Начавшийся кризис и обострение геополитической обстановки не заставили россиян отказаться от покупки недвижимости за рубежом. Но их активность заметно сместилась в сторону открытых направлений: ОАЭ, Турции и Грузии. Интерес остается высоким и к странам, которые ввели санкции в отношении России, хотя проведение сделок в них доступно лишь немногим покупателям. Эксперты не исключают открытия для инвестиций соотечественников новых направлений, например Таиланда и Бразилии.
Высокий спрос на недвижимость в Турции из-за геополитического напряжения подтолкнул рост цен на жилье в стране
Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ
Высокий спрос на недвижимость в Турции из-за геополитического напряжения подтолкнул рост цен на жилье в стране
Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ
Осложнение геополитической и экономической обстановки способствовало резкому росту спроса среди россиян на зарубежную недвижимость. По подсчетам Prian.ru, в первом квартале текущего года число обращений выросло на 84% относительно аналогичного периода прошлого года и на 87% — в сравнении с четвертым кварталом. В топ-20 популярных направлений нет ни одной страны, интерес к которой снизился бы, констатируют аналитики. Главный редактор Prian.ru Филипп Березин поясняет, что активны сейчас как покупатели, рассчитывающие получить гражданство или вид на жительство, так и те, у кого уже есть активы за рубежом и необходимые документы. Для последних такая сделка служит возможностью сохранить средства.
Доступное зарубежье
Интерес русскоязычных покупателей зарубежной недвижимости ожидаемо сконцентрирован на наиболее доступных для них направлениях. Так, в Prian.ru безоговорочным лидером спроса называют Турцию: интерес к стране в первом квартале вырос в два с половиной раза относительно конца прошлого года. Активность клиентов из России подтверждается статистикой местных властей. Согласно данным TurkStat, в феврале соотечественники находились на третьем месте среди иностранцев, покупавших жилье в Турции. Выше обычного, по мнению господина Березина, и интерес потенциальных покупателей к Египту.
Партнер Savills Ирина Мошева к наиболее востребованным относит и другие страны, которые сейчас открыты для покупателей из России: Таиланд, Индонезию и ОАЭ. «В целом фокус стал смещаться с запада на восток»,— констатирует она. Грузия и Болгария, по словам Филиппа Березина, занимают второе и третье места в структуре спроса: интерес к ним по сравнению с концом 2021 года вырос в полтора и два с половиной раза соответственно.
Для покупателей с относительно высоким бюджетом особенно актуальна недвижимость в ОАЭ, в частности в Дубае. В Metropolitan Premium Properties в марте отмечали рост спроса русскоязычной аудитории в четыре раза, отмечая, что активность локализуется в ценовом сегменте $250–500 тыс. В последние несколько лет активы в Дубае характеризуются высокой динамикой роста цен. Согласно оценкам Becar Asset Management, по итогам 2021 года объекты здесь подорожали на 44%, по итогам первых двух месяцев текущего — еще на 7%.
Специалист практики имущественных и обязательственных отношений Amulex.ru Виктория Соколова объясняет, что приобрести недвижимость в открытых к сотрудничеству с Россией странах сейчас формально по-прежнему довольно просто. Хотя проблемы, по мнению эксперта, могут возникнуть непосредственно с переводом средств: банки обязаны дополнительно проверять основания и запросят максимум информации о сделке. Кроме того, вывод средств из России может быть ограничен, если трансакция планируется с российского валютного счета. «Многие российские банки отказываются переводить более $5 тыс., хотя запрета нет, главное, чтобы недвижимость, которую приобретают, не принадлежала лицу из "недружественных" стран»,— объясняет госпожа Соколова. Филипп Березин подтверждает, что сделки с россиянами за рубежом по-прежнему осуществляются, хотя и не все платежи в марте проходили успешно.
Выезд по прописке
Филипп Березин считает не последним фактором, обеспечивающим высокий спрос на Турцию и ОАЭ, возможность сравнительно легко получить в этих странах вид на жительство (ВНЖ) или гражданство. «Наши клиенты, конечно, выбирают квартиры и дома, которые в том числе могут подходить под программы резидентства»,— соглашается Ирина Мошева. Эксперт добавляет, что в Дубае возможность получить ВНЖ дает покупка недвижимости стоимостью от $205 тыс.
В целом же спрос на зарубежные паспортные программы, по мнению представителя Henley & Partners Полины Кулешовой, сейчас действительно полностью определяется предложением, объем которого для россиян ограничен. Так, реально работающими вариантами получить за инвестиции гражданство эксперт называет Вануату и Турцию. И если в первом случае речь идет о невозвратном взносе в $130 тыс. в фонд развития страны, то во втором — о покупке недвижимости на сумму от $250 тыс. Хотя CEO Justreal.ru Дмитрий Саватеев предупреждает, что $250 тыс. по действующим нормам должна составлять именно кадастровая стоимость объекта, непосредственно цена продажи при этом может быть выше.
Полина Кулешова указывает, что на рынке ходят разговоры об увеличении инвестиционного порога для получения турецкого гражданства, но пока конкретные параметры неизвестны. Альтернативный вариант — оформить ВНЖ на год с возможностью продления при покупке любой недвижимости. Основанием может стать и аренда жилья, но здесь выбор заявителей будет частично ограничен квотами местных властей. Сейчас оформить такой ВНЖ нельзя, снимая жилье в некоторых районах Стамбула и части популярных курортных локаций. «Эксперты турецкого рынка между тем сообщают, что понятие квоты в Турции растяжимо: сегодня она есть, а завтра она может быть снята или увеличена»,— рассуждает госпожа Кулешова.
«Недружественные» возможности
Сравнительно просто, по словам Филиппа Березина, совершить сделку в «недружественных» странах лишь покупателям, у которых уже есть второй паспорт или европейский ВНЖ. Остальные клиенты, по словам эксперта, сталкиваются с суровой реальностью: организовать покупку с нуля, располагая средствами только на российском счету, в настоящий момент нельзя. Фактически нет возможности открыть счет или перевести средства в Европу и США, говорит он.
Виктория Соколова указывает, что формально россияне могут переводить деньги на рублевые депозиты, но открыть их в «недружественных» странах достаточно сложно. Криптовалюту же эксперт называет в целом ненадежной схемой организации переводов: «Из-за непрозрачности механизмов защитить нарушенные права при сделках с ней практически невозможно».
Такая конъюнктура ожидаемо сказывается на числе сделок. Впрочем, потенциальный интерес все же остается высоким. «Довольно много желающих приобрести недвижимость в Испании, на Кипре, в Черногории, Германии»,— рассказывает Дмитрий Саватеев. Портал Spain Real Estate, в свою очередь, в марте отмечал увеличение интереса к переезду в Испанию у жителей крупнейших российских городов на 71,8% по сравнению со значениями января.
Одновременно россияне, по данным Henley & Partners, могут оформлять ВНЖ как финансово независимые в Италии, Швейцарии, Люксембурге и Австрии. «Золотые визы» по-прежнему доступны в Греции, Италии и Андорре. Бизнес-миграция сохраняется в ОАЭ, Великобританию (Innovator, Talent Visa), Канаду, Эстонию, Австралию, Австрию, Черногорию и Сербию. В ряде стран имеет значение, где расположен у главного заявителя банковский счет: перевод средств из России значительно осложняет ход дела, отмечают в компании.
Перспективные дали
Филипп Березин сомневается, что при отсутствии новых серьезных ограничений активность покупателей в ближайшее время сильно снизится. «Апрель покажет развитие ситуации — мы ждем притока тех клиентов, которые выжидали, колебались, многие продолжат вкладывать деньги в недвижимость»,— соглашается Ирина Мошева. В числе наиболее востребованных направлений в будущем господин Березин ожидаемо называет рынки ОАЭ, Грузии, Таиланда, Вьетнама и Сербии.
Впрочем, Дмитрий Саватеев предполагает, что география сделок россиян все же немного расширится. Эксперт предполагает, что на фоне активного спроса в ближайшее время активизируются застройщики Таиланда — это приведет к росту активности на направлении за счет банального увеличения числа доступных вариантов. Одновременно господин Саватеев не исключает возникновения интереса к активам в Панаме и Мексике. Он делает и осторожную ставку на европейский рынок, рассчитывая, что «к осени с покупкой недвижимости здесь станет проще».
Ирина Мошева рассказывает и о возможностях на относительно новых для российских клиентов направлениях, приводя в качестве примера рынок Бразилии. «Инвестиции от $145 тыс. в пятизвездный курорт здесь принесут не только гарантированную доходность до 8% годовых на 12 лет, но и ВНЖ, а через четыре года — гражданство страны, которое откроет для его владельца 171 страну для путешествий без виз, в том числе страны еврозоны»,— рассуждает она.