Наиболее экономически пострадавшим регионом от военной операции РФ на Украине из-за близости к украинской границе и ограничения авиасообщения стал Крым. Все сегменты рынка недвижимости полуострова ощутили падение: в марте—апреле отели потеряли более половины туристов, продажи у застройщиков обвалились более чем в четыре раза, а спрос на вторичном рынке жилья снизился на 40%. Эксперты осторожно прогнозируют восстановление интереса россиян к отдыху и покупке недвижимости на полуострове не раньше чем во второй половине текущего года.
Бурный рост рынка жилой недвижимости в прошлые годы в новый кризис сменился падением
Фото: Виктор Коротаев, Коммерсантъ
Бурный рост рынка жилой недвижимости в прошлые годы в новый кризис сменился падением
Фото: Виктор Коротаев, Коммерсантъ
Аэропорт временно недоступен
Крым впервые не вошел в топ-5 наиболее востребованных внутренних курортов на майские праздники, свидетельствуют данные Travelata.ru. По данным системы бронирования TravelLine, в конце апреля — начале мая на Крым приходилось лишь 3,14% всех бронирований гостиниц, а на Краснодарский край — 22,71%. При этом в Крыму отменяются 81% заказов, а в Краснодарском крае — около трети.
Основной причиной снижения спроса участники рынка называют действующий с 24 февраля из-за военной спецоперации РФ на Украине запрет на авиасообщение с Симферополем и другими аэропортами юга страны. Железнодорожный транспорт вряд ли сможет заменить перелеты. Источник “Ъ” в отрасли говорит, что заявленная емкость железнодорожной перевозки в Крым составляет 2,3 млн человек в год, с учетом дополнительных поездов она может увеличиться до 2,5 млн. «В то же время аэропорт Симферополя обслуживает 6–7 млн человек в год»,— отмечает он.
Снижению интереса граждан к отдыху на полуострове также способствует информационный фон. «Никто не говорит о безопасности отдыха в Крыму, поэтому продаж нет»,— говорит собеседник “Ъ” на гостиничном рынке республики. Глава Ассоциации малых отелей Крыма Наталия Стамбульникова отмечает, что до 30% собственных продаж отельеров приходилось на маркетинговую активность в Facebook и Instagram (принадлежат Meta, признана экстремистской организацией в РФ и запрещена), которые сейчас фактически недоступны.
На майские праздники, когда начинается сезон, как правило, загрузка небольших отелей составляет практически 100%, но в нынешнем году она не превышала 50%, говорит госпожа Стамбульникова. Хотя официально власти Крыма говорят о позитивных результатах. Глава минтуризма Крыма Вадим Волченко утверждает, что некоторые популярные отели на Южном берегу Крыма были заполнены на 80–90%, в среднем же загрузка в регионе была на уровне 40–50%.
Летом прошлого года около 30–35% туристов прилетали в Крым на самолетах, уточняет собеседник “Ъ” на гостиничном рынке региона. Такие туристы, продолжает он, как правило, проводят весь свой отдых в одном отеле, а значит, одному туристу соответствует одна регистрация в гостинице. Сейчас путешественники приезжают на машинах, и каждый из них генерирует несколько регистраций в отелях, создавая ложную видимость большого турпотока в официальной статистике, рассуждает источник “Ъ”. По его словам, оставаясь в одном месте непродолжительное время, люди не успевают тратить достаточно денег, чтобы отельеры могли поддерживать рентабельность на прежнем уровне.
Март—апрель в текущем году оказался для отельеров еще хуже: тогда загрузка отелей составляла не более 20%, отмечает Наталия Стамбульникова. Долгий простой гостиниц привел к тому, что часть из них не откроется в нынешнем году вовсе. Представитель Tvil.ru Оксана Шустикова полагает, что в текущем году не откроются отели на 50–60 номеров — до 30% всего номерного фонда Крыма. Оставшиеся отельеры в надежде на восстановление турпотока начали снижать цены на размещение. По подсчетам OneTwoTrip, средняя стоимость размещения в Ялте на июнь—август сейчас составляет 3,9 тыс. руб.— это на 45% ниже, чем в марте—апреле.
Наталия Стамбульникова ожидает, что восстановление загрузки вряд ли произойдет раньше сентября. Она напоминает, что сначала необходимо возобновить авиасообщение и наладить удобную логистику для туристов из аэропорта полуострова до курортов.
Недвижимость без жильцов
Спрос на новостройки в Крыму в апреле упал почти в пять раз. Если в феврале было зарегистрировано 249 сделок по покупке квартир в новостройках, в марте — 222, то в апреле объем продаж составил 45 лотов, подсчитала гендиректор IDEM Екатерина Гресс. Гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко оценивает падение спроса на новостройки в Крыму в 45% год к году. По мнению госпожи Гресс, причинами потребительского поведения стали неподъемные ставки по ипотеке, экономическая неопределенность и высокая инфляция. «Формально первый квартал 2022 года оказался для крымских девелоперов на 4% успешнее последнего квартала 2021-го, но какими будут результаты полугодия — вопрос открытый»,— поясняет эксперт.
Впрочем, застройщики, ожидая роста спроса на новостройки, за последний год, напротив, нарастили объем предложения. Если в мае прошлого года в прибрежной зоне полуострова к покупке было доступно всего 500 квартир в новостройках, то сейчас показатель вырос в 3,6 раза, до 1,8 тыс. лотов, подсчитали в «ЦИАН.Аналитике». Из-за этого цены росли более сдержанно, чем на других курортах, прибавив за год 11% и достигнув 164,5 тыс. руб. за 1 кв. м строящегося жилья, уточнили в компании.
В целом спрос на недвижимость, включая вторичные рынки, в Севастополе в марте—апреле снизился в среднем на 50–60% год к году, подсчитал гендиректор «Аксиома24» Артем Бараник. В итоге весь рынок недвижимости полуострова потерял до 40% спроса, в том числе по причине того, что те, кто планировал продать имевшуюся у них недвижимость с целью покупки другого имущества на полуострове, не могут это сделать из-за изменения условий ипотечного кредитования, отмечает замдиректора «Этажей» Татьяна Ахметдинова. На снижение спроса также повлияло ограничение авиасообщения с курортами и опасения покупателей из-за близости к Украине, где идут боевые действия, добавляет Павел Луценко.
Реакция собственников недвижимости на события тоже была разной: 40% продавцов подняли цену на объекты, ссылаясь на рост курса доллара, еще 30% приостановили продажи до понимания дальнейшего развития событий на Украине, говорит Артем Бараник. Объем предложения на вторичном рынке сократился из-за того, что нерезиденты могут вывести деньги только через счета типа C, что устраивает далеко не всех, поясняет директор «МИЭЛЬ в Ялте» Марина Епифанова. «Крым — это санкционный регион, где работают всего несколько банков»,— напоминает она.
Ценовые ожидания покупателей оказались ниже рыночных цен на 15–20%, но из-за дефицита ликвидного предложения собственники вряд ли им уступят, отмечает Татьяна Ахметдинова. В итоге цены на готовые квартиры росли большими темпами, нежели на первичном рынке. В апреле стоимость квартир на вторичном рынке увеличилась на 34% год к году, достигнув 145 тыс. руб. за 1 кв. м, подсчитали в «ЦИАН.Аналитике». Хотя формально объем предложения практически не изменился. По данным агрегатора, объем предложения готового жилья вырос на 2% год к году, достигнув 6 тыс. экспонируемых лотов.
Спрос на рынке недвижимости Крыма вернется к прежним значениям в ближайшие два-три месяца, рассчитывает господин Бараник. Он считает, что этому будут способствовать снижение ипотечных ставок и реализация программ с господдержкой. Татьяна Ахметдинова, напротив, считает, что максимальной просадки спроса на крымскую недвижимость стоит ожидать в июне-июле, а затем рынок перейдет к постепенному восстановление активности. Покупателей по-прежнему останавливает неясность перспектив и глубины предстоящего экономического кризиса, добавляет Павел Луценко.
Однако ожидать падения стоимости на жилье в регионе не стоит: рост цен из-за курса доллара быстро догонит естественное удорожание недвижимости, которое наблюдается с 2014 года, считает Артем Бараник. Кроме того, у нерезидентов должна появиться четкая схема вывода денег, вырученных за продажу недвижимости, резюмирует Марина Епифанова.