Из общего в частное

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В Краснодарском крае растет спрос на загородную недвижимость. Эксперты связывают это с ростом цен на квартиры в многоэтажных домах, которые по своей стоимости уже перегнали объекты ИЖС. Банки активно кредитуют покупателей индивидуальной недвижимости, которые, в свою очередь, все больше склоняются к жизни в своем доме, а не в многоэтажке

По данным аналитиков компании Nedvex, рост покупательского интереса к загородной недвижимости в Краснодарском крае происходит на фоне пандемии, вымывания с рынка доступного предложения в сегментах многоквартирного жилья и апартаментных комплексов, а также существенного удорожания стоимости в них квадратного метра.

Как сообщили в консалтинговой компании Macon, средневзвешенная стоимость «квадрата» на рынке первичного жилья кубанской столицы достигла в июне уровня в 103,2 тыс. руб. Только с начала года цены на жилье в городе выросли на 53% (во втором квартале — на 45%). Краснодар, таким образом, стал седьмым среди крупных российских городов с ценой квадратного метра выше 100 тыс. руб. (первые позиции рейтинга занимают Москва, Сочи, Санкт-Петербург, Владивосток, Севастополь и Казань).

Средняя стоимость квадратного метра индивидуального жилья в Краснодаре и его окрестностях, по данным агентств недвижимости краевого центра, составляет на сегодняшний день приблизительно 50 тыс. руб. Таким образом, частный дом со всеми условиями для жизни можно приобрести в среднем за 4 млн руб. В зависимости от территории стоимость индивидуального жилья может варьироваться. Сегодня, по данным краснодарского агентства недвижимости «Метражи», еще можно купить жилые дома в перспективном микрорайоне Знаменский (восточная окраина кубанской столицы) дешевле, если сравнивать по количеству квадратных метров, чем квартиры в городских новостройках.

По словам руководителя АН «Метражи» Анны Костенко, на сегодняшний день студию в строящемся жилом комплексе на Западном обходе Краснодара можно приобрести за 2,5 млн руб., при этом за такие же деньги есть возможность купить дом в поселках Знаменском или Южном. Возможно, учитывая рост цен на «первичку», частный дом с участком будет стоить даже дешевле квартиры. Это, по словам госпожи Костенко, распространяется не только на Краснодар, но и на другие города Краснодарского края. Так, к примеру, в Сочи стоимость квадратного метра в новостройках доходит до 1,5 млн руб. Квартиру по цене 500 тыс. руб. за кв. м можно купить только в очень отдаленном районе олимпийской столицы. То же самое происходит сейчас в Анапе и Геленджике, где средняя стоимость «квадрата» жилья составляет 350–400 тыс. руб.

«Если мы, например, говорим о доме площадью 60 кв. м — он будет стоить в среднем 4 млн руб. Все зависит от локации. Наиболее популярные районы по индивидуальной недвижимости в Краснодаре — это Прикубанский округ (застройщик НВМ), поселок Российский, поселок Южный (в настоящее время там можно приобрести небольшой комфортный дом в районе 3 млн руб.), поселок Знаменский (есть объекты по 2,5 млн руб.). Сейчас такая недвижимость очень хорошо раскупается»,— говорит Анна Костенко.

Цены на загородную недвижимость, по словам риелторов, выросли за минувший год, но не так сильно, как на городскую. В среднем, по данным АН «Метражи», дома подорожали на 500–900 тыс. руб., в то время как квартиры в новостройках — на 0,7–1,5 млн руб.

Относительно небольшой рост цен на объекты загородной недвижимости в регионе директор федеральной риелторской компании «Этажи» в Краснодаре Вадим Камалов отчасти связывает с тем, что в сегменте «загородки» ниже себестоимость строительства. Сильное удорожание жилья в многоквартирных новостройках риелтор, в частности, объясняет ростом цен на арматуру. А в загородке арматура используется не так сильно и нужна там в основном для армирования фундамента.

«Рост стоимости строительных материалов для индивидуального жилого строительства не такой большой, как это отмечено в строительстве многоквартирных жилых домов. Кроме того, нужно понимать, что все-таки рост цены на жилую недвижимость в городах сегодня обусловлен не только ростом себестоимости строительства, но и увеличением цены входа на строительный рынок. Это касается введения проектного финансирования, ограничений на выдачу разрешений на строительство. Сейчас застройщикам Краснодарского края очень сложно получить разрешение на строительство многоквартирного жилого комплекса, а в загородной недвижимости необходимости получать такие разрешения нет»,— говорит господин Камалов. В связи с этим, по мнению риелтора, сейчас вслед за спросом за индивидуальную жилую недвижимость начнет увеличиваться предложение по «загородке», потому что бизнесу гораздо проще строить коттеджные поселки, чем многоквартирные дома.

Отметим, что губернатор Краснодарского края Вениамин Кондратьев уже обеспокоился ростом в Краснодарском крае цен на стройматериалы. С начала года, по его словам, стоимость металлоконструкций, лесоматериалов, пластиковых труб и краски выросла на 50–70%. Это, помимо роста цен на жилые «квадраты», ставит под угрозу строительство социальных объектов.

Прочь от локдауна

Тенденция к возобновлению интереса к покупке индивидуальных жилых домов в окрестностях Краснодара, а также в целом по региону, стала наиболее очевидна в период ограничительных мер, связанных с пандемией коронавируса, считает Вадим Камалов. Это, по его словам, происходит не только потому, что недвижимость в многоэтажных домах серьезно дорожает и люди, покупая «загородку», практически за те же деньги могут позволить себе гораздо более комфортные условия проживания, но и потому, что многие предприятия в регионе ввели удаленный формат работы. По информации рекрутингового агентства HeadHunter, за июнь 2021 года в Краснодарском крае было открыто около 2 тыс. новых вакансий с предложениями удаленной занятости. Это в шесть раз больше, чем за аналогичный период прошлого года, и в семь раз больше, чем в июне 2019 года.

«Когда был карантин, мы увидели резко выросший запрос покупателей на загородную недвижимость, потому что люди, которые сидели безвылазно в своих каменных квартирах, захотели сменить вариант удаленной работы на более комфортные условия. А сейчас все понимают, что, скорее всего, будут повторяться локдауны, и, на мой взгляд, интерес у жителей Краснодарского края, а также приезжих из других регионов к загородной недвижимости будет только расти»,— говорит риелтор. Он также уточняет, что к квадратным метрам загородного жилья покупателю также полагается земельный участок площадью приблизительно четыре сотки.

По словам Анны Костенко, характерно, что если дорогие квартиры в многоквартирных домах зачастую приобретаются с инвестиционными целями, то загородная недвижимость покупается для личного проживания. «Возможно, один на миллион покупателей загородки совершает сделку в целях вложения денег»,— говорит руководитель АН.

Ипотека подогрела спрос

Гендиректор Macon Илья Володько считает, что причиной столь аномального роста цен на жилую недвижимость в Краснодарском крае стала программа льготной ипотеки с государственной поддержкой, которая с некоторыми корректировками продлена еще на год. Таким образом, снижение ставки по кредиту спровоцировало ажиотажный спрос, который привел к росту стоимости жилья и его дефициту. Не осталась в стороне и загородная недвижимость, ставки по ипотечным кредитам на покупку которой также были снижены в среднем до 8% годовых. Анна Костенко также отмечает интересные банковские программы для покупателей индивидуального жилья, касающиеся многодетных и молодых семей.

По данным Сбербанка, спрос на ипотечные кредиты для покупки загородного дома, дачи или земельного участка в Краснодарском крае в январе—апреле 2021 года вырос по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в 3,5 раза. Так, за четыре месяца текущего года было выдано 2,5 тыс. кредитов на покупку «загородки» против 724-х в январе—апреле 2020-го. Сумма выданных средств выросла в четыре раза. Если за первые месяцы 2020 года банк одобрил заявки на 1,8 млрд руб., то в 2021-м — на 7,9 млрд. Краснодарский край занимает третье место по оформлению кредитов на покупку загородной недвижимости после Московской области и Москвы.

«В покупке загородной недвижимости с помощью ипотеки есть и свои тонкости. К примеру, если у клиента наличные деньги, тогда все просто: платим деньги, ждем один-два месяца и заселяемся. Если это ипотека, то люди отдают задаток, допустим, 500 тыс. руб., ждут год, пока дом построят, и только тогда идет одобрение ипотеки. Риск заключается в том, что никто не знает, что будет через год, какие будут процентные ставки и выгодна ли вообще будет эта покупка»,— говорит Анна Костенко.

Банки, по словам риелтора, активно кредитуют покупателей загородной недвижимости. Единственный минус этой процедуры — необходимость дождаться срока сдачи объекта. «Допустим, возьмем одного конкретного застройщика в Краснодаре, у которого небольшая очередь на строительство индивидуальных домов: в его случае сдачу дома можно ждать три-четыре месяца, после чего открывается ипотека. А есть коттеджные поселки, где по причине большого спроса на жилье люди ждут свои объекты годами»,— рассказывает руководитель «Метражей».

Море намывает цены

Активнее, чем в Краснодаре, покупатели индивидуальных жилых домов ведут себя на Черноморском побережье. Как свидетельствует руководитель отдела продаж компании «ЛЕТО Недвижимость» (Сочи) Михаил Медведев, люди приобретают дома на курорте в основном в качестве альтернативы трехкомнатным квартирам. «Во многих хороших жилых комплексах с развитой инфраструктурой стоимость таких квартир составляет уже 25–30 млн руб. За эту же стоимость можно приобрести дом 150–200 кв. м, с земельным участком примерно пять соток»,— говорит риелтор.

На данный момент, по данным «ЛЕТО Недвижимости», в Сочи еще есть коттеджные поселки, дома в которых можно купить на стадии строительства. Стоимость таких объектов составляет от 100 тыс. руб. за кв. м. Если говорить про частные дома бизнес- и комфорт-класса, то средняя стоимость квадратного метра в них будет до 350 тыс. руб. Если рассматривать рынок элитной недвижимости, то такие дома уже стоят 500 тыс. — 1 млн руб. за кв. м. Средние цены на самые востребованные дома на курорте — до 200 тыс. руб. за кв. м.

Тем не менее, как отмечают эксперты рынка курортного жилья, те участки, что год-два назад стоили 400–500 тыс. руб. за сотку, сейчас продаются за 1 млн руб. за сотку. Есть, по словам Михаила Медведева, предложения по 500–700 тыс. руб. за сотку, но это максимально отдаленные районы, куда нужно еще закладывать дополнительные вложения в развитие инфраструктуры: на коммуникации, свет, газ, воду. Цена хорошего земельного участка, как отмечает риелтор, начинается от 1 млн руб. за сотку.

«Более интересные и приличные участки, которые пять лет назад стоили 1 млн руб. за сотку, сейчас стоят 4–5 млн руб. Если рассматривать первую береговую линию, то стоимость может достигать 10 млн руб., как, например, в Олимпийском парке. Наиболее востребованные локации для покупки "загородки" в Сочи — это все, что находится рядом с Олимпийским парком в Сириусе. Кроме того, спросом пользуется весь Хостинский район. Основной запрос при выборе локации: чтобы путь не превышал 20 мин. до Центрального Сочи, где сосредоточены все социально значимые объекты. Под такой запрос подходят и удаленные от моря районы, например, поселки "Черешня" и "Верхневеселое" в Адлерском районе. Это самые топовые локации для приобретения именно частной недвижимости»,— рассказал Михаил Медведев.

Застройщики предпочитают наличку

Несмотря на то, что спрос на землю у моря был всегда, в 2020 году покупательская активность в данном сегменте выросла в разы. По словам коммерческого директора УК «Перспектива» (реализует земельные активы на черноморском побережье) Анны Гончаровой, стабильно высокий спрос на рынке загородной недвижимости в Сочи фиксировался на протяжении последних полутора лет. И это самая востребованная локация среди покупателей земли и загородной недвижимости в Краснодарском крае.

«К июню текущего года на рынке наблюдается некоторое затишье, мы связываем это с фактором сезонности. Наплыв туристов в локации происходит в июле, и появляется очень много желающих совместить отдых с покупкой земли для будущего переезда. Восстановление рынка прогнозируем к июлю, пик спроса, по нашим расчетам, придется на август-сентябрь»,— говорит госпожа Гончарова.

По словам собеседницы, в проектах «Перспективы» доля ипотечных сделок ничтожна мала. Это связано с тем, что стоимость земельного участка на побережье, по сравнению с бюджетом покупки квартиры в той же локации, позволяет обходиться без кредитов. Кроме того, льготных ипотечных программ для покупки земли на побережье нет, на обычных же условиях такую ипотеку одобряют единицы банков. На сегодняшний день минимальная стоимость участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства на побережье Черного моря, в проектах компании составляет 1,9 млн руб.

По словам Михаила Медведева, банки выдают кредиты на покупку курортного жилья достаточно охотно. Единственный момент — отличаются условия по первоначальному взносу, который для домов значительно выше, чем по квартирам. Так, размер первоначального взноса при ипотеке на частные дома составляет от 40–50% (есть некоторые банки, которые предлагают от 15–20%), первоначальный взнос на квартиры — от 10%.

«Нужно учитывать, что большинство коттеджных поселков в Сочи строится и реализуется по предварительному договору, то есть далеко не все можно купить в ипотеку на стадии строительства. Застройщики предпочитают наличные и не желают связываться с ипотекой»,— говорит собеседник «ЭР».

Сейчас, по словам эксперта по загородной недвижимости в Сочи, гораздо выгоднее купить именно частный дом, чем, например, трехкомнатную квартиру такой же площади. При этом у частных домов есть большой ряд преимуществ: своя территория, возможность провести время в тишине и спокойствии с семьей, есть дома со своей зоной барбекю и бассейном.

Не жильем единым Сегодня безусловным трендом на рынке загородной недвижимости в Краснодарском крае является комплексная застройка коттеджными поселками, считает Вадим Камалов. Это, по его словам, связано с тем, что людям в первую очередь нужна социальная и транспортная инфраструктура. Поэтому риелторы видят повышенный покупательский спрос на те объекты загородной недвижимости, где предусмотрена комплексная застройка, которая включает различные торговые объекты, школы, детские сады и так далее.

Как говорит Михаил Медведев, коттеджные поселки в Сочи в большинстве своем представляют собой дома, выполненные в едином архитектурном стиле на общей территории, где сегодня многие застройщики внедряют практику предоставления коммерческих площадей для салонов, магазинов и социально важных подразделений. Отсутствие и удаленность жилых домов от детских садов и школ является, тем не менее, главной проблемой ряда объектов загородной недвижимости в олимпийской столице.

«Основные проблемы в части инфраструктуры многих коттеджных поселков — это отсутствие магазинов, спа- и косметических салонов, не всегда есть управляющая компания, которая может заняться вашим домом на время вашего отъезда. Но, опять же, многие застройщики в Сочи начинают располагать поселки рядом с общеобразовательными учреждениями, чтобы дети могли сами добираться до места учебы»,— говорит господин Медведев.

Что касается проблем с подключениями, то, по словам Анны Костенко, крупные застройщики коттеджных поселков на Кубани лишены таких трудностей, поскольку они согласуют все инфраструктурные нюансы еще на стадии проекта. Если говорить о малогабаритных застройщиках, у которых нет соответствующих связей, то у них, по словам риелтора, зачастую возникают сложности с подведением и подключением необходимой для жизни инфраструктуры.

Среди наиболее ярких примеров загородных поселков в Краснодаре на сегодняшний день эксперты «Экономики региона» называют ЖК «Близкий», ЖК «Золотой город», ЖК «Изумрудный город», ЖК «Крепость», ЖК «Виктория» и ЖК «Загород». Что касается Сочи, то это коттеджные поселки «Ахштырь», «Зеландия», «Парк Видный» и «Горки 11».

Дмитрий Михеенко