Совершеннолетняя окупаемость

Средний срок возврата инвестиций от сдачи жилья в аренду в России превышает 18 лет.

За прошедшие пять лет срок окупаемости жилья, которое сдается в аренду, стал на пять лет больше. Квартиры дорожают во всех крупных городах страны, а ставки аренды практически не меняются. Современным рантье приходится выбирать между скоростью возврата вложений и размером выручки. В городах, где аренда окупается быстрее всего, выручка рантье до 3,5 раза меньше, чем в тех, где срок возврата вложений длиннее.

Между ценой квартир и доходностью аренды обратная зависимость. Поэтому в Москве и Санкт-Петербурге, где недвижимость самая дорогая в стране, самая низкая доходность аренды квартир. Чтобы вернуть затраты на покупку квартиры в Москве, ее нужно сдавать в аренду 22,4 года, подсчитали в ЦИАН. В Санкт-Петербурге — 24,1 года. Сроки не учитывают возможных простоев, расходов на амортизацию и налоги. В двух столицах максимальные в России сроки окупаемости аренды. Замыкает тройку «лидеров» Казань, где на возврат цены покупки квартиры потребуется 22,5 года аренды.

Разрыв в показателях доходности между городами с долгой окупаемостью и самой короткой достигает двух раз. Так, если в Санкт-Петербурге доходность аренды составляет 4,2%, то в Челябинске — 7,2%, или 13,9 года на окупаемость. Это лучший в России показатель. Среди городов, где на окупаемость аренды надо закладывать около 15 лет, Волгоград (15,3 года) и Екатеринбург (15,6 года). В этой тройке на время окупаемости влияют разные факторы. В Челябинске и Екатеринбурге невысокая цена жилья, а в Екатеринбурге — высокие ставки аренды.

Минимальная доходность арендного жилья в Москве и Санкт-Петербурге обусловлена значительными расходами на покупку. Так, если сравнивать лидеров наибольшей и наименьшей скорости окупаемости жилья, получится разница в цене за сопоставимую квартиру в три с половиной раза. В Челябинске квартира (ЦИАН брали среднюю цену студий, одно- и двухкомнатных квартир в городе) стоит 2,13 млн руб., а в Санкт-Петербурге — 7,43 млн руб. Но в значениях арендной выручки «дорогие» города существенно опережают конкурентов по скорости окупаемости. Так, в среднем выручка от аренды квартиры в Москве достигает 544 тыс. руб. в год. В Санкт-Петербурге — 308 тыс. руб., в Екатеринбурге — 244 тыс. руб. «Это самые большие города страны, с объемным притоком мигрантов и высоким спросом на рынке аренды. Среднюю ставку аренды повышает то, что в общем объеме предложения значительное количество квартир в недавно сданных домах, приобретенных с инвестиционными целями»,— говорится в материалах ЦИАН. Рантье в Челябинске может рассчитывать на 154 тыс. руб. в год.

Из-за активного роста цен на жилье доходность аренды продолжает падать более 10 лет подряд, а в последние пять лет падение ускорилось. Если в 2018 году средний срок окупаемости аренды в городах-миллионниках составлял 13,8 года, то в этом году — 18,1 года.