«Достройка проблемных объектов не может быть маржинальной»
Дмитрий Дубенецкий, вице-президент банка «Дом.РФ»
О сложностях при работе с проблемными застройщиками и сохраняющейся финансовой неграмотности дольщиков в интервью “Ъ” рассказал вице-президент банка «Дом.РФ» Дмитрий Дубенецкий.
Дмитрий Дубенецкий
Фото: ДОМ.РФ
Дмитрий Дубенецкий
Фото: ДОМ.РФ
— В октябре впервые с начала запуска эскроу-счетов банк «Дом.РФ» получил контроль над проектом ЖК «Лампо», реализуемым в Петербурге в рамках проектного финансирования. Почему решили его забрать?
— У девелопера проекта — группы «Петрострой» — сложилось трудное финансовое положение, что поставило под сомнение возможность завершить строительство ЖК «Лампо» самой компанией. У надзорных ведомств возникли претензии к компании из-за нарушения порядка привлечения дольщиков по ряду других проектов: застройщик заключал договоры бронирования жилья, но при этом собранные от покупателей средства не направлялись на эскроу-счета. Чтобы защитить права дольщиков и отделить ЖК «Лампо» от рисков «Петростроя», банк решил принять доли застройщика в проекте на свой баланс.
— Какой теперь будет судьба ЖК «Лампо»?
— Проект будет реализован, но по объективным причинам возможен незначительный сдвиг по срокам. В июле были возобновлены работы новым генподрядчиком и техзаказчиком, отобранными банком «Дом.РФ».
— Многие ли проекты, получающие сейчас проектное финансирование, вызывают опасения?
— Пока ситуация с ЖК «Лампо» — единичный случай на рынке. Мы не думаем, что практика может стать массовой. В портфеле банка «Дом.РФ» есть проекты, по которым фиксируется отклонение от сроков. Но они могут быть завершены без получения банком операционного и акционерного контроля, хотя и с его усиленным вниманием в интересах дольщиков.
— Какие нарушения со стороны застройщиков при проектном финансировании банки чаще всего фиксируют?
— Среди основных и серьезных проблем — использование цепочек аффилированных подрядчиков и субподрядчиков. Это может сигнализировать о том, что застройщик пытается вывести средства через неотработанные авансы или завысить стоимость работ.
— Какие механизмы могли бы нивелировать эти риски?
— Во-первых, усиление строительного и финансового контроля в течение реализации проекта. Во-вторых, надо повышать уровень финансовой грамотности покупателей, разъясняя им, что рисков можно избежать, если отказываться вносить деньги за квартиры по другим договорам, кроме ДДУ.
— Прописывают ли банки в договорах с застройщиками возможность автоматически забрать себе реализуемые в рамках проектного финансирования проекты, по которым нарушаются сроки?
— Стандартная документация по сделкам проектного финансирования не позволяет без остановки финансирования и предъявления требования о досрочном возврате задолженности получить корпоративный и операционный контроль через, например, механизм залога. Но если застройщик нарушает закон и возникает очевидная угроза появления обманутых дольщиков, мы совместно с застройщиком применяем дополнительные механизмы по исправлению ситуации.
— Может ли достройка проблемных объектов в рамках проектного финансирования быть маржинальной для банка?
— Денежные средства, вырученные от реализации квартир, направляются на погашение задолженности перед банком, финансирующим строительство. Учитывая, что проекты сопряжены с рисками, в том числе в виде вывода денежных средств из проекта, финансовая модель таких проектов, как правило, дефицитная. Учитывая, что мы говорим о проблемных проектах, их достройка по определению не может быть маржинальной.
— Поменяли ли вы критерии отбора партнеров для предоставления проектного финансирования с учетом накопленного за последние два года опыта?
— Нет. Для нас до сих пор важны финансовая модель каждого проекта, опыт и репутация девелопера, введенные в эксплуатацию метры, мощности. Но накопленный банком опыт позволяет более точно определять проблемы того или иного проекта.
