загородная недвижимость
Дачный сезон в Подмосковье начинается в мае. Самые предусмотрительные ищут дачу задолго до наступления лета — в январе-феврале. Пик съема дач приходится на март — начало апреля. Изучив объявления в газетах и интернете, обзвонив специализирующиеся на аренде загородной недвижимости агентства и пообщавшись со специалистами, мы пришли к обнадеживающему выводу: если знать, где и как искать, хорошую дачу в Подмосковье можно найти и сейчас.
Подмосковные номера
По данным разных агентств, к середине мая своих арендаторов находит 85% подмосковных дач. Невостребованными остаются либо очень дорогие дома, либо дачи с теми или иными недостатками (далеко от МКАД, отсутствие рядом реки или озера, дом у дороги). Единственная альтернатива дачам — аренда на все лето номеров в подмосковных домах отдыха (см. таблицу).
С каждым годом свежий воздух стоит все дороже. Стоимость аренды дачи вырастает в среднем на 10-20% за сезон. В этом сезоне хозяин среднестатистической дачи или загородного дома в Подмосковье потребует с вас в среднем $1000-1500 в месяц. "За эти деньги вам предложат небольшой кирпичный или щитовой дом на две-три комнаты, расположенный на участке в 6-8 соток в пределах 30 км от МКАД",— говорит руководитель отдела аренды компании "Гелиос" Евгений Мизяк.
Впрочем, оказалось, что риэлтеры слегка сгущают краски и в радиусе 30-35 км от Москвы найдется еще немало интересных и недорогих объектов. Есть совсем дешевые дачки и деревенские домики — до $300-400 в месяц. Искать их придется исключительно по газетным объявлениям или в интернете, поскольку риэлтеры не работают с объектами, не имеющими стандартного набора удобств в доме (душ, туалет, умывальник).
Скажем, в районе станции Троицкое по Волоколамскому шоссе (32 км от МКАД) отдельно стоящий домик (12-метровая комната и 10-метровая терраса) с электричеством, печкой, колодцем с насосом обойдется всего в $220 в месяц.
Подобрать недорогой вариант можно через подмосковные риэлтерские агентства, но там вам будут предлагать в основном деревенские дома, а не дачи. Типичное предложение: кирпичный дом в 35 км от МКАД площадью 84 м с электричеством, колодцем, биотуалетом, дровяным водонагревателем сдается за $300 в месяц.
Дачи подороже — от $300 до $1000 — как правило, уже с удобствами, с участком не менее 10-12 соток. Но не это их главные достоинства. Стоят они дороже еще и потому, что расположены, как правило, рядом с лесом и водоемом.
Что же касается дорогих предложений — от $1000, то их на рынке довольно много. Это стародачные места — Жуковка-1, Петрово-Дальнее, где дома сдают от $1500 до $5000 в месяц. Цена зависит от состояния дома и величины участка. Еще пять лет назад старые дачи на рынке преобладали, но теперь их стало меньше в процентном соотношении — место на рынке отвоевывают дома в охраняемых поселках, которые строятся не на продажу, а под аренду. Из давно известных — Росинка на 7-м км Пятницкого шоссе и Moscow Country Club в Нахабино (15 км от МКАД). Каждый год на рынок выводится два-три новых коттеджных поселка. Так, в июне на Николиной Горе появится поселок Сновидово (23 км от МКАД), в котором будет 20 деревянных домов, каждый на одну семью. На Дмитровском шоссе заканчивается отделка домов в большом, на 89 домов, поселке Forestville. Дома планируется сдавать в аренду по $4600-5800 в месяц.
По сравнению с прошлым годом аренда дорогих дач и коттеджей подорожала на 18-25%. Скажем, в поселке Александровка (16 км от МКАД) трехуровневый коттедж площадью 350 кв. м с евроремонтом, мебелью, участком в 13 соток предлагается за $8500 в месяц. В Барвихе (9 км от МКАД) коттедж с каминным залом сдается за $7700 в месяц.
Солдаты у дачи
До 90% дач снимается на лето исключительно ради детей — чтобы вывезти их на природу и свежий воздух. Но большинство родителей предпочитают дачи поближе к столице. Характерный пример — дома в Серебряном Бору, аренда которых стоит от $5000 в месяц, но желающих их снять от этого меньше не становится.
Люди готовы платить большие деньги за то, чтобы иметь хороших соседей — ведь с ними придется общаться все лето. Риэлтеры отмечают, что в последнее время арендаторы выбирают не только дом, но и окружение. Достаточно одного беглого взгляда на постройки — коттеджи, скромные дачки или деревенские дома,— чтобы понять, каким будет круг общения.
Самым дорогим является 30-километровый радиус вокруг Москвы, а самыми престижными — Рублево-Успенское, Ильинское и Новорижское направления с их чистым воздухом, обжитыми охраняемыми поселками и налаженной инфраструктурой. В этих местах цены начинаются от $1000-1500 в месяц за двухкомнатный домик, при условии, что дача будет сдана "с хозяином на участке", и достигают $25 000-30 000 за роскошные коттеджи с каминными залами, бильярдами, теннисными кортами и бассейнами в охраняемых поселках. Бассейны сейчас очень популярны, а объектов, их имеющих, на рынке не так уж много. Поэтому собственный маленький водоем на участке прибавляет к цене дачи еще 50%.
Высоко ценятся дачи и дома по Калужскому шоссе, популярность которого растет благодаря хорошей экологии и незагруженности трассы, по Дмитровскому, Осташковскому и Киевскому шоссе, а также некоторые поселки у воды по Ленинградскому и Пятницкому направлениям. Здесь, в 40 км от Москвы, находится "русская Швейцария" — поселок Соколово на берегу Истринского водохранилища, где цены на трехкомнатные дома начинаются от $1000-1500 в месяц. По Ленинградскому шоссе дорого сдаются дома в коттеджных поселках и деревнях недалеко от озера Круглого (22-23 км от МКАД). Отдых рядом с олимпийской базой, где тренируется российская сборная по спортивной гимнастике, обойдется в $4000-5000 в месяц.
Интересно, что на непопулярном востоке и юго-востоке области (Горьковское, Щелковское, Каширское, Симферопольское, Егорьевское шоссе) благоустроенные коттеджи в больших поселках сдаются почти также дорого, как и на более популярном северном и северо-восточном направлениях.
Торг здесь уместен
Если вас интересуют престижные и наиболее популярные направления (Рублево-Успенское, Новорижское, Калужское, Киевские, Дмитровское шоссе) не дальше 30 км от МКАД, то зону поиска придется ограничить дачами с разными недоделками и неудобствами — плохим подъездом к участку, неотремонтированным домом, участком без деревьев или рядом с железной дорогой. Со всеми этими недостатками вполне можно смириться, хорошему отдыху они не помеха, а вот сэкономить приличную сумму помогут. Все эти недостатки позволяют сбивать цену и торговаться. Проще всего сбить цену на дом, стоящий у дороги. Даже в престижных поселках (Переделкино, на Николиной Горе) дом у дороги невозможно сдать за обычные для этих мест $5000-6000 в месяц. Максимум за $2500. Если повезет, можно снять дачку в престижном стародачном месте и за $800-1000, правда, тогда придется примириться с присутствием хозяев. Совместный отдых с хозяевами дачи намного удешевляет аренду. Полдома в пяти минутах ходьбы от станции Голицыно (20 км от МКАД) с санузлом, удобным подъездом и парковкой, садом и огородом стоит $600 в месяц. Еще один "половинчатый" вариант: часть дома в 9 км от МКАД, в престижном поселке Жуковка, с кухней, отдельным входом, лесом и рекой стоит $450 в месяц. Правда, в первом случае сдают четыре комнаты, а во втором — всего одну, но зато в Жуковке с ее развитой инфраструктурой: рядом детская площадка, магазин, ресторан и оздоровительный комплекс.
Сбить цену можно, если окружение у дачи "несоответствующее". Скажем, хозяева коттеджа с хорошим ремонтом хотят сдать его за $3000 в месяц, но коттедж — один на весь скромный дачный поселок, где трудятся на своих огородах рядовые дачники. В таком случае с хозяевами можно торговаться о снижении арендной платы сразу вдвое.
Если же обратить внимание на то, что расположено дальше 30 км от столицы, то можно найти очень интересные варианты по вполне приемлемой цене. Многие дальние дачи очень хорошего качества: дома с новой мебелью, участки лесные да еще и рядом с водоемом. Например, зимняя дача по Минскому направлению (50 км от МКАД) с четырьмя комнатами, столовой, верандой, водопроводом, санузлом в доме, с лесом на участке, баней, в 15 минутах ходьбы от озера и железнодорожной станции сдается на весь сезон, с мая по сентябрь, за $4850. Если бы она располагалась в два раза ближе к городу, хозяева могли бы запросить такую плату ежемесячно.
По Новорижскому направлению можно найти прекрасные предложения всего за $500 в месяц. За такие деньги предлагается, например, часть рубленого дома в 42 км от МКАД, в лесу, с выходом из сада на луг к реке, с газом, печью, ванной и горячей водой.
Способов поиска загородного дома всего три: звонки по газетным объявлениям, опросы друзей и знакомых, обращение в риэлтерское агентство.
Правда, самостоятельный поиск и съем дачи — довольно рисковое предприятие. В практике риэлтеров бывают случаи, когда хозяева в марте сдают дачу на все лето, а потом в июне "неожиданно" продают ее. Или бывает, что загородный дом пытаются сдать люди, не имеющие на это юридического права. Поэтому ведущим самостоятельный поиск дачи на летний сезон специалисты рекомендуют обязательно проверить документы и до заключения сделки выяснить следующее: кому принадлежит дача; может ли человек, представляющийся хозяином, сдавать эту дачу; не заложена ли она и не находится ли под арестом. Риэлтеры считают, что в любом случае обязательно надо заключать письменный договор об аренде, даже если между вами и хозяином существуют устные договоренности и хорошие отношения. Тогда вы избежите повышения стоимости дачи и других неожиданных сюрпризов. Если, например, хозяева в середине лета вдруг решат продать сданную дачу, то по договору им придется платить неустойку за свое непостоянство. А вы, заключив договор, обезопасите себя от перспективы остаться в разгар сезона без денег и без загородного отдыха. При подписании договора аренды проверяются следующие документы: свидетельство на собственность, зарегистрированное в регистрационной палате, и паспорт.
Поиски через агентство или маклера примерно одинаковы по затратности, комиссионные придется платить в любом случае. Но эти способы надежнее самостоятельного поиска. Правда, обращаться к помощи специалистов стоит только в том случае, если вопрос цены для вас не главный. Комиссионные за услуги компаний составляют 20-100% месячной стоимости аренды. Конечно, за дорогой объект, аренда которого составляет $4000-5000 и более, с вас не потребуют таких же сумм в качестве комиссионных — они ограничиваются 20-50% от месячной платы. А вот за дачу, аренда которой стоит $800-1500 в месяц, еще столько же придется заплатить посредникам.
НАТАЛЬЯ БОЛОТОВА