сезонные скидки
Ноябрь--декабрь — лучшее время в году для поиска дачи на лето или на более длительный срок. Предложений в этот период много как никогда, а цены самые низкие в году. Уже в январе ситуация на рынке аренды загородной недвижимости кардинально изменится. Как и почему, выясняла корреспондент "Ъ-Дома" ОЛЬГА СОЛОМАТИНА.
Низкий дачный сезон
Арендаторы летних дач активизируются и начнут подыскивать себе дома на теплые месяцы в январе. Сейчас же на рынке загородной недвижимости — более чем комфортная для арендаторов ситуация, арендатор диктует цены и условия.
Осенью, когда последние летние дачники разъехались по московским квартирам, хозяева коттеджей ринулись в риэлтерские компании в надежде сдать их на зиму. Предложений на рынке аренды — в избытке. Спрос же на дачи зимой составляет всего 20-35% летнего.
При этом лишь 8% арендаторов снимают дачи только на зимний период. Как правило, это любители зимних видов спорта. Соответственно, и поселки они предпочитают вблизи зимних спортивных парков ("Волен", "Сорочаны", "Яхрома"). Остальные арендуют дома на длительный срок — год и дольше.
Как правило, это семьи, которые решили жить за городом, но свой дом еще не достроили. Люди с маленькими детьми или ожидающие прибавления в семье; семейные пары и бизнесмены, которые в течение рабочей недели живут в городе, но выходные предпочитают проводить на природе.
Поскольку предложение на рынке загородной аренды в октябре--декабре в несколько раз превышает спрос, немногим арендодателям удается сдать коттеджи по желаемой цене. Прождав жильцов всю осень, хозяева коттеджей снижают цены на 30-40%. Ведь за обогрев дома его хозяевам приходится платить вне зависимости от наличия или отсутствия жильцов. Поддержание жизнедеятельности дома площадью 250-500 кв. м обходится примерно в $600 в месяц.
Сейчас скидки достигли максимума. Коттедж, который в летние месяцы сдавался, к примеру, за $5 тыс. в месяц, хозяева с удовольствием сдадут за $2-3 тыс.
"Если арендовать дом в ноябре-декабре на год (или хотя бы до октября), можно договориться с хозяевами о том, что на лето цены они не поднимут или поднимут несущественно — на 20-25% в месяц",— рассказывает руководитель отдела аренды загородной недвижимости компании "Бэст-Недвижимость" Сергей Ганусов.
То есть если снимать коттедж с мая по сентябрь включительно за $5 тыс. в месяц, он обойдется за летний сезон в $25 тыс. Если же арендовать такой дом сейчас — с января по сентябрь — за $2 тыс. в месяц, то за девять месяцев он обойдется арендатору в $18 тыс. И даже с учетом повышения ставки аренды в теплый период (с мая по сентябрь) на 40% сумма аренды составит $25,2 тыс.— но за девять месяцев, а не за пять.
Если хозяева будут настаивать на повышении цены на летние месяцы, можно выторговать другие интересные условия, например замену мебели с учетом пожеланий арендатора. Сейчас, признаются риэлтеры, самое время требовать у хозяев коттеджей новый диван, кухню или ремонт в сауне вместе с покупкой летней садовой мебели.
"Что остается хозяевам дорогих домов,— сетует Сергей Ганусов,— ведь это все равно выгодней, чем отапливать нежилой дом, в который могут забраться воры. Некоторые отчаявшиеся владельцы даже сдают коттеджи на выходные".
Оптом — дешевле
Помимо частников коттеджи сейчас сдают в аренду и риэлтерские компании. В последние годы в Подмосковье появились поселки, построенные не только на продажу, но и для сдачи домов в аренду. К примеру, "Росинка" (Пятницкое шоссе), Moscow Country Club (Волоколамское шоссе), "Никольская слобода" (Новорижское шоссе), Forestville (Дмитровское шоссе), коттеджи в Серебряном Бору (в черте Москвы).
Компании-арендаторы еще больше, чем хозяева домов, заинтересованы в длительных отношениях с жильцами. Поэтому, заключая сейчас договор долгосрочной аренды, жильцы, к примеру, поселка Forestville на Дмитровском шоссе будут платить $1700-4300 в месяц (в зависимости от величины дома — от 160 до 200 кв. м) и зимой, и летом.
Что касается коттеджных поселков, сдаваемых в аренду компаниями-арендодателями, то цены на проживание в них начинают расти только после того, как все дома сданы и образуется очередь желающих снять здесь жилье. Не стоит удивляться — уже в апреле-мае желающим арендовать коттедж в Серебряном Бору или в Moscow Country Club в Нахабине придется ждать, пока он освободится, несколько месяцев.
Привлекательность и престижность направления в зависимости от сезона не меняется. Неизменные лидеры — западные и северо-западные шоссе: Рублево-Успенское, Ильинское, Новорижское, Волоколамское, Пятницкое, Ленинградское, а теперь еще и Дмитровское. Хотя дорогие зимние коттеджи сдаются сейчас практически на всех направлениях.
В холодное время года особое значение приобретает инфраструктура поселков и самого шоссе, а также наличие соседей и охрана. Как бы ни был хорош дом, если он находится в малонаселенном, да еще и неохраняемом поселке, сдать его не удастся или удастся, но за очень небольшие деньги — от $300 в месяц.
На все четыре стороны
При ознакомлении с предложениями видно, что на длительный срок (и по цене от $2 тыс. в месяц) сдаются домовладения в охраняемых поселках по всем основным направлениям, и дома в таких поселках, за редким исключением, оснащены телефоном и выделенной линией интернета.
Зимние коттеджи от $2 тыс. в месяц расположены в пределах 30 км от МКАД, в стародачных местах или в новых жилых поселках. В виде исключения можно снять так называемые дальние дачи — на расстоянии от 50 км от Москвы, недалеко от зимних спортивных парков.
Как правило, за $2-3,8 тыс. в месяц предлагают дома площадью до 250 кв. м на лесном участке со всеми коммуникациями, с баней или сауной, гаражом. За $5-100 тыс. в месяц сдаются дома с "претензиями" на участке от 50 соток, с гостевым или домом для охраны и прислуги, бассейном или зимним садом.
Ценовой потолок, по словам риэлтеров, это $50 тыс. в месяц. Специалисты со стажем вспоминают, как искали жильцов для дома в $100 тыс. в месяц и насколько хлопотно это оказалось. Однако дома за $50 тыс. в месяц — площадью около 1 тыс. кв. м на участке в несколько гектаров — через агентства сдают редко. Их предлагают только знакомым. Правда, стоит иметь в виду, что и ища зимний дом, сдающийся за $10-20 тыс. в месяц, нужно быть готовым к тому, что хозяева будут внимательно присматриваться к потенциальным жильцам и могут даже отказать.
Подмосковные коттеджи вне зависимости от цены меблированы, как правило, частично. И в ноябре-декабре большинство хозяев готовы купить мебель, соответствующую вкусу жильца.
Ища коттедж, не обязательно обзванивать все известные риэлтерские агентства сразу. Достаточно оставить заявку в одной крупной компании: база данных у всех одна и разные агентства будут предлагать клиентам одни и те варианты.
"Аренда коттеджа через риэлтерские агентства защищает клиентов от недобросовестных арендодателей,— считают менеджеры компании 'Инком-Недвижимость'.— Мы проверяем, является ли арендодатель владельцем дома и есть ли у него право сдать коттедж в аренду".
Агентствам легче, чем самим арендаторам, выяснить, не заложен ли дом, не наложен ли на него арест. В договоре долгосрочной аренды, составленном риэлтерским агентством, часто присутствует пункт, согласно которому владелец дома обязуется не выставлять его на продажу, пока действует контракт.
"За свои услуги агентства берут от 50% до 100% месячной ренты,— рассказывает Сергей Ганусов.— Чем дороже дом, тем ниже процентная ставка".
"Помимо этого арендаторам, как правило, приходится положить на депозит сумму, равную месячной арендной плате,— на тот случай, если что-то в доме или на участке будет сломано или испорчено,— объясняет Генриетта Мишина, начальник отдела аренды загородной недвижимости компании 'Новый город'.— Обойдется без происшествий — деньги будут возвращены".