Стоимость обслуживания квартир в жилых комплексах бизнес-класса принципиально отличается от стоимости коммунальных услуг в типовых многоэтажках. Однако пытаться воевать из-за этого с эксплуатирующей организацией бессмысленно. По закону она имеет право назначать любые расценки на большинство предлагаемых услуг.
Работа на дому
Объекты массовой застройки обычно не удостаиваются чести обслуживаться частной компанией, и после сдачи в эксплуатацию передаются в ведение соответствующего ДЕЗа. В домах более высокого класса создается товарищество собственников жилья (ТСЖ), которое управляет домом самостоятельно или нанимает для этого специализированную компанию. В ее функции входит взаимодействие с поставщиками услуг и подбор обслуживающего персонала. Большинство застройщиков создают собственные управляющие структуры для обслуживания домов. Это связано с тем, что немногие организации могут эффективно обслуживать сложный в инженерно-техническом плане нетиповой дом. А управляющая компания, принадлежащая застройщику, приступает к работе еще в процессе монтажа инженерных систем.
Ежемесячные затраты на содержание квартиры бизнес-класса составляют $1-3 за каждый квадратный метр квартиры (см. таблицу). В эту цену входят коммунальные платежи (в том числе за электроэнергию, тепло и водоснабжение, канализацию и вывоз мусора) и эксплуатационные расходы (эксплуатация инженерных систем, ежедневная уборка, охрана здания, отчисления на обустройство дома). Стоимость электроэнергии и телефонной связи в общий платеж не входят.
Со стороны схема выглядит довольно просто, однако на практике прозрачности оплаты от эксплуатирующей дом компании добиться сложно. "По установленным в Москве тарифам на жилье все платят одинаково: 3,7 рубля за квадратный метр жилья, 3,5 рубля за техобслуживание, 6,7 рубля за отопление и 123,8 рубля за подогрев воды (с квартиры в целом.— Ъ),— рассказал Ъ руководитель пресс-службы департамента экономической политики и развития города правительства Москвы Александр Степанов.— За дополнительные услуги коммерческая организация имеет право устанавливать плату, исходя из собственных расходов. Эти расценки никакими документами не регулируются".
Цена чистоты
За какие же услуги платят жители коммерческих домов своим эксплуатирующим компаниям? Наиболее приближенный к стандартному набор у "Жилстройэксплуатации" (входит в группу компаний ПИК). Эта организация, где работают 400 человек, обслуживает 18 домов и берет за это обслуживание от 8 до 17 рублей с квадратного метра — в зависимости от общего метража дома. За эти деньги на дом приходится по одному сантехнику, электрику, инженеру и управляющему. Мусор вывозят по мере наполнения контейнеров, территорию убирают ежедневно. Охрана зданий оплачивается отдельно — стоимость рассчитывается либо за квадратный метр площади жилья (5 рублей в месяц), либо фиксированно за квартиру (от 500 до 1 тыс. рублей).
Эксплуатационные службы других домов предлагают огромный спектр услуг, цена которых иногда достигает $2 за метр. Вот небольшой список работников и услуг, которые предлагается оплачивать: управляющий домом, инженер-теплотехник, инженер вентиляции и кондиционирования, инженер-электрик, диспетчер, электрик, сантехник, дворник, уборщица, техническое обслуживание лифтов, страхование лифтов, дезобработка, вывоз бытового мусора, холодное и горячее водоснабжение мест общего пользования, обслуживание систем пожаротушения, мытье окон снаружи, отопление, текущий ремонт, капитальный ремонт, обслуживание остекления панорамных окон и лифтов, пропускной режим и обслуживание средств охраны, канцелярские расходы, бензин, расходы на инструмент, садовники и прочее.
Компания "Капэкс", обслуживающая жилые комплексы "Тимирязевский", "Северные ворота", "Поселок художников" и "Панорама", содержит в каждом доме электрика, сантехника, инженера-теплотехника, 6 дворников, которые обслуживают территорию и гараж, а также от 12 до 15 горничных. Техобслуживание в этих домах стоит от $0,77 до $1 плюс отчисления на капитальный ремонт $0,10 и административные расходы $0,06. В жилых комплексах "Корона" и "Золотые ключи-2", обслуживаемых компанией "Аэтоон", стоимость техобслуживания составляет 48 рублей за квадратный метр.
Каждая обслуживающая компания клянется, что устанавливает тарифы в соответствии со своими расходами. Однако узнать, сколько именно в доме стоит, например, услуга сантехника, вам не удастся до тех пор, пока вы не купите квартиру в этом доме и не предъявите конкретных претензий по обслуживанию. "Это коммерческая тайна,— объяснил Ъ начальник управления эксплуатации КРОСТ Сергей Борисов.— Мы показываем эти документы только жильцам, чтобы конкуренты не узнали наших расценок".
Кроме оплаты квартиры есть еще оплата электроэнергии, которая по идее должна соответствовать единой тарифной сетке, утвержденной "Мосэнерго". Тут эксплуатирующие компании, казалось бы, не имеют возможности заработать на жильцах. Однако в некоторых домах есть такой пункт технического обслуживания, как "электроснабжение мест общего пользования", за который установлена фиксированная плата. Так, для жителей дома "Олимпия" эта услуга составляет $0,31, а для "Алисы" $0,10 c каждого квадратного метра.
Кроме того, иногда и само "Мосэнерго" не прочь заработать на собственниках дорогих квартир. Схема для всех одинакова. Дело в том, что до тех пор, пока новый дом не примет госкомиссия, в нем устанавливается единый счетчик. Набежавшие за месяц показатели делят на количество жильцов дома, а потом просят уплатить за электроэнергию по 1,21 рубля за киловатт. По словам заместителя генерального директора "Жилстройэксплуатации" Романа Кудрявцева, эта схема оплаты часто надолго "застревает" в новых домах, поскольку под разными предлогами "Мосэнерго" отказывается принимать дом на баланс.
Эксплуатирующие компании и сами страдают от "Мосэнерго", бывали случаи, когда дело даже доходило до разбирательств с МАПом, правда, претензии были не по оплате электричества, а по оплате тепла. Пару лет назад с просьбой разобраться с "Мосэнерго" в МАП обратились "Дон-строй" и "Авгур эстейт". "Мосэнерго" продавало им тепло по 268 руб./Гкал. А те, в свою очередь, перепродают тепло жильцам домов по 123,80 руб./Гкал. Однако дело ничем не закончилось, поскольку обе компании относятся к категории юридических лиц и должны доплачивать энергетикам из собственных средств.
Смена состава
Помимо эксплуатирующих компаний застройщиков существуют и государственные предприятия, обслуживающие жилые комплексы по договору с товариществами собственников жилья. Крупнейшим из них является "Мосжилкомплекс", зарегистрировавший 219 ТСЖ и 180 кондоминиумов на объектах, построенных ДИПСом. Цены на коммуналку у него существенно ниже тех, что предлагают предприятия застройщиков, однако и обслуживание не идет ни в какое сравнение. Жителям некоторых домов не нравится вольное отношение компании к ним. К примеру, в конце прошлого года "Мосжилкомплекс" передал права на управление некоторыми объектами предприятию "Горжилкомплекс Плюс". Как рассказала "Ъ-Дому" жительница одного из переданных домов (на улице Островитянова.— "Ъ-Дом") Роза Закирова, при сдаче дома с жильцами был заключен договор, по которому они платили "Мосжилкомплексу" за эксплуатацию дома 15,96 рубля за 1 кв. м. "Через год стоимость поднялась до 21,88 рубля, и еще нам предложили подписать 'договор достроя' с требованием доплачивать еще 9,96 рубля на каждый квадратный метр",— возмущается госпожа Закирова. При этом, по ее словам, "домофоны и мусоропроводы не работают, а запросы об использовании денег остаются без ответа".
Обычно дальше возмущения высокой оплатой у жильцов дело не идет. "Бывает, что к нам приходят и спрашивают, за что такая высокая плата,— говорит Сергей Борисов.— Но после разъяснения достают деньги и расплачиваются".
Действительно, война с эксплуатирующей организацией только отнимает время, поскольку сменить ее чрезвычайно трудно. Решение об этом может принять лишь ТСЖ, руководитель которого, как правило, назначается компанией-застройщиком.
ЕКАТЕРИНА ГРИШКОВЕЦ