Эпицентр строительства
Как развивается рынок жилья на Дальнем Востоке
Программы господдержки и общеэкономические факторы привели к росту рынка первичной недвижимости на Дальнем Востоке: в текущем году ему удалось избежать общего спада, более того, число сделок и объем жилищного строительства заметно выросли. Это привлекает в регион федеральных застройщиков, которые не только конкурируют с местными игроками, но и вступают с ними в коллаборации. Если Дальнему Востоку удастся преломить общий тренд на снижение численности населения, в будущем это будет способствовать росту деловой активности региона и развитию рынка коммерческой недвижимости.
Фото: Екатерина Матюшина, Коммерсантъ
Фото: Екатерина Матюшина, Коммерсантъ
Согласно расчетам «ЦИАН.Аналитики» на базе данных Росреестра, суммарно в России в первом полугодии было заключено 382,8 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) — это на 10% меньше показателя за аналогичный период прошлого года. Аналитики уточняют: две из трех сделок при этом пришлись на первый квартал. Но Дальнему Востоку удалось избежать общего спада. В федеральном округе за первое полугодие было заключено 16,1 тыс. ДДУ — это на 59% выше аналогичного показателя прошлого года, посчитали в «ЦИАН.Аналитике». Частично выраженный позитивный эффект объясняется низкой базой, но формально количество сделок на первичном рынке Якутии в первом полугодии выросло в три раза, в Амурской области — в два раза, в Хабаровском крае динамика оценивается в 68%, а в Бурятии — в 59%.
Управляющий партнер «Метриум» Надежда Коркка называет еще более показательной динамику в разрезе нескольких лет. Если в 2017 году на Дальнем Востоке суммарно было заключено 13,4 тыс. ДДУ, то по итогам 2021 года этот показатель вырос на 68%, до 22,5 тыс. А доля федерального округа в общем объеме сделок на первичном рынке России за пять лет увеличилась с 1,9% до 2,5%, замечает эксперт.
Жилье по господдержке
Руководитель департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate Юлия Никуличева называет ключевым драйвером спроса на первичных рынках Благовещенска, Комсомольска-на-Амуре, Хабаровска и Владивостока дальневосточную ипотеку. Программа действует с 2019 года и предполагает оформление займа под 2% годовых на покупку жилья. Это значительно ниже, чем средняя ставка по ипотечным кредитам на рынке первичной недвижимости России в целом: 3,74%, по данным ЦБ на 1 июля.
Директор Института психолого-экономических исследований Александр Неверов соглашается с высокой ролью программ господдержки, добавляя, что в условиях нестабильности многие соотечественники рассматривают покупку жилья в качестве инструмента для инвестиций. Хотя Надежда Коркка не склонна считать дальневосточную ипотеку единственным стимулирующим фактором, указывая, что повышение активности началось еще до нее. Увеличение числа ДДУ в 2018 году, за год до старта программы, оказалось более выраженным, чем в 2019 году, подсчитала она. «Поэтому эффект оказывают скорее общее снижение ипотечных ставок после 2018 года и реализация отложенного спроса за прошлые годы, когда кредитование было дорогим»,— рассуждает госпожа Коркка.
Юлия Никуличева предполагает, что льготная ипотека станет основным драйвером развития рынка новостроек на Дальнем Востоке еще в перспективе двух-трех лет. Но в дальнейшем ее может быть недостаточно, предупреждает эксперт. Помимо общего сокращения населения давление на спрос начнет оказывать одно из ключевых негативных последствий действия программ субсидирования кредитования — снижение доступности жилья. В условиях стагнации доходов соотечественников медианная стоимость реализованного на Дальнем Востоке жилья, по подсчетам «Метриума», повысилась с 68 тыс. руб. за 1 кв. м в 2019 году до 150 тыс. руб. за 1 кв. м сейчас. Потенциал для увеличения цен на этом фоне, по мнению госпожи Никуличевой, вскоре будет исчерпан.
Квартиры для уезжающих
Ключевой особенностью льготной ипотечной программы на Дальнем Востоке Юлия Никуличева действительно называет аудиторию — это местные жители, ориентированные на переезд из устаревшего в более современное жилье. И именно здесь рынок могут ждать сложности. Надежда Коркка обращает внимание на устойчивый отток населения: каждый год количество жителей Дальневосточного федерального округа сокращается на несколько десятков тысяч человек, что при общей численности 8 млн существенно. «Регион покидает молодежь, и это отражается на возрастной структуре населения: Дальний Восток стремительно стареет»,— говорит она.
Для рынка жилой недвижимости общее снижение численности населения и его старение — тренд безусловно негативный. Ведь основные покупатели квартир в новостройках — молодые семьи, которые уже имеют или планируют детей, отмечает госпожа Коркка. На этом фоне эксперт опасается, что после того, как спрос местных жителей на переезд в более качественные дома будет удовлетворен, строительный бум завершится.
Но Александр Неверов смотрит на дальнейшие перспективы роста населения Дальнего Востока более позитивно, предполагая, что в перспективе трех-пяти лет в регион усилится миграция из европейской части страны. Этому будет способствовать смещение экономического центра, предполагает он. В моменте на миграционный прирост, по мнению эксперта, негативно влияют географическая удаленность Дальнего Востока от европейской части страны, дороговизна перелетов и общая неопределенность. Но влияние этих факторов, по прогнозам эксперта, с каждым годом будет снижаться.
Регион высокой конкуренции
Текущий объем строительства жилья в Дальневосточном федеральным округе, по оценкам «Метриума», составляет 3,76 млн кв. м, в то время как в период 2019–2021 годов показатель колебался в диапазоне 2,0–2,8 млн кв. м. Росту во многом способствовала активность федеральных игроков: на Дальнем Востоке начали работать ГК ПИК, «Девелопмент-Юг», Dars Development и другие застройщики, констатирует Надежда Коркка. Интерес бизнеса, по ее словам, стимулирует высокая рентабельность: дальневосточная ипотека способствовала увеличению спроса и стоимости предположения. Хотя гендиректор ГК «МонолитХолдинг» Гасан Архулаев считает, что природные особенности, более резкий климат, наличие сейсмологической активности предполагают увеличение себестоимости работ за счет доходности бизнеса.
Плюсом активного развития на региональных рынках федеральных игроков Александр Неверов называет общее повышение конкуренции, которое стимулирует общий рост предложения по более привлекательным ценам. Местные девелоперы, включаясь в этот процесс, наращивают свои компетенции, соглашается Гасан Архулаев. Это, по мнению эксперта, способствует общему улучшению облика городов, появлению новых интересных локаций, росту уровня комфорта местных жителей. Одновременно Надежда Коркка указывает, что федеральные девелоперы, обладающие высокой финансовой устойчивостью, часто сотрудничают с региональными игроками. «Например, Wainbridge запускал стройку во Владивостоке с местным "Ареал-Девелопментом"»,— говорит она.
Точка роста
Гасан Архулаев тоже рассчитывает на дальнейший рост рынка первичной недвижимости Дальнего Востока, предполагая, что этот процесс будет продиктован как новыми программами господдержки региона в целом, так и активностью в нем федеральных застройщиков. «Пандемия научила бизнес и сотрудников работать из любого региона, снизив привязку к фактическому местонахождению»,— говорит эксперт.
Коммерческая недвижимость же по прогнозам Александра Неверова начнет активнее строиться вслед за ростом населения и появлением в регионе новых рабочих мест. Увеличение объемов качественного жилищного строительства всегда способствует этому процессу, уверен Гасан Архулаев. «Люди ценят свое время и комфорт — это дает коммерции стимул для развития: магазины, кафе, пекарни, детские студии — минимальный набор, который появляется в пешей доступности у жителей новостроек»,— рассуждает эксперт.
Хотя Надежда Коркка предполагает, что повышению привлекательности коммерческой недвижимости на Дальнем Востоке в большей степени будут способствовать общеэкономические факторы, чем бум жилищного строительства. «Это развитие параллельного импорта и перенастройка цепочек поставок многих товаров с Европы на Азию, Дальний Восток может стать своеобразным транспортным и перегрузочным хабом, эпицентром деловых связей»,— резюмирует эксперт.