строительный аудит
Работа строителей — загадка для новосела. Наблюдая за рабочими, вы никогда не сможете точно сказать, куда они дели очередные десять мешков сухой смеси и пяток ящиков кафельной плитки. Голословные обвинения их в перерасходе дорогостоящих стройматериалов ни к чему не приведут. Чтобы понять, крадут ли мастера ваши деньги, проведение экспертизы их работы надо поручить профессионалам.
Специалисты по браку
Главным институтом экспертизы в стране является Государственная вневедомственная экспертиза при Госстрое РФ (Главгосэкспертиза). Главгосэкспертиза имеет свои ведомства почти во всех субъектах РФ, но обслуживает только крупные государственные и промышленные заказы: например, она обеспечивала экспертное сопровождение реконструкций здания МИД России на Смоленской площади и Большого театра. Госорган, который может провести экспертизу для частного лица в Москве, один — это Центр судебной экспертизы при Минюсте РФ. Однако он перегружен — очередь на проверки по решению судов расписана до 2005 года.
Чересчур длительные сроки и сложные условия прохождения проверок при подразделении Главгосэкспертизы приводят к тому, что порой инвестор вынужден последовательно обращаться с проектной документацией почти в десяток экспертных органов, что занимает 9-12 месяцев. При этом каждое подразделение специализированной экспертизы, куда вынужден обращаться заказчик, устанавливает свои условия и правила. Поэтому строители возводят многие объекты либо без некоторых заключений, либо обращаются за ними к независимым экспертам. Главное отличие последних в том, что они представляют все услуги комплексно и в максимально сжатые сроки.
Сейчас компаний, занимающихся независимой строительной экспертизой, насчитывается несколько десятков. Сам процесс делится на два вида — досудебное обследование технического состояния объекта и судебная экспертиза. Обследование может заказать любой желающий, если его не устраивает качество ремонта в квартире или он сомневается в соответствии объема фактически выполненных работ расценкам. Экспертная организация должна изучить соответствие объекта проектной документации и Строительным нормам и правилам (СНиП), то есть проверить абсолютно все виды работ детально. В итоге заказчик получает экспертное заключение с выводом, в котором обычно оценивается возможность эксплуатации здания и указывается смета ремонтно-восстановительных работ.
Подарок от таджиков
Эксперты признаются, что выгоднее всего заниматься экспертизой зданий перед глобальной реконструкцией. "С проверками причин сырости на стенах или протекающего крана мы не связываемся",— говорит главный инженер экспертного центра МИКРО Вячеслав Микрюков.
"Если быть честным, то недочеты можно найти в любом строительстве,— рассказывает генеральный директор бюро независимых экспертиз 'Индекс' Сергей Волощук,— потому что для точного выполнения требований Строительных норм и правил нужны очень квалифицированные люди". А основная рабочая сила на стройках, по его словам, это низкоквалифицированные выходцы из стран СНГ, которые практически ничего не умеют: мастер просто становится рядом и показывает, что делать, а они повторяют. "Зачастую человек обращается в крупную фирму с именем, платит огромные деньги, но за максимальные деньги получает минимальное качество,— говорит Сергей Волощук.— Такая же ситуация и в крупном промышленном строительстве. Есть у нас объект, где крупная нефтегазовая компания заключила генподряд с югославской фирмой на строительство офиса. Однако качество сданного помещения никуда не годится, потому что строили его таджики".
Больше всего жалоб поступает от частных лиц, купивших квартиры в новостройках, говорят эксперты. Так, менеджер Максим Горячев купил новую квартиру у известной фирмы-застройщика. Через неделю выяснилось, что с одной стороны из окон сильно дует. На претензию в фирме ответили: "Надо было все проверять при приемке объекта". Экспертное заключение, которое составлялось несколько дней, обошлось покупателю в $200. На его основании суд обязал застройщика выплатить ущерб в размере $2 тыс. или устранить дефект. По словам Сергея Волощука, какое решение примет строительная компания до суда, зависит от ее руководства. Но чаще всего, застройщик дожидается судебного решения. "В суде на стороне истцов--частных лиц всегда стоит закон 'О защите прав потребителей',— говорит господин Волощук.— Поэтому если квалифицированная экспертиза действительно обнаружила нарушения, то такие дела практически беспроигрышны".
Однако здесь бывает и обратная сторона: при особо крупных разногласиях, например в промышленном строительстве, ответчик также привлекает на свою сторону других, не менее "независимых" экспертов. И их выводы могут быть прямо противоположными. По словам Вячеслава Микрюкова, "если две экспертизы не соответствуют друг другу, то обычно суд назначает государственную экспертизу — ей он склонен больше верить". С ним соглашаются эксперты из Центра судебных экспертиз при Минюсте РФ: "Если требуется, чтобы ни с какой стороны к заключению экспертов не подкопались, то, конечно, нужно идти или в Главгосэкспертизу России, или к нам. Обычно в этих случаях у судей вопросов не возникает — многие из них предвзято относятся к частным фирмам, хотя все они работают по лицензиям Госстроя".
На золотом дне
Эксперты говорят, что, когда работы идут не по правилам, это видно сразу — залитый в минусовую температуру без соблюдения технологии бетон тут же начнет крошится. Для того чтобы зафиксировать эти дефекты на бумаге, особых исследований не надо. Например, когда автор этого материала звонила экспертам и рассказывала, что в воображаемом подвале стоит вода, а стены отсырели, практически все отговаривали от полного обследования дома и предлагали написать заключение за пару дней про видимые дефекты. Испытания на прочность, изучение скрытых работ, геологические исследования занимают много времени и стоят недешево. Кроме того, редко какая экспертная организация, если это не проектный институт, имеет свою лабораторию для испытаний. Обычно все технические испытания строительных материалов заказываются в проектных институтах, в которых есть испытательные лаборатории.
Спросить, сколько стоит обследование, все равно что ничего не спросить. Одно дело, когда обследуется громадное здание общей площадью в 20-30 тыс. м, а другое — двухэтажный домик или коттедж. Все зависит от объема работ и глубины обследования. Например, сейчас "Индекс" проводит обследование законсервированного промышленного здания в Подмосковье в полном объеме, начиная с выезда геологической партии, которая бурит скважины, откапывает шурфы, берет все материалы для лабораторных исследований, данные по перекрытиям и ограждающим конструкциям. По словам руководителя организации, экспертное заключение может достичь и миллиона рублей. "Мы считаем в зависимости от качества ремонта, в зависимости от того, на какие средства строился объект. Если строился на бюджетные деньги, то, естественно, мы считаем по расценкам Госстроя,— говорит Сергей Волощук.— Если речь идет о частной постройке, то считаем по средним рыночным ценам. А поскольку такого понятия нет, поэтому у каждой организации свои расценки".
Частные эксперты признаются, что они работают по более дешевым расценкам, чем крупные проектные институты, и называют это борьбой за заказчика. В то же время у этих институтов нет сверхприбылей, поскольку они несут огромные накладные расходы: большой аппарат управления, содержание лабораторий. "У нас компания частная, поэтому мы можем себе позволить на чем-то сэкономить,— говорит господин Волощук.— К тому же здесь не такая конкуренция, как, допустим, в торговле. Слишком высокая квалификация у наших специалистов, они — это штучный товар, которые имеют опыт в обследовании по 20-30 лет".
Эксперты уверены, что пока в Москве идет строительный бум, экспертиза будет выгодным бизнесом: "В Москве места почти золотые, поэтому люди пытаются использовать каждый клочок земли, чтобы строить, а это требует разных технических заключений, начиная о возможности застройки и заканчивая оценкой строительного брака".
По словам президента группы компаний ПИК Кирилла Писарева, на домостроительном комбинате #2, входящем в ПИК, действует система управления и контроля качества, которая базируется на государственных и международных стандартах серии ISO 9000: "На наших объектах очень редко появляются некоторые технические несоответствия, например, по отделке, промерзанию. Все жалобы от заказчиков и потребителей к продукции ДСК-2 в гарантийный период регистрируются "участком претензий потребителей" Единой службы менеджмента и контроля качества и устраняются в кратчайшие сроки". А в департаменте инвестиционных проектов столицы (ДИПС) действует единственная в Москве схема, позволяющая ликвидировать брак на ранних стадиях его появления: специальная комиссия контролирует те работы, результат которых можно отследить только на ранних этапах строительства — возведение несущих конструкций, монтаж перекрытий. Как говорят в ДИПСе, схема работы успешна: к объектам департамента нет претензий. Другой пример, когда департамент из-за недоделок не принимает объект: дом по адресу Сиреневый бульвар, 62а подлежал сдаче по первому этапу в декабре прошлого года, но из-за недостаточного качества отделочных работ и отсутствия благоустройства департамент не принял дом на баланс. Был составлен график устранения недоделок, которые полностью ликвидировали только в феврале 2004 года.
В ДСК-1 сообщили, что за качеством строительства следит собственная лаборатория контроля, а жалобы бывают только на уровне "не нравится цвет обоев". В компании очень удивились, что в природе существует понятие "независимый эксперт". Валерий Зинченко, юрист юридической фирмы "Зеленый коридор" (она отстаивала права строителей, сделавших ремонт в квартире балерины Анастасии Волочковой): "Частные эксперты хороши тем, что дружественные вам агентства могут вынести нужное вам решение. Государственная экспертиза — более независимая. Если бы мне как юристу понадобилось провести обследование, я бы обратился в государственный центр".
БЭЛА ЛЯУВ