весьма дорогостоящим: помимо высоты потолков от трех метров необходима круглосуточная служба парковки. Тем не менее зависимые места парковки становятся распространенным явлением, сообщили нам в проектных институтах города. Оснащенные специальной техникой парковки предусмотрены почти в каждом втором разрабатываемом сейчас архитекторами проекте новых домов люкс-класса.
Покупателям квартир в доме на Гоголевском бульваре нижнее место обходится в $65 тыс., верхнее — в $45 тыс. Логичнее, на наш взгляд, было бы сделать наоборот. Поскольку кто будет платить за упавший автомобиль и за тот, который будет им разбит, риэлтеры сказать пока не могут — ответственность будет позже записана в домовом уставе.
Нужно сказать, что жильцы дома "Патриарх", где такая парковка уже работает, поначалу относились к ней настороженно. Но со временем привыкли. Тем более что от дефицита машиномест не спасает и специализированная техника. Сейчас вместе с квартирами там продается всего одно место на паркинге.
В высотных жилых комплексах, признаются риэлтеры, обеспечить всех жильцов местом для парковки оказывается невозможно не только в теплом паркинге, но даже на придомовой территории. В результате дефицита мест на парковке заставлена вся дворовая территория жилого комплекса "Олимп" на Мичуринском проспекте, комплекса по Можайскому шоссе, 2, комплекса "Алые паруса".
"Проекты 'Дон-строя' вообще отличаются дефицитом парковочных мест и небольшой придомовой территорией, уставленной автомобилями",— отмечает Елена Каширина. В компании "Дон-строй" с этим не согласны. "Мы не слышали о проблемах парковки от домовых комитетов наших объектов,— сообщили нам в пресс-службе компании.— Что касается автомобилей, припаркованных во дворе 'Алых парусов', то члены комитета говорят, что их оставляют жильцы дома, когда им это удобнее, чем заезжать в паркинг, или посетители офисов и спортивных клубов, располагающихся у нас".
Действительно, соглашаются риэлтеры, первые этажи многокорпусных жилых комплексов занимают нежилые помещения. В них находятся офисы, рестораны, спортивные клубы, магазины. Все они нуждаются в парковочных местах для своих клиентов. В результате у жильцов домов забирают машиноместа, которых им и так не хватает.
Участники рынка объясняют сложившуюся ситуацию общим дефицитом мест под строительство. Когда площадь застройки ограничена, обеспечить всех жильцов машиноместами не позволяют размеры строительных площадок.
Для некоторых жильцов выходом из положения становится аренда машиномест в бизнес-центрах и муниципальных домах около дома. Если они есть, конечно. При этом стоимость аренды в подземном паркинге в среднем по Москве составляет от $250 до $1,5 тыс. в месяц.
Участники рынка единодушны в одном: утвержденные правительством Москвы нормы плотности застройки (соотношение площади здания и размера придомовой территории, а также количество парковочных мест) и нормативы наличия машиномест давно устарели. Машин становится все больше, а места для парковок не прибавляется.
Вероятно, поэтому время от времени возникают невероятные проекты устройства паркингов. К примеру, сооружение гаражей и парковок под Москвой-рекой (первый проект планируется реализовать на территории Золотого острова возле Кремля — на дне протоки, омывающей остров, будет сооружен многоярусный гараж на 3 тыс. машиномест). Или над железнодорожными путями — проект осенью этого года предложенный мэрией инвесторам для рассмотрения.
ОЛЬГА СОЛОМАТИНА