паркинг
В Москве около 3 млн машин, и каждый день в ГАИ регистрируется 500 новых. Все они тут же пополняют столичные пробки, тесные паркинги и дворы. Ночевать этим автомобилям большей частью негде — и дело не только в дефиците гаражей. Как выяснила корреспондент "Ъ-Авто" Вера Ковалева, с одной стороны, машиноместа не по карману москвичам со средним достатком, а с другой — строительство паркингов не привлекает инвесторов из-за низкой рентабельности этого бизнеса.
Гаражный дефицит
Гаражи бывают разные: "ракушки", капитальные, открытые огороженные стоянки, надземные, многоуровневые и одноуровневые подземные стоянки. В Москве наиболее распространены кирпичные и металлические гаражи, построенные в конце 80-х годов и расположенные в основном в спальных районах. Иногда они объединены в гаражные кооперативы или товарищества с огороженной территорией и охраной. "Машины здесь лучше защищены, но этот вид гаражей устарел,— считает руководитель строительных проектов 'МИАН-Девелопмент' Эраст Жиряков.— Большинство гаражных кооперативов сегодня находятся в плачевном состоянии".
Более дорогие и современные варианты — отдельно стоящие многоуровневые гаражи, подземные паркинги и автостоянки в составе жилых, торговых и бизнес-центров. С недавних пор по распоряжению Госстроя застройщики обязаны предусматривать в районах массового строительства жилья наличие современных многоэтажных паркингов. Такие гаражи имеют огороженную территорию с несколькими организованными выездами, развитую систему охраны, пропускную систему, отапливаемые помещения, нумерацию машиномест и развитую инфраструктуру. Кроме того, каждый гараж должен иметь освещение и сток воды. Гаражи в составе жилых и деловых комплексов также снабжены лифтами.
По современным нормативам на каждую квартиру должно приходиться одно машиноместо. "Площадь подземного гаража рассчитывается на стадии подготовки проектной документации на основании СНиПов,— объясняет коммерческий директор компании 'Авгур Эстейт' Виктор Козлов.— Минимальный размер места для хранения машины — 2,3 на 5 м. Для иномарок этого явно недостаточно, поэтому площадь машиномест в элитных домах превосходит действующие нормы". А в элитном малоэтажном комплексе "Три тополя" на Плющихе количество машиномест вдвое превышает количество квартир, в жилом комплексе бизнес-класса "Камелот" это соотношение равно 1:1,3. По наблюдению экспертов Vesco Consulting, сроки экспозиции квартир с двумя машиноместами в среднем вдвое короче, чем квартир с одним машиноместом или вообще без гаража.
Наиболее остро проблема гаражей стоит в деловых районах Центрального административного округа Москвы. "Известен случай, когда за машиноместо в паркинге одного из элитных домов на Арбате отдали более $150 тыс.",— говорит пресс-секретарь компании "Сити-XXI век" Сергей Лядов. Дефицит также ощущается в Восточном и Юго-Восточном округах столицы, где зарегистрировано наибольшее количество автомобилей в Москве. Кроме того, не хватает гаражей в спальных районах 60-80-х годов застройки, где просто нет свободных земельных участков для возведения паркингов.
Для бизнес-центров также существуют нормативы по количеству парковочных мест. Для помещений класса A на 100 кв. м площади, за исключением мест общего пользования, должно приходиться одно место на паркинге. Для офисов класса B норматив составляет одно машиноместо на 75 кв. м. Дороговизна строительства подземных паркингов обуславливает высокие тарифные ставки на аренду машиномест в бизнес-центрах. Например, в бизнес-центре Mosenka Park Towers машиноместо стоит $5 тыс. в год. Большинство арендаторов не хотят выкупать машиноместа или арендовать их по очень высоким ставкам, ограничиваясь арендой одного-двух мест для руководства. Остальные сотрудники оставляют свои машины поблизости от места работы. Поэтому в бизнес-центрах класса A и B подземные паркинги бывают достаточно свободными.
Золотые паркинги
Компенсировать дефицит машиномест можно строительством новых гаражей, чему и посвящена разработанная департаментом градостроительной политики программа (см. справку). Однако здесь возникает еще одна проблема: инвесторов не привлекает гаражное строительство ввиду его низкой рентабельности. Окупаемость современного паркинга составляет в среднем восемь лет, в то время как для коммерческой недвижимости (торговых и бизнес-центров) этот показатель колеблется в пределах четырех-шести лет. Да и не каждый потребитель готов платить $10-15 тыс. за машиноместо. Аренда гаража тоже стоит недешево — $100-300 в месяц, но все равно она предпочтительнее, чем покупка: если суммировать затраты на аренду во времени, то получится, что окупаемость машиноместа около десяти лет. Не исключено, что за это время человек захочет сменить место жительства. "Получается замкнутый круг: Москве как воздух нужны гаражи, в то же время инвесторам гаражное строительство неинтересно, а большинству автовладельцев машиноместа не по карману",— резюмирует аналитик Vesco Consulting Олег Разин.
Более привлекательны для инвестора многоэтажные паркинги: затраты на их строительство меньше, чем на стационарные наземные и подземные гаражи. Но и здесь есть проблемы. По словам консультанта "МИЭЛЬ-Недвижимости" Сергея Блохина, иногда расходы на разрешительную и проектную документацию столь высоки, что конечная цена боксов в многоэтажных комплексах получается неконкурентоспособной. Кроме того, инвесторы нередко сталкиваются с противостоянием жителей окрестных домов — в первую очередь владельцев пеналов и ракушек, которые планируется снести под строительство паркинга. "Люди пишут жалобы, обращаются в администрацию района и города. В итоге она предоставляет возможность владельцам 'ракушек' разместиться в паркинге на льготных условиях",— сетует Сергей Попов, гендиректор фирмы "Паркинг-155" (дочерняя структура группы СУ-155). Недавно СУ-155 по настоянию администрации района Академический вынуждено было предоставить владельцам снесенных "ракушек" охраняемую открытую площадку на улице Шверника. Эта стоянка оплачивается из бюджета СУ-155.
Стоимость гаражей в Москве
|
Гараж не сразу строился
По прогнозам экспертов, столичный автопарк в этом году увеличится на 160-170 тыс. легковых машин. По программе правительства Москвы в этом году в столице будет введено в строй 87,5 тыс. машиномест, в 2006-м — 110,9 тыс., в 2007-м — 134,4 тыс. Большинство этих объемов придется на так называемые перехватывающие парковки. Днем они используются для временной дислокации автомобилей, оказавшихся в данном районе, а ночью — для парковки автомобилей жителей прилегающих домов. В Институте Генплана подсчитали, что для разгрузки улично-дорожной сети необходимо разместить 15 тыс. машиномест в центре города и 32 тыс. — за его пределами.
В первом полугодии в Москве было введено запланированное количество машиномест — 43,85 тыс. Кроме того, мэрия совместно с префектурами составила перечень участков для размещения временных парковок. Под них будут приспособлены участки, расположенные на основных магистралях от МКАД до третьего транспортного кольца (ТТК) и вблизи остановок общественного транспорта. Также перехватывающие и постоянные паркинги для жителей близлежащих домов будут построены в подэстакадных пространствах ТТК. Сейчас прорабатывается десять таких участков. Кроме того, автостоянки для временного хранения автомобилей соорудят в центральной части города на территориях, примыкающих к торговым и бизнес-центрам. Сейчас в разработке 64 подобных участка, 16 из которых находятся на центральных площадях Москвы.
В центральной части города предлагается сделать акцент на строительстве подземных механизированных гаражей-стоянок. Такой паркинг уже есть на Тургеневской площади, где за счет применения современных проектных технологий удалось повысить вместимость гаража-стоянки в три раза по сравнению с традиционными вариантами подземных гаражей. Новое решение предлагает также "Моспроект-2". Оно заключается в размещении парковок на пандусах транспортных туннелей, перекрытых параллельными ступенчатыми поверхностями. Конструктивно такой паркинг представляет собой типовую железобетонную или металлическую конструкцию. Уже одобрен пилотный проект строительства такого паркинга на Таганской площади.
Разрабатывается градостроительная документация для размещения паркингов на семи участках над железнодорожными путями, проходящими в черте города. Уже готовы предпроектные предложения по размещению таких паркингов на Бутырском валу и участке между улицами Новая Басманная и Старая Басманная. Кроме того, рассматривается возможность строительства гаражей-стоянок для уличной парковки в надтротуарном пространстве. Москомархитектура уже одобрила материалы по пилотному проекту такой стоянки на пересечении улицы Кравченко с проспектом Вернадского. Перехватывающие автостоянки планируется построить на 16 центральных площадях, девяти участках под Бульварным кольцом и на 55 участках на территории Центрального округа. Также обсуждается возможность размещения гаражей-стоянок в подземной части Садового кольца.
С другой стороны, будут утилизованы металлические "ракушки", которых в городе насчитывается около 200 тыс. Согласно утвержденному правительством Москвы порядку оформления и сноса металлических тентов, владелец "ракушки" должен заключить с городом договор аренды земельного участка, на котором она располагается. Однако выдача разрешений на установку новых "ракушек" приостановлена, что позволяет мэрии их убирать и размещать на этом месте парковки.
Реализация гаражной программы в этом году обойдется горбюджету в 376 млн руб., в 2006 году — в 1,1 млрд руб. При этом за счет бюджета будут строиться только гаражи при социальном жилье и пилотные перехватывающие парковки на основных транспортных магистралях. Начиная с 2006 года на бюджетные деньги будет возводиться 2 тыс. машиномест в год.