Застройщики не сдаются


Застройщики не сдаются
Фото: ЕВГЕНИЙ ОСЬМАЧКИН  
       Сентябрь внес совсем небольшую корректировку в ситуацию, сложившуюся на столичном рынке недвижимости летом. Рост цен (до 2%) отмечен только на типовых объектах, в домах экономкласса на ранних стадиях реализации и в отдельных клубных особняках, которых строится очень мало. Квартиры из вторых рук тоже практически не подорожали. Растут цены только на рынке аренды жилья.

Лишний бизнес-класс
       На первичном рынке в начале осени наступило небольшое оживление, а средняя цена квадратного метра выросла на 1-2%. Свою роль сыграли и стабилизация ситуации в банковской сфере, и отсутствие громких скандалов, вызванных недофинансированием строящихся объектов, которыми летом пугали частных инвесторов. Однако спрос в основном был сконцентрирован вокруг квартир небольшой площади в панельных домах и в "монолитах" экономкласса. Просторные квартиры продавались гораздо медленнее, чем остальные.
       Не очень удачно на первичном рынке идет реализация жилья бизнес-класса. Объясняется это тем, что за последний год в разных округах Москвы на рынок было выведено больше десятка подобных проектов, а покупателей оказалось гораздо меньше, чем предполагали застройщики. Как рассказали в компании Vesco Group, пытаясь стимулировать продажи, застройщики шли на различные акции и скидки. Так, этим летом на некоторые объекты бизнес-класса цены опустились до уровня типового жилья, и в сентябре корректировки цен не было. Пример: "Парк у порога" в Измайлове ("Дон-строй"), где продажи шли по цене от $1,2 тыс. за кв. м; "Авеню, 77" ("Капитал Груп") — реализация жилья началась по рекордно низкой цене — от $890 за кв. м; в "Аэробусе" (метро "Аэропорт") — от $1,05 тыс. за кв. м. Замедление продаж теперь уже вынуждает застройщиков и риэлтеров искать деньги для своих клиентов и договариваться с банками об ипотечном кредитовании строящегося жилья. Так, Сбербанк России принял целевую программу кредитования клиентов компании "Миэль", желающих приобрести квартиру в строящемся микрорайоне бизнес-класса "Гранд-паркъ". По словам Юлии Вербицкой, директора управления ипотеки корпорации "Миэль-недвижимость", сегодня 20% ипотечных сделок в компании приходится на новостройки и этот процент будет увеличиваться.
       А элитное жилье продолжает расти в цене. На отдельных объектах (к примеру, в домах в Скатертном и Обыденском переулках) стоимость квадратного метра увеличилась на сумму до $1 тыс. "Мы не ожидаем, что рост затронет все сегменты рынка жилья,— говорит Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood.— Подорожание коснется прежде всего тех объектов, строительство которых уже завершается, а также подлежащих активному маркетинговому продвижению".
       
На вторичном рынке без перемен
       Наступления осени ждали и покупатели, и продавцы. Продавцам не терпелось среагировать на предполагавшуюся активность рынка повышением цен, а покупателям — убедиться, что стремительного роста цен не предвидится, и в спокойной обстановке выбирать подходящий вариант. "Итоги сентября окончательно развеяли миф о том, что наступившая стагнация столичного рынка недвижимости носит сезонный характер,— говорит Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU.— Лето и характерный для него спад деловой активности уже давно остались позади, в то время как уровень цен на московское жилье по-прежнему не проявляет никаких признаков роста". По данным аналитического центра IRN.RU, индекс стоимости жилья на протяжении почти всего сентября находился на уровне $1,806 тыс. за кв. м. Аналитики отмечают, что в условиях возникшей неопределенности на рынке недвижимости (отсутствия четкого тренда к росту или снижению цен) становится характерным разброс цифр по различным классам жилья. В зависимости от локальной конъюнктуры рынка и влияния объектов-новостроек в тех или иных районах на одни квартиры цены могут немного повышаться, а на другие, напротив, падать. К примеру, по информации сайта ARN.RU, цена квадратного метра в панельных хрущевках на территории ВАО в сентябре выросла на $9 и составила $1,606 тыс.; в это же время в ЮЗАО цены упали на $35 и остановились на отметке $1,781 тыс. за кв. м.
       Точно такая же картина повторилась уже с жилплощадью в 10-12-этажных кирпичных домах. В сентябре по сравнению с августом в СВАО стоимость квадратного метра подорожала на $28 и составила $1,972 тыс. На территории ВАО наблюдается обратная картина: цена стала ниже на $70 и остановилась на отметке $1,688 тыс. за кв. м. Начиная с июля объем вторичного рынка снижался, но в сентябре наступил переломный момент — количество предложений выросло на 11%. (22,01 тыс.). Большинство новых вариантов были представлены дорогими квартирами — теми, которые продавцы были вынуждены снять с продажи, не желая летом уступать их по более низким ценам. Но и в начале осени дорогие квартиры продавались плохо. К примеру, покупатель на двухкомнатную квартиру в типовом панельном доме в районе Марьино, выставленную на рынок за $72 тыс., нашелся в течение недели, тогда как срок экспозиции двухкомнатной квартиры в добротном кирпичном доме в конце проспекта Мира, продающейся за $320 тыс., уже превысил три месяца. Изобилие дорогих вариантов в ЦАО также привело к росту сроков их реализации и приостановке роста цен. В сентябре средняя цена квадратного метра жилья в самом престижном округе Москвы выросла всего на 0,1% и составила $2,818 тыс. за кв. м. На фоне стабильного центра очень стремительным кажется рост цен в Зеленограде — 5,1%. Это объясняется тем, что средняя цена квадратного метра жилья в этой административной единице Москвы более чем наполовину ниже, чем в центре: $1,329 тыс. Риэлтеры отмечают, что с каждым месяцем растет число желающих приобрести там дешевую квартиру.
       
Новые предложения сентября
       Несмотря на упавшие продажи, столичные застройщики не намерены снижать обороты — на рынок выходят новые проекты, представляющие разные категории жилья. Компания "Миэль-недвижимость" ведет строительство трех панельных домов серий П-44Т и П-3М, а также 24-этажного монолитно-кирпичного дома в районе Ховрино (улица Дыбенко, САО). В сентябре на продажу были выставлены одно-четырехкомнатные квартиры в монолитно-кирпичном и одном из панельных домов по цене от $1,35 тыс. до $1,67 тыс. за кв. м. Отличительной особенностью предложения является высокая степень готовности — 14-этажный панельный дом полностью построен, идут работы по внутренней отделке последнего этажа. Концерн "Крост" открыл продажи в новом жилом комплексе "Премьер", строительство которого начинается на юго-западе Москвы (улица Косыгина, ЮЗАО). Дом высотой 20 этажей возводится по технологии вентилируемого фасада. Архитектура здания отличается аристократичностью решения. Прозрачный вестибюль, соединяющий два корпуса "Премьера", плавно переходит в озелененные террасы, ведущие в парк с живописным прудом. Из окон квартир верхних этажей открывается вид на Воробьевы горы и МГУ. Жилая часть комплекса представлена одно-четырехкомнатными квартирами со свободной планировкой площадью от 63 до 150 кв. м. Верхние этажи занимают двухуровневые квартиры общей площадью 304 кв. м. Плановый срок сдачи комплекса — четвертый квартал 2005 года. В сентябре продажи велись по цене от $3,1 тыс. до $4,2 тыс. за кв. м.
       Начались продажи квартир в жилом комплексе "Южный" на улице Чертановская (ЮАО), который будет сдан в первом квартале 2006 года. Согласно проекту, высота жилого здания — 23 этажа, на нижних этажах — нежилая зона, в подземной части комплекса разместится паркинг. Квартиры со свободной планировкой состоят из одной-четырех комнат общей площадью от 47 до 191 кв. м. Сентябрьская цена на объекте — от $1,34 тыс. за кв. м.
       Корпорация "МИАН-Девелопмент" начала реализацию проекта жилого дома бизнес-класса на улице Островитянова. Жилой дом переменной этажности (высотой 19-22 этажа) состоит из двух зон-крыльев с общим лифтовым пространством и отдельными входами в каждую зону. Жилая часть — 166 одно-четырехкомнатных квартир свободной планировки. На втором этаже здания будет расположен Апарт-отель с отдельным входом со двора. В подземной части корпуса — четырехуровневая автостоянка на 174 машиноместа. Срок сдачи дома — первый квартал 2006 года. На ранней стадии строительства установлены цены от $1,59 тыс. до $2,35 тыс. за кв. м, но риэлтеры уверены, что по мере строительства дома цена будет расти.
       
Аренда — пик роста
       Сентябрь — самая горячая пора на рынке аренды. Количество запросов стремительно растет, а свободных квартир к осени остается все меньше. Это объясняется тем, что в конце весны и летом на рынке присутствует значительный объем жилья, хозяева которого предпочитают теплое время года провести на даче. По информации компании "Миэль-недвижимость", в сентябре самые низкие ставки аренды жилья поднялись до $400 в месяц, тогда как летом можно было найти однокомнатную квартиру и за $300, и за $350. Как правило, максимальное количество вариантов дешевых квартир поступает с востока, юго-востока и юга Москвы, где арендные ставки на квартиры в панельных домах со скромной обстановкой редко поднимаются выше $800 в месяц. По информации компании Blackwood, 38% от общего числа сделок по аренде элитного жилья находилось в ценовом диапазоне $1,5-4,5 тыс. в месяц (за квартиры площадью 70-140 кв. м); 33% сделок было заключено по ставкам от $800 до $1,5 тыс. в месяц (квартиры до 70 кв. м); 15% — $4,5-6 тыс. в месяц (жилплощадь 120-160 кв. м). На квартиры, арендные ставки по которым превышают $6 тыс., пришлось около 13% заключенных сделок.
ЛЮДМИЛА ЧИЧЕРОВА
       
Самые дорогие квартиры на вторичном рынке Москвы

Жилые объекты, строительство которых начато в сентябре

Дорогие квартиры, проданные в сентябре








ЭКСПЕРТНАЯ ОЦЕНКА
       Как поведут себя цены на жилье в ближайшие месяцы
       Вячеслав Ширяев, генеральный директор Vesco Group:
       — До конца года никаких глобальных изменений на рынке городского жилья не произойдет. Определенно продолжится стагнация в сегменте бизнес-класса — в первую очередь ввиду появления огромного количества новых объектов. Что касается элитного жилья (от $3 тыс. за кв. м), то при нынешних темпах роста спроса 4-5% в месяц до конца года возможен рост цен на 6-8%, причем цены на эксклюзивные объекты могут вырасти и на все 10%.
       
       Тимур Сайфутдинов, заместитель генерального директора компании "Терра":
       — Мне кажется, что ожидание осеннего затишья вызвано спекуляциями на тему падения цен. Но объективно никаких показателей к корректировке цен я не вижу.
       
       Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty:
       — По нашим прогнозам, средние цены на элитное жилье в течение ближайшего полугодия будут находиться в диапазоне $7-12 тыс. за кв. м, демонстрируя незначительный рост. А цены на жилье самого высокого класса, с отличным местоположением, дорогой отделкой и соответствующей инфраструктурой могут достигать $15-20 тыс. за кв. м. Мы наблюдаем плавный рост цен на элитную недвижимость в 1-1,5% в месяц и прогнозируем сохранение этой динамики в ближайшие месяцы.
       
       Андрей Ковалев, президент группы компаний "Экоофис":
       — Я считаю, в жилье категории бизнес- и экономкласса в ближайшее время будет наблюдаться стабилизация цен из-за равновесия спроса и предложения. По моему мнению, небольшой рост прогнозируется на рынке жилья в Подмосковье, который до последнего времени был несколько недооценен.
       
       Евгений Фетисов, заместитель генерального директора компании "Новая площадь":
       — В настоящее время на первичном рынке недвижимости цены растут, так как существует довольно высокий платежеспособный спрос, при котором удешевление жилья невозможно. Допускаю, что некоторое время темпы роста цен будут замедляться, но общая тенденция сохранится, и до конца года цены вырастут еще.
       
       Петр Ходаковский, заместитель генерального директора по развитию ИК "Дружба":
       — Как мне кажется, в самое ближайшее время вряд ли стоит ожидать каких-то серьезных ценовых колебаний. Сейчас рынок находится в процессе адаптации к новым реалиям. Постепенно ситуация нормализуется, и мы сможем наблюдать некоторый рост цен. Свое влияние окажет и осень — традиционное время деловой активности. Но такой интенсивности роста стоимости недвижимости, которая была раньше (3-5% в месяц), уже, на мой взгляд, не будет.
       
       Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании "Новый город":
       — В ноябре, скорее всего, сохранится нынешняя тенденция к постепенной коррекции цен в сторону понижения. Этот процесс не будет заметным — в рамках 1-1,5%, максимум 2% в месяц. Катастрофы в снижении цен нет, наоборот, рынок стабилизируется и станет понятен для инвесторов и собственников.
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...