загородное жилье
Мода на таунхаусы возникла в Москве настолько стремительно и неожиданно, что застройщикам приходится на ходу переверстывать инвестиционные программы. Однако пока, по данным риэлтеров, на долю таунхаусов приходится не более 3-4% от общего числа сделок с недвижимостью. Это объясняется в первую очередь дефицитом данного типа жилья.
Стеной к стене
Прежде чем говорить о таунхаусах, важно правильно охарактеризовать данный тип недвижимости. Под таунхаусом понимают сблокированный малоэтажный дом, который имеет от одной до трех несущих стен (в зависимости от того, как расположено само строение). В типовом таунхаусе — два или три этажа, парадная часть с собственным отдельным входом и обязательно — собственный земельный участок на заднем дворе площадью от 1 до 4 соток. Площадь каждой секции (или квартиры) — от 120 до 300 кв. м. Также обязательно наличие собственного гаража или места, оборудованного под стоянку для одного-двух автомобилей. На каждом этаже секции есть свой санузел. Таунхаусы должны располагаться в организованном поселке, который оснащен подъездными путями, коммуникациями (газ, водоснабжение, канализация), сервисными службами и, естественно, профессиональной охраной.
Таким образом, таунхаус — это вполне обычный по функциональным характеристикам дом, строительство или покупка которого, правда, обходится значительно дешевле, чем приобретение отдельно стоящего коттеджа. В первую очередь экономия в 30% получается за счет сокращения земельных работ и издержек на прокладку коммуникаций. Во-вторых, экономию в 15% при схожих по объему площадях дает снижение расходов на стройматериалы. В-третьих, таунхаусы возводятся в местах массовой коттеджной застройки, что позволяет владельцам поселков привлекать представителей высшей прослойки среднего класса, которые готовы потратить на собственный дом от $100 тыс. до $250 тыс. При этом, как правило, качество таунхаусов соответствует отдельно стоящим коттеджам.
Земельный участок при таунхаусах передается в пользование сразу после оформления прав собственности на жилье. Конечно, таунхаус, который, как правило, располагается на участке от 1 до 6 соток, нельзя назвать полноценным загородным домом, однако его дешевизна и близость ко МКАД являются определяющими при выборе данного типа недвижимости.
Светлана Кондачкова, руководитель отдела загородной недвижимости компании МИАН, считает, что в Москве таунхаусы не должны располагаться далее чем 15-20 км от МКАД. "Иначе такое жилье теряет свой функциональный смысл прежде всего как квартира для постоянного места жительства, так как загородная недвижимость с радиусом удаленности более 20 км, как правило, предусматривает некруглогодичное использование или сезонное проживание",— говорит Светлана Кондачкова. Согласно статистике irn.ru, секция в таунхаусе приобретается москвичами и жителями ближних районов Подмосковья (например, в известном поселке Княжичи около 40% покупателей — это жители Одинцова) в качестве места постоянного жительства в 80% случаях. В свою очередь, директор по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Рыков считает, что главное в таунхаусах — это их дешевизна. "Это самый главный критерий, все остальное — второстепенно".
Догнать и перегнать коттеджи
Впрочем, уже в 2005 году ценовая ситуация на рынке подмосковных таунхаусов может резко измениться. Эти объекты недвижимости набирают популярность буквально с каждым днем. Если весной 2003 года средняя цена 1 кв. м жилья в загородных "многоквартирках" составляла $700-800, то сегодня она достигла отметки в $1,2 тыс. "Естественно, что бывают ценовые исключения,— говорит Светлана Кондачкова.— Например, в поселке Росинка на Пятницком шоссе стоимость квадратного метра секции таунхауса достигает $3 тыс., однако если говорить об усредненной модели, то цена квартиры в загородном доме сегодня составляет $150-250 тыс.". Минимальная цена таунхаусов составляет около $600 за 1 кв. м (с учетом прав собственности на землю).
По словам риэлтеров, наиболее востребованными являются квартиры площадью до 200 кв. м. "Такие объекты продаются, просто как горячие пирожки",— говорят в компании Domlux, которая строит поселки Юлия, Юлия-2 и У Лесного Озера.
Сейчас в Москве и Подмосковье насчитывается чуть более 40 сформированных поселков смешанного типа, где уже построены и продаются таунхаусы. Правда, большая часть "сблокированных коттеджей" возводится в районах к западу и северу от Москвы на Рублево-Успенском, Минском, Волоколамском, Можайском, Пятницком и других шоссе. Но в компании "Домстрой" считают, что сегодня на рынке таунхаусов популярны абсолютно все направления — вплоть до северо-восточных (Ярославское шоссе) и южных (Варшавское шоссе), которые менее привлекательны для тех потребителей, кто решил приобрести отдельно стоящий коттедж. "Дело в том, что люди, приобретающие секции в таунхаусах в качестве места постоянного жительства, выбирают направление, относительно близкое к месту работы, которое не всегда располагается на западе, севере или в центре Москвы",— утверждают в "Домстрое".
Среди наиболее удачных таунхаусов последних лет специалисты отдают предпочтение не более чем десяти объектам. По мнению Светланы Кондачковой, интересными можно назвать три основных проекта. Это в первую очередь поселок Эдем на Куркинском шоссе (серьезный проект, который удовлетворяет спрос жителей одного из самых престижных районов Москвы — Северного административного округа). Отличительными чертами Эдема госпожа Кондачкова называет сильного застройщика (ГУП "Управление экспериментальной застройки" и риэлтерскую компанию "Собор СМ"), хорошее качество домов, а также мощную инфраструктуру. Еще один подобный проект — Куркино, где Департамент инвестиционных программ мэрии Москвы, возводящий объекты в этом районе, считает таунхаусы "одним из самых перспективных и востребованных направлений". Также специалисты в качестве примера называют жилой комплекс Полянка на Ярославском шоссе. Достоинством этого поселка является то, что заказчику предлагаются дома "под ключ", в которые можно въезжать сразу же после покупки секции. Кроме того, на Ярославском направлении других подобных поселков больше нет. Еще одним общепризнанным примером является поселок Северная Слобода (строительство ведет компания "Созидание"). Самым главным отличием этого района является уникальный природный ландшафт — таунхаусы расположены в 1,5 км от МКАД по Дмитровскому шоссе, с южной стороны они примыкают к парку Архангельское-Тюриково, а на севере — к Хлебниковскому лесопарку. В зоне пешей досягаемости от Северной Слободы — Клязьминское водохранилище.
Перспективные проекты
В 2005 году в Москве и Подмосковье будет реализован ряд не менее удачных проектов. Так, компания "Миэль" вкладывает $24 млн в строительство 110 сблокированных жилых домов в поселка Барвиха Club по Рублево-Успенскому шоссе (10 км от МКАД). Строительство поселка уже начато, предполагается, что полностью он будет сдан в 2006 году. Площадь жилых секций — от 190 до 360 кв. м. На сегодняшний день цены на секции в поселке, где уже есть вся необходимая инфраструктура, колеблются в диапазоне от $300 тыс. до $700 тыс. Расходы жильцов на эксплуатацию дома составят $1,77 за 1 кв. м в месяц. Не менее интересным станет жилой комплекс "Вишневый сад" (район Братцево), где ДИПС планирует построить как минимум 500 секций в таунхаусах. Квартиры площадью от 74 до 284 кв. м уже продаются и стоят не менее $1,2 тыс. за 1 кв. м. В рамках проекта "Вишневый сад" строители реконструируют усадьбу Братцево, оранжерею, мосты, водонапорную башню, а также плотину и комплекс прудов.
В отдельной ценовой категории находятся таунхаусы в жилом комплексе "Три тополя", которые достраивает компания "Авгур Эстейт". Семь сблокированных особняков (площадь секций от 156 кв. м до 455 кв. м) расположены в центре Москвы — на Плющихе на огороженной территории площадью 5,5 тыс. кв. м. О ценах на эти объекты в компании "Авгур Эстейт" пока не говорят, но, по мнению риэлтеров, квартиры в этом комплексе будут стоить существенно дороже — $5-7 тыс. за 1 кв. м.
В целом специалисты ожидают, что к лету 2005 года число поселков с таунхаусами в Подмосковье увеличится как минимум на 50%. В компании МИАН считают, что "цены на эти объекты, которые пользуются спросом круглогодично, будут расти однозначно — как минимум на 20-30% до конца 2004 года". При этом стоит учитывать, что при покупке таунхаусов в больших поселках активно внедряются схемы по кредитованию и рассрочке платежей. Кроме того, строители начинают использовать такой метод привлечения средств, как продажа секций "на стадии котлована", что ранее практически не использовалось в сделках на рынке загородной недвижимости. К тому же, осознав спрос потребителей, к реализации таунхаусов подключаются все новые и новые риэлтерские фирмы, что, безусловно, также приводит к удорожанию этих объектов.
И все-таки недостатков у таунхаусов предостаточно. Во-первых, подавляющее большинство поселков располагаются за пределами МКАД. Практически в любом направлении, даже если автомобилист сможет проехать до кольцевой дороги, то на въезде в город он все равно попадает в пробку. Второе немаловажное обстоятельство — обслуживание таунхаусов. В среднем в Москве коммунальная плата в поселках смешанного типа составляет от $1 до $1,75 за 1 кв. м в месяц. Соответственно, квартплата средней по размерам секции составляет не менее $200. Еще один недостаток — маленькая придомовая территория (ее площадь не превышает 4 сотки), а также наличие соседей.
Александр Рыков из Penny Lane Realty считает, что "таунхаусы, несмотря на их явные недостатки, все-таки будут пользоваться спросом". "Эти дома, по сути, компромисс между стремлением жить не в многоквартирном доме и нехваткой средств, поэтому характер спроса на таунхаусы очевиден — их будет приобретать в первую очередь платежеспособный средний класс, который уже вскоре пожелает выехать за город",— утверждает господин Рыков. Правда, препятствием для этого, по мнению аналитиков Penny Lane Realty, является "отсутствие сбалансированных проектов с качественными, грамотно расположенными домами с секциями небольшой площади — до 150 кв. м". "Как только на этом рынке появятся серьезные игроки, которые упорядочат хаотичные постройки, выработают стратегию и грамотно доведут рекламную компанию, нас может ожидать бум строительства таунхаусов",— считает Александр Рыков.
РИНАТ ГИЗАТУЛИН