Центр Санкт-Петербурга меняет облик
элитная недвижимость
"Место, место и еще раз место",— твердят риэлтеры Санкт-Петербурга в ответ на просьбу назвать главный фактор, определяющий цену на элитное жилье. Весной прошлого года нашлись желающие приобрести по $8,5 тыс. за 1 кв. м квартиру на Дворцовой набережной в доме конца XVIII века без капремонта и с деревянными перекрытиями. Впрочем, это не предел — цены на квартиры в дорогих петербургских новостройках уверенно приближаются к стоимости московских элиток.
По данным компании "Петербургская недвижимость", к сентябрю 2004 года в городе сдано 92,6 тыс. кв. м жилья, которое можно отнести к категории элитного. До конца года запланирован ввод еще около 77 тыс. кв. м (данные без учета пригородного коттеджного строительства). На сегодняшний день в Петербурге продается около 550 тыс. кв. м построенных и строящихся элитных жилых площадей.
Квартира в этом доме рядом со Смольным приглянулась губернатору Валентине Матвиенко
Фото: СЕРГЕЙ СЕМЕНОВ, Коммерсантъ
Район больших денег
Руководитель агентства "Авторитет" Светлана Ботвич считает, что жильцы старых домов, начитавшись заметок о росте рынка недвижимости, склонны переоценивать свое имущество. По ее словам, сейчас реальная цена подлежащей расселению квартиры начинается от $1 тыс. за 1 кв. м; в кварталах у Невского проспекта — от $2 тыс. за 1 кв. м.
«Дом на Неве» построен напротив тюрьмы «Кресты», но покупателей это не смущает
Фото: СЕРГЕЙ СЕМЕНОВ, Коммерсантъ
При этом квартиры в доме на Большой Морской улице (по соседству с Дворцовой площадью и Эрмитажем), который реконструирует корпорация "Возрождение", продаются по $4,4-8,5 тыс. за 1 кв. м. В других районах квартиры такого же уровня стоят $2-3,5 тыс. за 1 кв. м.
Девелоперы умудряются найти в историческом центре города и свободные площадки для застройки. Перечень участков — так называемых лакун, где разрешено новое строительство, правительство Санкт-Петербурга утвердило в июне. Застройщик может получить разрешение и на участок, который не входит в этот список, но только если докажет городским властям, что выбранная им территория требует "активного градостроительного вмешательства". При выборе площадки рядом с памятником архитектуры или в парке (а в центре города это единственные незастроенные участки) строителю нужно быть готовым к активному сопротивлению общественности. Так, "Корпорации С", чтобы утвердили ее проект рядом с Инженерным замком, пришлось под нажимом общественности изменить функциональное назначение здания — с жилого дома на апартамент-отель. Другая известная инициатива "Корпорации С" — строительство жилого комплекса в Михайловском саду за Этнографическим музеем. Чтобы получить этот участок, компания пообещала за свой счет построить музею фондохранилище площадью 3,5 тыс. кв. м. При этом возводимые в саду дома будут иметь общую площадь лишь 7 тыс. кв. м. Риэлтеры отмечают, что квартиры в "музейном" комплексе могут стать самым дорогим жильем из предлагавшегося до сих пор в Петербурге — минимум $10-11 тыс. за 1 кв. м.
В сентябре к городским властям с просьбой рассмотреть возможность строительства на территории другого федерального памятника — Таврического сада — обратилась "Веда-система", крупный производитель водки, который уже реализует в Петербурге ряд девелоперских проектов. Однако администрация города предложила "Веде" строить рядом с Таврическим дворцом не семиэтажный жилой дом, как планировал инвестор, а развлекательный комплекс.
Интерес девелоперов к району Таврического сада понятен. "Это единственное зеленое и тихое место в центре, где можно что-то строить",— отмечает генеральный директор Объединенной финансово-промышленной корпорации (ОФПК) Дмитрий Терехин. ОФПК, кстати, построила дом по соседству — на Тверской улице, где, по информации риэлтеров, приобрела квартиру губернатор Валентина Матвиенко. Квартиры в доме на Тверской стоят от $2,2 тыс. до $10 тыс. за 1 кв. м.
Квартал между улицами Кирочной, Парадной, Радищева и Виленским переулком совместно с СК "Возрождение" реконструирует ЗАО "Петр Великий". Квартал занимает около 14,5 га, из которых 10 га — площадка, на которой разрешено новое строительство. По периметру участка находится комплекс зданий лейб-гвардии Преображенского полка — памятник федерального значения.
В этом же районе, на территории, ограниченной улицами Смольной, Орловской и Смольной набережной, СК "Возрождение" ведет комплексную реконструкцию и застройку кварталов совместно с холдингом "ЛенспецСМУ". Площадь участка — около 8 га, инвестиции в проект составят около $80 млн. При этом только $14 млн девелоперам необходимо вложить в перебазирование детского сада, психоневрологического интерната и оранжерейного комплекса.
Выселяй и властвуй
Еще один вариант получения земли для застройщиков — приобретение и перепрофилирование участка, который занимает промышленное предприятие. Из 5,8 тыс. га площадей исторического центра на долю промышленности и других нежилых объектов приходится 2,4 тыс. га. При этом порядка 40% площадей, которые занимают промышленные предприятия, под производство не используются — либо простаивают, либо сдаются в аренду. Вопрос о выводе предприятий на окраины в начале 90-х годов пытался решить еще Илья Клебанов, который был тогда председателем городского комитета по промышленности. Еще дважды комитет экономического развития составлял списки "кандидатов на переезд", но без бюджетного финансирования — вопрос сейчас пытаются решать путем повышения арендных ставок. Ощутимых результатов это пока не дало.
Но для частных инвесторов купить убыточное предприятие с земельным участком дешевле, чем получать землю у города по выросшим за последний год вдвое ставкам (не менее $80 за 1 кв. м) или приобретать участок на торгах. Один из первых примеров — строительство "Корпорацией С" дома на Итальянской улице рядом с Манежной площадью. С участка площадью 1793 кв. м был выведен в район Пискаревского проспекта завод "Спецавтоматика". По данным "Корпорации С", инвестиции в проект составили $2,5 млн. При этом в стоимости каждого квадратного метра жилья (3240 кв. м) $500 составляет цена земли и перебазирования производства. Однако сейчас стоимость земли в этом месте превышает $1 тыс. за 1 кв. м.
Другой пример — строительство компанией "Петербургстрой-Skanska" дома на Петроградской стороне, на участке в 0,6 га, ранее принадлежавшем Экспериментальному мебельному комбинату. Также в Петроградском районе компания ЛЭК возводит комплекс "Серебряные зеркала" на территории бывшего завода "Знамя труда". Проект оценивается в $40 млн, общая площадь квартир составит 38 тыс. кв. м.
За городом дешевле
Нехватка хороших участков в прилегающих к центру районах и возросшее благосостояние населения позволили строителям расширять еще один сегмент дорогого жилья — коттеджное строительство. По оценке генерального директора ЗАО "Русский фонд недвижимости" Александра Портнова, ежегодно объем предложения увеличивается на 20-25%, в год продается 200-300 коттеджей. По данным компании "Олимп 2000", сейчас в черте города и в Ленинградской области на разных стадиях реализуется около 30 девелоперских проектов строительства коттеджных поселков и малоэтажных жилых комплексов. Наибольшим спросом пользуются участки в Курортном районе, на территориях рядом с Пушкином и Павловском, а после реконструкции Константиновского дворца активно развивается застройка в сторону Стрельны и Петергофа. Земля под строительство в Курортном и Всеволожском районах в среднем стоит $3-5 тыс. за сотку. А в соседнем с Всеволожским Гатчинском районе (оба административно относятся к Ленинградской области) цена на землю в несколько раз меньше — $600-700 за сотку. "Во Всеволожском районе изначально строили больше элиты, район удобнее с точки зрения транспортной доступности, покупатели уже воспринимают его как часть Петербурга",— объясняет руководитель отдела загородной недвижимости ООО "Александр-Недвижимость" Юлия Пузырева.
Проекты мини-поселков требуют значительных единовременных вложений в инженерную инфраструктуру. Дистрибутор финской компании Honka, ООО "Росса-Раккене СПб", по словам соучредителя фирмы Игоря Жданова, инвестирует в инженерию поселка на озере Медном, рассчитанного на 40 домов, $2,5 млн при общей стоимости проекта в $10 млн. А проект группы ЛСР "Пенаты-2" в Репине будет еще дороже за счет строительства социально-бытовых и досуговых объектов — до $25-27 млн. Группа ЛСР приняла решение о развитии загородного домостроения только в этом году. "Практика, когда работают в мегаполисе, а живут в ближайших пригородах, в Петербурге уже становится привычной, поэтому мы оцениваем направление строительства коттеджных поселков как очень перспективное",— говорит директор по девелопменту группы ЛСР Юрий Белышев.
АЛЕКСАНДРА ГРИЦКОВА, Санкт-Петербург
"Золотой треугольник" Санкт-Петербурга
Самым престижным и дорогим в Петербурге является "золотой треугольник" (очевидно, по аналогии с московской "золотой милей" — зона, ограниченная Невой, Фонтанкой и Невским проспектом. Вершинами треугольника служат три моста: Дворцовый, Аничков и Прачечный. Впрочем, сейчас к "элитному округу" относят улицы, ограниченные изгибом Невы и Невским проспектом (за исключением промышленных зон, таких как Синопская набережная), набережные Мойки, канала Грибоедова, Фонтанки, Крюкова канала и Карповки. Особые цены и на квартиры в домах, расположенных на пешеходных улицах Малая Садовая, Малая Конюшенная, на Васильевском острове — на 6-й и 7-й линиях, а также возле Таврического парка.
Петроградская сторона (за исключением Крестовского и Каменного островов) и Васильевский остров долгое время считались "вторым эшелоном" элитного жилья из-за плохого состояния жилищного фонда — основная часть Петроградки застроена в конце XIX — начале XX века, большого количества промышленных предприятий в этих районах, а также сложностей с транспортной доступностью — летом по ночам разводятся мосты и с островов невозможно перебраться в другие районы города.
Однако дефицит свободных площадок в центре заставил строителей искать здесь свободные участки. Специалисты компании "Петербургская недвижимость" считают Петроградку лидером элитных новостроек — 50% от общего объема рынка. На втором месте по этому показателю находится Центральный район (здесь возводится около 25% элитных комплексов), затем Выборгский (11%) и Василеостровский районы (5%).