Декабрь — самое подходящее время, чтобы начать подводить итоги на столичном рынке недвижимости. Оценивая события за прошедшие 11 месяцев, риэлтеры утверждают, что столичная недвижимость не подвела инвесторов — и уверенно подорожала почти на четверть по сравнению с началом года.
В 2005 году не снизилась стоимость даже очень плохо продающихся объектов. А рост цен очень сильно зависел от привлекательности товара для покупателя. На самые востребованные объекты цены поднялись, по данным компании Су-155, на 30%. В среднем же цены на первичную недвижимость Москвы за год выросли на 20-25% — в прошлом году этот показатель составлял 25-35%.
Снижения темпов роста цен аналитики в 2006 году не ожидают, как, впрочем, не ожидают и их повышения. По оценкам Дмитрия Кузнецова из МИАНа, стоимость квадратного метра ежемесячно будет повышаться на 2-2,5%, что несколько меньше, чем темпы роста стоимости квартир в конце 2005 года.
Основная причина продолжающегося роста цен — сокращение строительства. По сведениям Григория Куликова, председателя совета директоров компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", за вторую половину 2005 года количество предложений упало с 40 тыс. объектов зимой до 22 тыс. летом.
Существуют и пессимистичные сценарии развития рынка вторичной недвижимости. Григорий Куликов утверждает, что не видит каких-либо предпосылок для дальнейшего увеличения объема предложения; между тем развитие ипотеки может стимулировать рост спроса. Легко предположить, что в этом случае произойдет с ценами, учитывая то, что массового вывода на рынок первичных объектов не ожидается.
Закон "О долевом строительстве", о котором "Ъ-Дом" писал неоднократно, затронул и сектор нетипового жилья. Застройщики утверждают, что реализация девелоперских проектов по новым правилам оказалось нерентабельной. Как объясняет Тимур Баткин, заместитель генерального директора компании "Дон-строй", на рынке изменения скажутся в ближайшем будущем — ведь уже сократилось предложение бизнес-класса. Цикл строительства составляет около трех лет, и сейчас продают в основном то, что заложили в 2003 году; а через три года будет продаваться в три раза меньше новостроек, чем сейчас. По мнению господина Баткина, впору говорить о назревающем дефиците недвижимости.
Добавим, что в 2005 году происходили, да и продолжают происходить радикальные долговременные изменения на рынке элитной недвижимости. Прежде всего это появление дорогих престижных многоквартирных домов в центре. Такую особенность Ольга Творогова, генеральный директор Soho Realty, называет положительной тенденцией: ведь очевидных объективных преимуществ проживания в малоквартирном доме, как таковых, нет, зато с увеличением количества квартир растут требования к качеству создаваемых объектов. Другая особенность, о которой уже много говорилось,— это укрупнение проектов, которые чаще всего возникают на месте бывших промышленных зон. В соответствии с увеличением квартирности элитных домов и масштабов постройки растут и требования клиентов к площади их будущей квартиры. Если в конце 2004 года покупателей, по словам Ольги Твороговой, устраивал метраж в 100-150 кв. м, то сегодня средняя продаваемая площадь — 220-250 кв. м.
Структура спроса на рынке элитной недвижимости изменилась, но вот рост цен остался на уровне прежних лет. Рынок элитного жилья остался стабильным. В 2005 году, по данным аналитиков, он составил 18-24% годовых, а стоимость особо востребованных объектов увеличилась на 30-40%.
ТАТЬЯНА КОМАРОВА
Средняя цена квартир в Москве за 10 месяцев 2005 года ($/кв. м)
|