На московском рынке офисов — хронический дефицит. Вводятся в строй все новые бизнес-центры, но помещений по-прежнему не хватает, и ставки аренды ползут вверх. Участков под новое строительство в центре почти не осталось, а те, что есть, стоят неоправданно дорого. Теперь офисные помещения не строят, а переделывают — из бывших фабрик и НИИ.
Народное достояние
"Сырьем" для создания недорогих бизнес-центров стали здания НИИ, построенные еще во времена СССР. Около сотни московских НИИ и небольших предприятий сейчас свернули профильную деятельность, их помещения де-факто уже превратились в "бизнес-центры" — на каждом этаже можно найти туристическое агентство, нотариуса или даже стоматологический кабинет. Девелоперам предстоит решить в общем несложную задачу — путем косметического ремонта превратить запущенные здания в офисные помещения.
"Вопрос об использовании промышленных площадей стал актуален в последний год, когда предложение вновь построенных офисных зданий на московском рынке резко сократилось и начала действовать программа правительства Москвы по выводу промышленных предприятий за пределы города,— говорит Алексей Могила, директор по маркетингу департамента консалтинга компании Penny Lane Realty.— Бывшие заводы и фабрики, локально расположенные в обжитых районах города, в плане реконструкции универсальны и годятся под торговые площади и офисно-складские помещения. С многочисленными НИИ, которых особенно много на Ленинградском и Ленинском проспектах, немного сложнее. Эти здания с бесконечными коридорами и сумасшедшей толщины стенами можно перепрофилировать только под офисы. Ни одна торговая фирма или ресторан не пойдет в лабиринты кабинетов".
Переделывать под офисы старые помещения выгоднее, чем строить новые. Это объясняется тем, что для строительства здания сначала необходимо выкупить права аренды на земельный участок — а это затраты, сопоставимые со стоимостью реконструкции. Для справки: полная реконструкция здания НИИ под офисный центр категории В или С с учетом замены всех инженерных сетей и коммуникаций, систем вентиляции и кондиционирования стоит $300-400 за 1 кв. м.
Эту нехитрую экономику уже давно поняли девелоперы, занимающиеся перестройкой пустующих площадей. Новый офисный центр на 2-й Звенигородской улице — это бывший Краснопресненский машиностроительный завод, обновленные помещения которого теперь снимают под свои офисы такие компании, как NHK, Сбербанк и Сити-банк. Еще два недавно появившихся бизнес-центра — в Трехпрудном и Филипповском переулках — бывшие типографии. Типографии работали на грани рентабельности, а теперь аренда помещений в них стоит $550-600 в год за кв. м.
Что касается сроков окупаемости объектов, то здесь мнения экспертов расходятся. В компании Panny Lane Realty считают, что при затрате $300-500 на 1 кв. м ремонт окупается за год-полтора. Ставка аренды для офисов класса В при этом должна быть $350-400 за 1 кв. м в год, для офисов класса С — $200-400. Специалисты компании "АЛМ-Девелопмент" называют иные сроки — от четырех до семи лет.
Предпродажная подготовка
Главная сегодняшняя особенность рынка офисной и коммерческой недвижимости — отсутствие предложений по аренде в уже функционирующих офисах. Первые шесть месяцев этого года шла активная сдача в аренду помещений лишь в строящихся офисных центрах. Скажем, сейчас полностью сдан в аренду еще строящийся офис на 44 тыс. кв. м на Профсоюзной улице (бывший Дом книги). При этом сдача здания в эксплуатацию намечается только в апреле следующего года. Активно сдаются площади в недостроенном центре на улице Докукина, разместившемся в помещении бывшего Московского швейного производственного объединения "Смена".
Еще один недавно появившийся на "офисной" карте Москвы адрес — бывший Бадаевский завод на Кутузовском проспекте. В этом районе почти не осталось свободных площадей, и обновленные бадаевские помещения сдаются по $420 за метр в год. Удачно реконструированную бывшую фабрику женской модной одежды на Бакунинской улице тоже уже полностью заселили новыми арендаторами — 13 тыс. кв. м были сданы всего за два месяца еще на начальной стадии строительства.
При этом на рынке годами могут болтаться неудачные объекты. Характерный пример — офисно-торговый центр класса В+ на Новослободской. Несмотря на прекрасное местоположение в центре, "начинку" (центральное кондиционирование, оптоволокно, подземный гараж и парковка), вполне приемлемую цену ($520 за метр в год), почти 40% офисных блоков в этом здании пустуют. Проблема в его неудачной архитектуре: окна-бойницы, из которых, видимо, очень хорошо отстреливаться, дают мало света, а одна сторона сооружения вообще глухая зона без окон без дверей.
Место решает все
Главный критерий качества офисов, как и элитного жилья, определяющий и стоимость аренды,— место, место и еще раз место. Понятие "местоположение" в последнее время для компании значит не столько расположение в пределах Садового кольца, сколько наличие хороших транспортных развязок и удобных подъездных путей к офисному центру. "Поближе к центру" — теперь необязательное условие, гораздо важнее — "поближе к третьему кольцу". Транспортные развязки стали в Москве с ее вечными пробками решающим условием при выборе офиса.
Другой важный фактор для арендатора — обжитой район, желательно первая линия домов и развитая инфраструктура. Если она развита плохо или вообще отсутствует, как, например, на Тимирязевской или Семеновской, то арендаторы должны сами позаботиться о том, где их люди будут есть и что-то покупать. При выборе между двумя офисами предпочтут тот, где все отлажено.
Из других слагаемых успешного перепрофилирования важны близость станции метро, более или менее понятная планировка здания, высокие потолки и большая степень остекления. На каждом этаже должно быть от 800 до 1500 кв. м площади. В этом смысле бывшие НИИ с их практически сплошным остеклением и четырехметровыми потолками просто идеально подходят для офисов. Высокие потолки дают возможность разместить под ними все коммуникации, а огромные окна — хорошую инсоляцию.
Впрочем, риэлтеры занимаются всем. Даже на первый взгляд совершенно неперспективными объектами. "Если собственник уже купил здание и начал ремонт, мы обязаны помочь ему сдать его. Ведь сдать можно любую фактуру, важно только знать задачу собственника",— говорят они. Аппетиты у собственников бывают разные, порой не соответствующие реальному положению вещей. Бывает, что хотят сдавать за $500-600 то, что реально стоит не более $400. Но большинству язык цифр понятен, и, видя, что арендаторы не идут, в итоге соглашаются сдавать по $300-350 за "квадрат".
НАТАЛЬЯ ЖИЛЬЦОВА