Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ отправила на новое рассмотрение в Свердловский облсуд спор екатеринбуржца Сергея Кузнецова с ООО «Брусника» (один из крупнейших застройщиков города). Истец пытается взыскать рыночную компенсацию за неполученное подсобное помещение в построенном застройщиком доме.
Как указано в материалах дела, в 2015 году Сергей Кузнецов заключил с ООО «Брусника» договор участия в деловом строительстве. По соглашению застройщик обязался передать дольщику трехкомнатную квартиру стоимостью 4,9 млн руб. в строящемся в Екатеринбурге доме. Также стороны заключили еще один договор участия в долевом строительстве.
По нему «Брусника» взяла на себя обязательство передать Сергею Кузнецову «подсобное нежилое помещение» площадью 9 кв. м в подземном паркинге дома. За него покупатель заплатил 1 тыс. руб.
В 2017 году «Брусника» сдала дом в эксплуатацию, но с опозданием. Сергей Кузнецов получил ключи от квартиры, а вот подсобку на паркинге застройщик ему так и не передал. При этом «Брусника» направила господину Кузнецову уведомление о невозможности завершения строительства нежилого помещения и соглашение о расторжении договора, а также вернула уплаченную им 1 тыс. руб. с набежавшими процентами.
Неудовлетворенный клиент с этим не согласился и в мае 2019 года, сославшись на невыполнение застройщиком обязательства, отказался от договора и потребовал в Орджоникидзевском суде Екатеринбурга взыскать с «Брусники» 280 тыс. руб. – разницу между рыночной стоимостью не переданного ему помещения на паркинге и уплаченной за него суммой.
Также Сергей Кузнецов потребовал в иске взыскать со строительной компании неустойку за не вовремя переданную ему квартиру, штраф и компенсировать моральный вред.
В августе 2019 года Орджоникидзевский райсуд Екатеринбурга обязал «Бруснику» заплатить Сергею Кузнецову 12 тыс. руб. неустойки за несвоевременную передачу квартиры, 6,5 тыс. руб. штрафа и 1 тыс. руб. морального вреда.
При этом суд первой инстанции отказался удовлетворять требование истца об уплате застройщиком рыночной стоимости за так и не переданное помещение на паркинге.
Он указал, что «цена в 1 тыс. руб. не являлась рыночной ценой данного нежилого помещения, не отражает его действительную стоимость, а была определена застройщиком в качестве акционного предложения в связи с заключением истцом договора долевого участия на приобретение квартиры в этом же доме». Также, по мнению Орджоникидзевского райсуда, господин Кузнецов злоупотребил своими правами, сославшись на то, что стоимость недвижимого имущества, указанная в договоре участия в долевом строительстве (1 тыс. руб.), не является рыночной стоимостью такого имущества, а истец просит исходить из рыночной стоимости аналогичного объекта. С такими выводами согласились суды апелляционной и кассационной инстанций.
После чего Сергей Кузнецов подал жалобу в Верховный суд, который с позицией нижестоящих судов не согласился и отправил дело на новое рассмотрение в Свердловский облсуд. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда указала, что в соответствии с нормами гражданского законодательства и позицией пленума Верховного суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств» при ненадлежащем исполнении обязательств должником кредитор вправе потребовать от него убытки в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой на сопоставимые товары.
«Мотивы, по которым цена в прекращенном договоре была определена продавцом, исполнителем ниже рыночных цен, в частности, проведение рекламных акций, повышение привлекательности товаров или услуг, либо собственной деловой репутации, получение иных нематериальных выгод и т. п., сами по себе основанием для освобождения от ответственности за неисполнение принятых на себя обязательств не являются»,— указал в постановлении Верховный суд.
Судьи коллегии ВС также подчеркнули, что «ожидаемого результата» Сергей Кузнецов не получил по вине «Брусники», при этом он имеет право получить то, на что рассчитывал, принимая предложение застройщика при заключении договоров (в том числе, принимая предложение по цене договоров).
Юристы «Брусники» с позицией ВС не согласны и поддерживают вынесенные ранее решения судов первой, апелляционной и кассационной инстанций.
«Иск Сергея Кузнецова направлен не на защиту нарушенного права, а на необоснованное обогащение за счет застройщика. Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, где мы будем отстаивать нашу позицию»,— прокомментировали в пресс-службе «Брусники».
Адвокат юридической компании «Генезис» Сергей Тимошенко считает, что при новом рассмотрении апелляционной инстанции (Свердловскому облсуду) предстоит выявить цену подсобного помещения на паркинге на момент прекращения договора долевого участия с Сергеем Кузнецовым и взыскать с «Брусники» в пользу истца разницу между текущей ценой и ценой, указанной в договоре. «По правилам п. 3 ст. 393 Гражданского кодекса РФ, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения»,— отметил юрист.