Застройщики не сдаются |
Фото: ЕВГЕНИЙ ОСЬМАЧКИН |
Лишний бизнес-класс
На первичном рынке в начале осени наступило небольшое оживление, а средняя цена квадратного метра выросла на 1-2%. Свою роль сыграли и стабилизация ситуации в банковской сфере, и отсутствие громких скандалов, вызванных недофинансированием строящихся объектов, которыми летом пугали частных инвесторов. Однако спрос в основном был сконцентрирован вокруг квартир небольшой площади в панельных домах и в "монолитах" экономкласса. Просторные квартиры продавались гораздо медленнее, чем остальные.
Не очень удачно на первичном рынке идет реализация жилья бизнес-класса. Объясняется это тем, что за последний год в разных округах Москвы на рынок было выведено больше десятка подобных проектов, а покупателей оказалось гораздо меньше, чем предполагали застройщики. Как рассказали в компании Vesco Group, пытаясь стимулировать продажи, застройщики шли на различные акции и скидки. Так, этим летом на некоторые объекты бизнес-класса цены опустились до уровня типового жилья, и в сентябре корректировки цен не было. Пример: "Парк у порога" в Измайлове ("Дон-строй"), где продажи шли по цене от $1,2 тыс. за кв. м; "Авеню, 77" ("Капитал Груп") — реализация жилья началась по рекордно низкой цене — от $890 за кв. м; в "Аэробусе" (метро "Аэропорт") — от $1,05 тыс. за кв. м. Замедление продаж теперь уже вынуждает застройщиков и риэлтеров искать деньги для своих клиентов и договариваться с банками об ипотечном кредитовании строящегося жилья. Так, Сбербанк России принял целевую программу кредитования клиентов компании "Миэль", желающих приобрести квартиру в строящемся микрорайоне бизнес-класса "Гранд-паркъ". По словам Юлии Вербицкой, директора управления ипотеки корпорации "Миэль-недвижимость", сегодня 20% ипотечных сделок в компании приходится на новостройки и этот процент будет увеличиваться.
А элитное жилье продолжает расти в цене. На отдельных объектах (к примеру, в домах в Скатертном и Обыденском переулках) стоимость квадратного метра увеличилась на сумму до $1 тыс. "Мы не ожидаем, что рост затронет все сегменты рынка жилья,— говорит Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood.— Подорожание коснется прежде всего тех объектов, строительство которых уже завершается, а также подлежащих активному маркетинговому продвижению".
На вторичном рынке без перемен
Наступления осени ждали и покупатели, и продавцы. Продавцам не терпелось среагировать на предполагавшуюся активность рынка повышением цен, а покупателям — убедиться, что стремительного роста цен не предвидится, и в спокойной обстановке выбирать подходящий вариант. "Итоги сентября окончательно развеяли миф о том, что наступившая стагнация столичного рынка недвижимости носит сезонный характер,— говорит Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU.— Лето и характерный для него спад деловой активности уже давно остались позади, в то время как уровень цен на московское жилье по-прежнему не проявляет никаких признаков роста". По данным аналитического центра IRN.RU, индекс стоимости жилья на протяжении почти всего сентября находился на уровне $1,806 тыс. за кв. м. Аналитики отмечают, что в условиях возникшей неопределенности на рынке недвижимости (отсутствия четкого тренда к росту или снижению цен) становится характерным разброс цифр по различным классам жилья. В зависимости от локальной конъюнктуры рынка и влияния объектов-новостроек в тех или иных районах на одни квартиры цены могут немного повышаться, а на другие, напротив, падать. К примеру, по информации сайта ARN.RU, цена квадратного метра в панельных хрущевках на территории ВАО в сентябре выросла на $9 и составила $1,606 тыс.; в это же время в ЮЗАО цены упали на $35 и остановились на отметке $1,781 тыс. за кв. м.
Точно такая же картина повторилась уже с жилплощадью в 10-12-этажных кирпичных домах. В сентябре по сравнению с августом в СВАО стоимость квадратного метра подорожала на $28 и составила $1,972 тыс. На территории ВАО наблюдается обратная картина: цена стала ниже на $70 и остановилась на отметке $1,688 тыс. за кв. м. Начиная с июля объем вторичного рынка снижался, но в сентябре наступил переломный момент — количество предложений выросло на 11%. (22,01 тыс.). Большинство новых вариантов были представлены дорогими квартирами — теми, которые продавцы были вынуждены снять с продажи, не желая летом уступать их по более низким ценам. Но и в начале осени дорогие квартиры продавались плохо. К примеру, покупатель на двухкомнатную квартиру в типовом панельном доме в районе Марьино, выставленную на рынок за $72 тыс., нашелся в течение недели, тогда как срок экспозиции двухкомнатной квартиры в добротном кирпичном доме в конце проспекта Мира, продающейся за $320 тыс., уже превысил три месяца. Изобилие дорогих вариантов в ЦАО также привело к росту сроков их реализации и приостановке роста цен. В сентябре средняя цена квадратного метра жилья в самом престижном округе Москвы выросла всего на 0,1% и составила $2,818 тыс. за кв. м. На фоне стабильного центра очень стремительным кажется рост цен в Зеленограде — 5,1%. Это объясняется тем, что средняя цена квадратного метра жилья в этой административной единице Москвы более чем наполовину ниже, чем в центре: $1,329 тыс. Риэлтеры отмечают, что с каждым месяцем растет число желающих приобрести там дешевую квартиру.
Новые предложения сентября
Несмотря на упавшие продажи, столичные застройщики не намерены снижать обороты — на рынок выходят новые проекты, представляющие разные категории жилья. Компания "Миэль-недвижимость" ведет строительство трех панельных домов серий П-44Т и П-3М, а также 24-этажного монолитно-кирпичного дома в районе Ховрино (улица Дыбенко, САО). В сентябре на продажу были выставлены одно-четырехкомнатные квартиры в монолитно-кирпичном и одном из панельных домов по цене от $1,35 тыс. до $1,67 тыс. за кв. м. Отличительной особенностью предложения является высокая степень готовности — 14-этажный панельный дом полностью построен, идут работы по внутренней отделке последнего этажа. Концерн "Крост" открыл продажи в новом жилом комплексе "Премьер", строительство которого начинается на юго-западе Москвы (улица Косыгина, ЮЗАО). Дом высотой 20 этажей возводится по технологии вентилируемого фасада. Архитектура здания отличается аристократичностью решения. Прозрачный вестибюль, соединяющий два корпуса "Премьера", плавно переходит в озелененные террасы, ведущие в парк с живописным прудом. Из окон квартир верхних этажей открывается вид на Воробьевы горы и МГУ. Жилая часть комплекса представлена одно-четырехкомнатными квартирами со свободной планировкой площадью от 63 до 150 кв. м. Верхние этажи занимают двухуровневые квартиры общей площадью 304 кв. м. Плановый срок сдачи комплекса — четвертый квартал 2005 года. В сентябре продажи велись по цене от $3,1 тыс. до $4,2 тыс. за кв. м.
Начались продажи квартир в жилом комплексе "Южный" на улице Чертановская (ЮАО), который будет сдан в первом квартале 2006 года. Согласно проекту, высота жилого здания — 23 этажа, на нижних этажах — нежилая зона, в подземной части комплекса разместится паркинг. Квартиры со свободной планировкой состоят из одной-четырех комнат общей площадью от 47 до 191 кв. м. Сентябрьская цена на объекте — от $1,34 тыс. за кв. м.
Корпорация "МИАН-Девелопмент" начала реализацию проекта жилого дома бизнес-класса на улице Островитянова. Жилой дом переменной этажности (высотой 19-22 этажа) состоит из двух зон-крыльев с общим лифтовым пространством и отдельными входами в каждую зону. Жилая часть — 166 одно-четырехкомнатных квартир свободной планировки. На втором этаже здания будет расположен Апарт-отель с отдельным входом со двора. В подземной части корпуса — четырехуровневая автостоянка на 174 машиноместа. Срок сдачи дома — первый квартал 2006 года. На ранней стадии строительства установлены цены от $1,59 тыс. до $2,35 тыс. за кв. м, но риэлтеры уверены, что по мере строительства дома цена будет расти.
Аренда — пик роста
Сентябрь — самая горячая пора на рынке аренды. Количество запросов стремительно растет, а свободных квартир к осени остается все меньше. Это объясняется тем, что в конце весны и летом на рынке присутствует значительный объем жилья, хозяева которого предпочитают теплое время года провести на даче. По информации компании "Миэль-недвижимость", в сентябре самые низкие ставки аренды жилья поднялись до $400 в месяц, тогда как летом можно было найти однокомнатную квартиру и за $300, и за $350. Как правило, максимальное количество вариантов дешевых квартир поступает с востока, юго-востока и юга Москвы, где арендные ставки на квартиры в панельных домах со скромной обстановкой редко поднимаются выше $800 в месяц. По информации компании Blackwood, 38% от общего числа сделок по аренде элитного жилья находилось в ценовом диапазоне $1,5-4,5 тыс. в месяц (за квартиры площадью 70-140 кв. м); 33% сделок было заключено по ставкам от $800 до $1,5 тыс. в месяц (квартиры до 70 кв. м); 15% — $4,5-6 тыс. в месяц (жилплощадь 120-160 кв. м). На квартиры, арендные ставки по которым превышают $6 тыс., пришлось около 13% заключенных сделок.
ЛЮДМИЛА ЧИЧЕРОВА
Самые дорогие квартиры на вторичном рынке Москвы
Жилые объекты, строительство которых начато в сентябре
Дорогие квартиры, проданные в сентябре
|