ИЛЬЯ ШЕРШНЕВ, директор по развитию Swiss Realty Group ответил на вопросы корреспондента Ъ БЭЛЫ ЛЯУВ.
интервью
— Меняется ли структура рынка офисной недвижимости?
Ставки в бизнес-центре «Регус» зависят не только от этажа, но и от того, какое количество рабочих мест приходится на один квадратный метр
— Рынок арендных контрактов в последние годы сделал существенный шаг: сделки с оплатой наличными, короткие контракты без регистрации и другие атрибуты рынка 90-х постепенно уходят в прошлое. Сегодня ни один крупный арендатор не пойдет на подобные условия — слишком велики риски, а стоимость внезапного переезда и потери для бизнеса не идут ни в какое сравнение с преимуществами черных схем. Рынок продаж офисной недвижимости, наоборот, пока далек от прозрачности. Существенную долю рынка занимают небольшие сделки с отдельными помещениями, продажи крупных объектов — редкость. Как и прежде, более 3/4 общего числа сделок приходится на аренду, около 20% — на сделки купли-продажи, и лишь 5% сделок зафиксировано по субаренде помещений.
— Какие тенденции сейчас происходят на рынке?
— Наиболее заметная — замедление темпов роста цен. Ожидается некоторое оживление рынка в связи с ростом деловой активности в осенний период, но общая тенденция сохранится. К концу года ставки как аренды, так и продажи офисных помещений вырастут не более чем на 2-4%. Стабилизация роста ставок является признаком зрелости рынка, однако состояние рынка, при котором величина спроса и предложения будет равна, наступит, по прогнозам экспертов, не ранее 2005-2006 годов, с выходом на рынок крупных офисных площадей в "Москве-Сити".
Еще одно направление развития рынка — появление интереса к офисам за пределами Садового и даже третьего транспортного колец. Прежде всего из-за перегруженности центральной части города автомобилями, приемлемых арендных ставок и наличия качественного предложения. Если в 2002 году сделок по объектам за пределами Садового кольца совершалось около 10% из общего числа, то на сегодняшний день этот показатель достигает 30%.
Владельцем «Усадьбы-Центр» является правительство Москвы, но площади в ней арендуют далеко не чиновники
— Где сейчас самые высокие арендные ставки?
— Сохраняется тенденция постепенного размывания территории деловой активности до пределов третьего транспортного кольца. В течение последних месяцев большинство предлагаемых на рынке офисных зданий располагалось именно в этой части города. Среди центральных районов по уровню предложения лидируют наиболее близкие к Кремлю площади и традиционно пользовавшийся популярностью район Замоскворечья. Лидируют по ставкам аренды отделанные по самому высокому уровню площади, которые зачастую сдаются в субаренду, а цены на них могут достигать $1300-1500 за 1 кв. м в год.
— Какие офисы пользуются наибольшим спросом?
— Среди арендаторов — офисы до 300 кв. м, на рынке купли-продажи наиболее востребованы помещения от 1500 кв. м.
Из-за разногласий между собственниками здания один из самых амбициозных проектов «Башня 2000» на офисном рынке не пользуется успехом
— Сокращается ли разрыв между объемом предложения по самым дорогим офисам класса A и спросом?
— Спрос на офисные помещения по-прежнему опережает предложение. Несмотря на значительное количество вводимых площадей, средний уровень свободных помещений не превышает отметки 3,9% по офисам класса A и 8,2% по классу В.
— Появляются ли на рынке новые инвесторы?
— Последний год уже стал рекордным по объемам нового строительства офисной недвижимости, а общий метраж заявленных проектов позволяет говорить о том, что подобная тенденция сохранится еще несколько лет. Крупные российские сырьевые холдинги продолжают инвестировать проекты на рынке офисной недвижимости. Создание собственных девелоперских подразделений, разработка крупных проектов уже ведется компаниями "Сибнефть" (многофункциональный комплекс "Балчуг Плаза" и бизнес-парк "Крылатские холмы"), "ЗААБ Капитал" (многофункциональный офис на Бутырской улице), "Интеррос", ТНК-ВР.