Московский рынок недвижимости вернулся к альтернативным сделкам: в апреле они заняли 80% вторичного рынка. На фоне высоких ставок по ипотеке покупателей с деньгами почти не осталось. Цены на квартиры в готовых домах пока не снижаются, но продавцы не хотят оставаться с деньгами от продажи на руках, чтобы нивелировать риск не вписаться в бюджет следующей покупки. В этих условиях на быструю продажу рассчитывать не приходится — минимальный срок такой сделки начинается от двух месяцев, но может растянуться и на год, если всем участникам сделки придется искать альтернативу. За альтернативные сделки риэлторы берут в два раза дороже, так как в них входит одновременно продажа и покупка квартиры клиенту.
Фото: Антон Ваганов, Коммерсантъ
Фото: Антон Ваганов, Коммерсантъ
Геополитические потрясения, повлекшие за собой скачки курса валют, ослабление экономики из-за вала санкций со стороны бывших партнеров и резкий рост ставок по ипотеке, быстро вернули рынок жилья к минимально денежным отношениям. Когда ЦБ повысил ключевую ставку до 20%, ипотека на готовое жилье взлетела примерно до 23% годовых. Сейчас регулятор последовательно снижает ставку, она уже 14%, а ипотечные — около 17% на вторичном рынке недвижимости. «Это делает покупку таких квартир все еще недоступной для большей части населения. Приобретать жилье на вторичном рынке смогут преимущественно те покупатели, которые могут продать имеющееся жилье и использовать деньги для покупки другой квартиры, в которую можно быстро переехать»,— считает руководитель направлений вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Хахулин. Поэтому, на его взгляд, и растет доля альтернативных сделок с длинными цепочками из продавцов и покупателей и с минимальным использованием дорогих заемных средств.
Чтобы получить комфортные условия по ипотеке сейчас — минимизировать переплату по кредиту и получить адекватный ежемесячный платеж,— нужен большой первоначальный взнос, больше 50% от цены квартиры. «Значительная часть потенциальных покупателей вторичной недвижимости старается не брать большую сумму в кредит и ограничивает свои запросы в части расширения жилплощади, переходя к более рациональному постепенному улучшению. Также значительно выросли ставки по потребительским кредитам, за счет которых нередко и делался первоначальный взнос»,— говорит заместитель директора ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Ахметдинова.
Помимо дорогой ипотеки, которая ограничивает возможности покупки первого жилья на вторичном рынке, к альтернативным сделкам их участников подталкивает страх. «Большинство тех, кто продает сейчас жилье с целью покупки нового, переживают за сохранность вырученных средств, поэтому редко оставляют их на руках. Вместо этого стараются сразу подобрать следующий вариант для покупки»,— добавляет госпожа Ахметдинова, отмечая, что с поиском сейчас проблем нет: за последний месяц объем предложения на рынке вторичного жилья увеличился на рекордные 10–11%.
«Недвижимость для многих до сих пор — самый дорогой актив. Когда внешняя ситуация быстро меняется, усиливается страх остаться после продажи квартиры с деньгами, на которые нельзя будет купить даже сопоставимое жилье из-за того, что деньги подешевеют или вырастут цены»,— рассказывает руководитель офиса «Митино» «ИНКОМ-Недвижимости» Наталия Борзенкова. По оценке компании, в апреле количество альтернативных сделок выросло почти в два раза — до 80%, по сравнению с 45% до апреля этого года.
Как выглядит альтернативная сделка
«Еще в январе—феврале клиенты продавали жилье и оставляли себе время подумать, что лучше приобрести следом. Сейчас пауз стараются избегать. Альтернатива — это одновременная продажа и покупка»,— говорит управляющий директор сети офисов «Миэль» Ирина Пешич.
«Альтернативная сделка с недвижимостью проводится, когда у покупателя нет живых денег (наличных или кредита) на приобретение квартиры, но есть квартира, которую он продает и вырученной суммой частично или полностью расплачивается за новое жилье»,— говорится в определении на сайте «Дом.РФ». По словам Наталии Борзенковой, специалисты компании настоятельно рекомендуют клиентам продумывать свои действия на шаг вперед, если речь идет об альтернативной сделке, то есть о продаже квартиры с целью покупки следующего жилья. Чаще всего цель альтернативных сделок — улучшение жилищных условий или размен квартиры с доплатой или без. «Редко когда участник такой сделки хочет переехать в аналогичное жилье. Переезд, расходы на риэлтора выльются в среднем в 500 тыс. руб. Экономически это не всегда целесообразно»,— рассуждает госпожа Борзенкова.
В самой простой альтернативной сделке участвуют три стороны — продавец квартиры, ее покупатель и покупатель следующей квартиры. Но длина цепочки ничем не ограничена, и участников может быть бесконечно много. «Вы выбрали квартиру, чтобы ее купить, вам нужно продать свою. У продавца понравившейся вам квартиры может быть альтернативная продажа, и у покупателя вашей квартиры — тоже»,— отмечает Наталия Борзенкова. Самая длинная цепочка в ее опыте — 12 квартир. Чтобы организовать такую сделку, нужно собрать в один день в одном месте всех участников. «Это около 30 человек собственников, покупателей, их агентов и представителей банков. Со всеми постоянно нужно быть на связи, все обязательно должны прийти, иначе сделка не состоится. Обстановка обычно напряженная, каждый участник нервничает. Необходимо просчитать и прописать мельчайшие шаги, потому что отыграть назад ничего нельзя»,— делится эксперт.
Так, в договорах необходимо указать, что переход права собственности регистрируется Росреестром при единовременной регистрации всех переходов. Иначе ведомство может отказать в регистрации одной из сделок в цепочке по ничтожной причине и развалятся все сделки. В списке важных деталей — условия доступа к ячейке с деньгами, если таковые понадобятся. «Покупатель может предусмотреть любые и они должны быть выполнимыми, в противном случае продавец не получит деньги»,— указывает Наталия Борзенкова. Также необходимо предусмотреть сроки получения квартир всеми участниками и санкции за их несоблюдение. Чтобы освободить квартиру, нужно минимум 3–4 дня. В длинных цепочках очередь верхнего участника может подойти через полтора месяца. «Если не прописать порядок переезда по дням, ожидание затянется, возникнет ненужное напряжение»,— предостерегает госпожа Борзенкова.
Альтернативные сделки не редкость, но они относятся к самым сложным юридически, технологически и психологически. Минимальный срок реализации такой сделки начинается от двух месяцев, но может растянуться на год-полтора, в зависимости от задач. Съезд в одну большую квартиру за счет продажи нескольких отдельных или, наоборот, размен большой на две однокомнатных с доплатой вполне могут длиться до полугода. «В альтернативных цепочках недвижимость получается на втором месте. На первом оказываются люди и их эмоции. Участники могут без объяснения причин вернуть аванс, отменить продажу или покупку, заболеть в день сделки, передумать разъезжаться. Работа риэлтора в такой схеме заканчивается только после подписания акта приема-передачи квартиры»,— делится Наталия Борзенкова. Такие сделки дороже прямых: стандартная комиссия риэлтора составляет 3%, а в альтернативной клиент платит 3% за продажу и 3% за покупку.
Альтернатива в новостройках
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
На вторичном рынке альтернативные сделки распространены в большей степени, чем на первичном. При покупке новостроек альтернативная сделка является конечной, поскольку застройщик ничего не покупает, а продав квартиру, продолжает строительство.
По наблюдениям управляющего партнера «Метриум» Надежды Коркки, количество запросов на трейд-ин выросло как минимум на 10–15% относительно прошлого года. «Основной прирост пришелся на март 2022 года, когда ставки по рыночным ипотечным программам существенно выросли из-за роста ключевой ставки»,— отмечает она.
Сейчас количество сделок трейд-ин не растет, утверждают в ГК «А101» и группе «Родина». Но спрос на них остается стабильным, сообщили в ГК ФСК. «Потенциал спроса на квартиры на вторичном рынке сейчас низкий, так как в этом сегменте дорогая ипотека. Это означает, что продать "старую" квартиру потенциального клиента будет сложно»,— отмечает совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. По его словам, для оживления спроса необходимо снижение ставок по ипотеке на покупку вторичного жилья до уровня, сопоставимого со ставками по ипотеке на новостройки.
Девелоперы ждут роста вторичного рынка
Замедление спроса на готовые квартиры тормозит продажи в новостройках. Высокие ставки по ипотеке на вторичном рынке жилья ограничивают возможности покупателей и, соответственно, продавцов недвижимости. Это, в свою очередь, мешает продавать жилье в новостройках — половина сделок со строящимся жильем заключается на деньги от продажи «старой» квартиры. Чтобы привлечь покупателей, девелоперы запускают собственные программы субсидирования вдобавок к программе господдержки. А продавцы жилья на вторичном рынке уже готовы к дисконтам в пределах 5% от стоимости квартиры.
В апреле этого года на первичном рынке столичного региона — включает Москву и Московскую область — было заключено 9,5 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), сообщает «ЦИАН.Аналитика». Это минимальный показатель с лета 2020 года. По сравнению с мартом спрос на новостройки просел почти в два раза. В ЦИАН провал объясняют рекордными результатами марта: 18,3 тыс. Для желающих путем ДДУ сберечь накопления за счет покупки недвижимости и тех, кто торопился взять ипотеку, пока действовали хорошие ставки.
Несмотря на ухудшение показателей продаж, доля тех, кто планирует покупку новостройки, увеличивается. По данным федеральной компании «Этажи», если в феврале в целом по России доля спроса на вторичную недвижимость составляла 59%, 15% на загородную и 26% на новостройки, то в апреле новостройками интересовались уже 30%. Доля тех, кому интересно готовое жилье, сократилась до 47%. Загородное жилье стало привлекать 23% покупателей.
На темпы продаж строящегося жилья давит спад на вторичном рынке. По оценке директора управления вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости» Сергея Шломы, в половине сделок на первичном рынке используются средства от продажи готовых квартир. Продать квартиру на вторичном рынке трудно из-за заградительных ставок по ипотеке, которые месяц назад достигали 22% годовых,— покупателей с живыми деньгами практически нет. Сейчас ставки по ипотеке снизились, можно найти предложение от 16%, но средний уровень остается заградительным. «Ипотека в 16% годовых поднимет спрос примерно на 10%, каждое дальнейшее снижение будет его разгонять. Ставка 10% практически вернет его»,— прогнозирует господин Шлома.
У девелоперов есть схемы трейд-ин по зачету стоимости имеющейся квартиры в счет выбранной в новом доме. Но они эффективны, когда недвижимость на вторичном рынке дорожает. Сейчас застройщики бронируют новую квартиру на 90 дней и за это время пытаются продать квартиру-взнос. Выкуп клиентам неинтересен, так как предполагает дисконт от 5% до 15% стоимости.
Эксперты федеральной компании «Этажи» видят предпосылки снижения цен на вторичном рынке: объем предложения растет быстрее, чем спрос. В Москве этого пока не произошло. Анализ динамики средних цен на жилье по районам Москвы, проведенный «ИНКОМ-Недвижимостью», показал, что с 20 марта по 20 апреля подешевели квартиры только в Крюково (ЗелАО) — на 1,1% (до 210,7 тыс. руб.). В остальных районах средняя цена не изменилась либо незначительно увеличилась: прирост составил от 0,1% до 3,1%. Сильнее всего подорожали районы Красносельский (на 3,1%, до 435,3 тыс. руб.), проспект Вернадского (на 3%, до 357,2 тыс. руб.), Тверской (2,9%, до 507,2 тыс. руб.), Хамовники (2,9%, до 815,9 тыс. руб.) и Раменки (2,7%, до 440,2 тыс. руб.).
Риэлторы напоминают — верный признак того, что квартира переоценена, это отсутствие обращений и просмотров. По прогнозам, дисконт в текущих условиях составит до 5%. В «ЦИАН.Аналитике» считают, что снижение цен будет ограничивать как раз то, что продавцы собираются использовать вырученные от продажи деньги на покупку новостройки.
Пока, чтобы поддержать покупательский интерес, девелоперы придумывают субсидированные предложения. Это позволяет обеспечить клиенту минимальные ставки на первичном рынке. «На данный момент минимальная субсидированная ставка от ГК ФСК — 0,01% на первые два года, 0,49% на весь срок, 4,44% на весь срок с первоначальным взносом от 15%»,— привела пример директор по продажам ГК ФСК Светлана Бирина.
«Базовая ставка на вторичном рынке составляет в среднем 15–16% и госсубсидирования на нее нет»,— напоминает директор по продажам ГК ФСК Светлана Бирина, уточняя, что ставки по госпрограммам сейчас составляют 5–8,5%.
По оценке Татьяны Ахметдиновой, трейд-ин актуален в период стабильного роста цен на вторичное жилье. «Сейчас эта схема не так актуальна, поскольку выросли риски коррекции цен из-за невысокого спроса на готовое жилье»,— констатирует специалист. Цены на вторичном рынке постепенно «просаживаются», в ряде крупных городов уже зафиксирована стабильная отрицательная динамика. Это связано с тем, что на рынок выходит большой объем предложения, его прирост опережает возможности спроса, ограниченного высокими ставками по ипотеке.
Сейчас на рынке трейд-ин абсолютное большинство клиентов предпочитает вариант, при котором выбранная новая квартира резервируется на 90 дней и за это время привлеченное девелопером агентство недвижимости оценивает, за какую сумму может продать «старую» квартиру в этот срок на рыночных условиях, и согласовывает ее с клиентом. «После реализации "старой" квартиры вырученные деньги идут на оплату новой, а разницу клиент может взять в ипотеку»,— отмечает руководитель группы вторичных продаж ГК «А101» Элина Мухамедьянова. Светлана Бирина говорит, что ГК ФСК работает по такой же схеме.
«Прямой выкуп квартиры девелопером или агентством-партнером практически неинтересен, в первую очередь самим клиентам. Прежде всего потому, что они не хотят терять деньги на дисконте, который сейчас составляет в среднем от 5 до 15% рыночной цены квартиры»,— резюмирует госпожа Мухамедьянова.