До конца 2002 года Госдума рассмотрит законопроект "О защите прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья". Если депутаты примут этот документ, самый массовый ресурс строительной отрасли — средства дольщиков — существенно подорожает. Пытаясь сохранить статус-кво, строители разрабатывают новые схемы привлечения средств в строительство.
Специфические риски
Разработчики законопроекта полагают, что, привлекая дольщиков, девелоперы перекладывают на них свои риски. При этом сами дольщики не способны ни контролировать эти риски, ни страховать их негативные последствия (о том, что может застраховать дольщик, см. материал на стр. 18). Опасность для дольщика представляют: необоснованное завышение сметной стоимости строительства, нарушение сроков работ, непрофессиональное или недобросовестное управление строительством, использование рискованных схем размещения средств дольщиков.
В отличие от большинства стран, в России застройщики и заказчики жилья практически не используют для финансирования строительства "длинные" банковские кредиты, предпочитая денежные средства частных инвесторов. Причины этого, как считают законотворцы, не только в дороговизне таких кредитов. Обращаясь в банк, застройщик должен иметь хорошо проработанные документы: бизнес-план, проект, смету, которые банк в состоянии профессионально оценить. Если же финансирование ведется за счет дольщиков, застройщики имеют большую степень свободы и меньшую ответственность. Граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, вкладывают свои сбережения в зачастую рискованные проекты, по сути, кредитуя строителей. Строители, в свою очередь, получают возможность использовать этот дешевый ресурс на свое усмотрение.
Общедоступная информация
Основные положения закона требуют, чтобы всем потенциальным дольщикам была доступна информация о работе строительной компании, ее партнерах и активах. Для того чтобы ей разрешили строить, компания должна быть готова обнародовать информацию обо всех лицах, владеющих более чем 5% ее уставного капитала (УК), и всех своих дочерних фирмах, в которых компании принадлежат не менее 5% УК. Помимо этого девелопер обязан давать дольщикам полный отчет о своей хозяйственной деятельности. Сюда относится как информация о структуре баланса, так и отчеты об использовании прибыли за последние три года. Плюс ко всему закон предписывает компаниям информировать дольщиков обо всех крупных событиях в своей жизни, которые повлекли увеличение или уменьшение стоимости ее чистых активов более чем на 10%, а также разовых сделках, размер которых составляет 10 и более процентов от активов фирмы-застройщика.
Подобная прозрачность для стройфирм, имеющих иногда десятки "дочек" (перекидывание финансовых потоков с одной на другую позволяет уходить от налогов), смерти подобна. Но это еще не все. Помимо контроля со стороны дольщиков девелопер будет постоянно находиться "под колпаком" у госчиновников. Специальная госструктура обязана осуществлять плановые проверки строителей. К полномочиям такого органа относятся оценка финансового состояния застройщика, а также контроль за ходом реализации проектов. Выявив нарушения (превышение сметной стоимости, задержка сроков и т.п.), контролер должен опубликовать эти данные в федеральных СМИ (как сказано в законе, за счет девелопера). Если девелопер допустит повторный просчет, ему могут запретить строительство. Понятно, что подобное положение создает широкое поле для коррупции.
Но самое неприятное для девелоперов состоит в том, что они будут связаны по рукам и ногам в использовании средств дольщиков. Для каждого отдельного объекта законопроект предлагает открывать специальный счет. Использование средств дольщиков с этих счетов возможно исключительно на цели, предусмотренные конкретным проектом. Для строителей это является действительно сильным ударом, выбивающим почву из-под ног. Несмотря на то что застройщики публично декларируют прямое использование средств дольщиков, в неофициальных беседах даже крупные девелоперы признают: нецелевое использование широко распространено. "Деньги ведь не меченые, — говорит руководитель одной крупной петербургской строительной фирмы. — Тут главное — не увлечься числом объектов, чтобы все не превратилось в 'снежный ком'. Надо баланс соблюдать".
"Я сам!"
Естественно, девелоперы, недовольные перспективой появления нового закона, находят в нем кучу недостатков. "Закон приведет к сокращению действующих фирм, уменьшению количества инвестиций и снижению объемов строительства", — в один голос заявляют они. К тому же закон создает дополнительный административный барьер, расходы по содержанию которого лягут как на девелоперов, так и на государство. Пока закон не принят, девелоперы изо всех сил пытаются доказать властям, что и сами способны обезопасить средства своих дольщиков. Так летом 2002-го сразу несколько строителей заявили о запуске страховых программ.
Одновременно появились и другие изобретения. В начале ноября компания "Северный город" (входящая в холдинг RBI) разместила корпоративные облигации на Московской межбанковской валютной бирже. Общий объем выпуска корпоративных облигаций "Северного города" по номинальной стоимости составляет 50 млн рублей. Конечно, по-сравнению с объемами выпусков корпоративных облигаций других фирм, размещающих свои ценные бумаги на ММВБ, эмиссия "Северного города" — мизер. Впрочем, руководство RBI признает, что акция носит не столько экономический, сколько имиджевый характер — "Северный город" первая строительная фирма, выпустившая корпоративные облигации. Компания ставит своей целью отработку схемы привлечения такого ресурса с тем, чтобы после выхода нового закона не зависеть от дольщиков, чьи права строителям придется уважать. Средства, полученные от размещения облигаций, в "Северном городе" планируют израсходовать на расширение географии своих объектов.
ОЛЕГ ПРИВАЛОВ