элитное жилье
Практически все застройщики элитного жилья в Москве, разрабатывая проект очередного здания, предусматривают наличие нескольких пентхаусов — "домов на домах". Однако, как показывает практика, пентхаусы в России довольно сильно разнятся по своему внешнему облику и функциональности. В Москве пентхаусом принято называть практически любую квартиру на последнем этаже элитного здания. Цена на такие объекты недвижимости зависит более чем от десяти важных факторов и колеблется от $2 тыс. до $8 тыс. за квадратный метр.
Чердак или пентхаус
Пентхаус — это отдельный (единственный) дом на крыше многоэтажного дома. В нем существует возможность использования части кровли дома. Отличительная черта — хорошие виды из окон, выходящих не менее чем на три или четыре стороны. Высота потолков должна быть 3,5 м или выше. Еще один признак — наличие камина и зимнего сада.
Таким образом, эксклюзивность пентхаусов — это прежде всего их принципиальное отличие от остальных квартир в доме не только по площади и количеству этажей, но и по таким важным параметрам, как высота потолков, площади остекления, наличие больших площадей, балконов, террас, приватность и присутствие некоей архитектурно-конструкторской изюминки.
Попытка классификации пентхаусов сама по себе может показаться довольно сомнительной затеей в силу их предполагаемой индивидуальности, однако каждый пентхаус прежде всего соответствует классу здания, в котором находится. На первое место выходят такие качества, как эксклюзивность района и самого дома, вид из окон на исторический центр города, памятники архитектуры. Высота потолков, наличие каминов, зимних садов, иногда бассейнов. А большие площади остекления, панорамные виды, эксплуатируемая кровля в большинстве случаев если и присутствуют, то не вполне отвечают своему назначению, поскольку все это расположено слишком близко к земле и соседним домам, окна которых находятся на том же уровне. Вписывая здание в окружающую застройку, архитекторы, естественно, соблюдают стиль и параметры исторического облика района, поэтому вид такого здания весьма сдержан и респектабелен. Сложившаяся застройка, памятники истории и архитектуры и равноценное окружение дополняют эту картину. Такие квартиры можно условно назвать "русскими пентхаусами", соответствующими классу дома, в котором находятся,— А+.
Настоящий отдельный дом вполне уместен на крыше высотного здания, расположенного за пределами центра. Здесь на первое место выходят как раз стеклянные стены и панорамные виды. Условно эти квартиры можно назвать "американские пентхаусы", поскольку, имея все составляющие настоящего пентхауса, они лишены очень важного преимущества любого элитного жилья — выгодного местоположения. По классу они соответствуют классу здания, на крыше которого находятся, то есть В.
Промежуточным вариантом между русским и американским пентхаусами являются пентхаусы в домах класса А, расположенных в Центральном административном округе, в районах, где разрешается строительство сравнительно высоких зданий, которые, однако, нельзя отнести к высоткам. Это здания в начале Кутузовского проспекта, на Комсомольском проспекте, в районе Пресни. Здесь сочетаются признаки элитности как первого, так и второго типа пентхаусов. От первого — выгодное местоположение, от второго — большая свобода в архитектурных решениях, панорамные виды, большие площади остекления, вид из окон на исторический центр. Здесь пентхаусы вписываются в окружающую застройку и в то же время обладают всеми признаками классического пентхауса. С некоторыми допущениями можно сравнить их с пентхаусами в крупных европейских городах. Здесь также соблюдается соответствие пентхауса классу здания — А.
При реконструкции зданий в историческом центре города застройщик имеет гораздо больше ограничений, поэтому пентхаусы в таких зданиях большая редкость. Однако квартиры на последних этажах таких домов всегда отличаются от остальных как по площади, так и по цене. Здесь практически отсутствует дополнительное остекление из-за сохранения фасада, но могут быть многоуровневые квартиры, квартиры с мансардными этажами и более высокими потолками, из дополнительных атрибутов присутствуют камины, иногда есть выход на эксплуатируемую кровлю. Для настоящего пентхауса этого явно недостаточно, поэтому это "эксклюзивные квартиры на верхних этажах зданий".
Класс А+
Местоположение — Золотая Миля (район между улицами Остоженка и Новым Арбатом), реже Плющиха, Замоскворечье. Отдельных (единственных) домов на крыше здесь практически не встречается. Компания "Дон-Строй", правда, позиционирует свои пентхаусы в "Новой Остоженке" именно таким образом, но это пусть и верхний, но всего лишь седьмой этаж дома, который полностью занимает одна квартира, окруженная не очень широкой террасой. Выход на эксплуатируемую кровлю есть также в пентхаусах в Молочном переулке, 3, Бутиковском переулке, 9, 11-13. Панорамное и витражное остекление есть в пентхаусах с хорошими видовыми характеристиками на 1-й Зачатьевской улице и в Бутиковском переулке. Все эти дома позиционируются как недвижимость класса "де-люкс", они выполнены из материалов и комплектующих высочайшего класса. Инженерное оборудование, как правило, включает индивидуальный тепловой пункт, центральное кондиционирование, автоматическое дымоудаление, сигнализацию, систему видеонаблюдения и оповещения. В инфраструктуру зданий входит в большинстве случаев тренажерный зал и сауна с бассейном.
Индивидуальные особенности, безусловно, имеют место. Например, пентхаус, получивший у риэлтеров название "хлебница под стеклом", расположен в доме по адресу 1-й Обыденский переулок, 5-7. Это полностью остекленная квартира. Однако следует подчеркнуть, что в основном эти объекты выделяются из окружающей застройки только ухоженностью, новым фасадом и не имеют никаких кричащих деталей. Средняя цена таких пентхаусов составляет: в районе "золотой мили" — $9 тыс. за 1 кв. м, в районе Плющихи — $8 тыс. за 1 кв. м, в районе Замоскворечья — $8,5 тыс. за 1 кв. м. В других районах центра средняя цена — $8,1 тыс. Таким образом, средняя цена пентхаусов класса А+ составляет $8410. По информации агентства "Авгур Эстейт", максимальная стоимость сделки по покупке пентхаусов в таком районе Москвы составила $6,8 млн.
Класс А
Местоположение — Центральный административный округ Москвы. Те же районы, включая некоторые направления за пределами Садового кольца. Этот район отличает большая свобода как в этажности, так и в акцентировании особенностей пентхаусов. Здесь уже есть дома на крыше, но чаще это верхние этажи здания или его отдельных секций, существенно отличающиеся от остальных квартир дома, имеющие выход на эксплуатируемую кровлю или террасы. Таковыми являются пентхаусы в "Доме на Кутузовском" и в "Камелоте" на Комсомольском проспекте. Панорамное остекление оправдано как высотой дома, так и видами из окон, выходящих на исторический центр города, парковые зоны, Москву-реку.
Индивидуальные особенности подобных пентхаусов, безусловно, шире, чем в историческом центре столицы. Здесь эти помещения отличаются от обычных квартир внешними архитектурными решениями. Например, "Птичий клюв" — пентхаус в Малом Каковинском переулке. В то же время в этом классе могут встречаться объекты с весьма сдержанной архитектурой, например дом "Ля Дефанс", в котором пентхаусы отличаются только наличием второго уровня и террасы. Количество квартир в домах этой категории не имеет большого значения, но, как правило, оно не превышает 80.
Разброс цен предложений значительно шире, чем в классе А+ из-за большей свободы во всех параметрах, включая местоположение. Средняя цена пентхаусов класса А по районам составляет: в районе Патриарших прудов — $7,8 тыс. за 1 кв. м, в районе Плющихи — $5,9 тыс. за 1 кв. м, в Замоскворечье — $6,4 тыс. за 1 кв. м. Максимальная сумма сделки, по данным компании "Авгур Эстейт", составляет $3,5 млн.
Класс В
Расположение — Юго-Запад, Северо-Запад, Север. Здания — обычно выше 20 этажей. Здесь пентхаусы действительно отдельные дома, на крыше, правда, не всегда единственные, имеющие собственную архитектуру. Все атрибуты американского пентхауса, включая второй свет, дающий высоту потолков до шести и более метров.
Площади остекления большие, имеются панорамное остекление и стеклянные крыши. При этом вид из окон не всегда достаточно хорош. При большой высоте помимо парков, рек, панорамы далекого центра видна окружающая застройка, МКАД. В этом случае панорамными окна делаются только с тех сторон, где вид наиболее благоприятен. Материалы и оснащение дома гораздо скромнее, чем в категориях А+ и А, и по составу, и по производителям. Это определяется исключительно классом здания. Зато "укомплектованы" такие здания по максимуму — боулинг, бильярд, аквапарк, спортивно-оздоровительный комплекс, массажный кабинет и косметический салон, ресторан, супермаркет, парикмахерская.
Индивидуальные особенности призваны подчеркнуть роскошь пентхауса. Это и раздвижные крыши, и бассейны на крыше, и возможности различных дизайнерских изысков, как, например, аквариум высотой в два этажа. Обособленность доходит до полной независимости пентхауса от внешнего вида здания и присвоения ему собственного имени, как, например, в случае с пентхаусом "Цезарь" в "Алых парусах-2".
Средняя стоимость квадратного метра в таких пентхаусах составляет $2,8 тыс. Минимальная стоимость — $2,3 тыс. Максимальная — $4 тыс. Самый дорогой пентхаус, по словам риэлтеров, был куплен за $4,93 млн. Но это, пожалуй, единственное предложение такого рода — "Цезарь" в "Алых парусах", который обязан высокой стоимости своей площадью в 1700 кв. м. По словам менеджеров "Алых парусов", он был продан в 2002 году, но в июле 2003-го "Цезарь" выставлялся на продажу по цене $2,9 тыс. за 1 кв. м. За исключением "Цезаря", максимальные суммы сделок для данного класса — около $1,8 млн.
Квартира на последнем этаже
Местоположение — Арбат, здания на Остоженке, а также верхние этажи зданий после реконструкции, некоторых новых зданий. Больших площадей остекления в зданиях после реставрации практически нет, в новых зданиях встречаются чаще. Панорамное остекление отсутствует. От остальных квартир в доме их отличает наличие второго этажа или мансарды, каминов, а в новых зданиях — выход на эксплуатируемую кровлю. По инженерной и социальной инфраструктуре такие объекты почти не отличаются от объектов А+ "золотой мили", за исключением того, что не во всех случаях реставрация позволяет устроить подземный гараж.
Средняя стоимость такой квартиры в районе Арбата составляет $5,7 тыс. за 1 кв. м, а стоимость пентхауса в том же районе — $7,4 тыс. Максимальная сумма сделки — $2,6 млн.
Портрет покупателя
Как объект покупки пентхаус, естественно, имеет ряд существенных особенностей. Здесь вступают в противоречие заявленная индивидуальность самого жилья и желание покупателя сделать дом "под себя", что невозможно в условиях многоэтажного строительства. То есть получается, что покупатель должен приспосабливать к своим требованиям помещения, заведомо нестандартные и зачастую лично ему неудобные, платя за это суммы гораздо большие, чем за квартиру той же площади в том же доме. Необходимо, чтобы идея архитектора совпала с желанием покупателя, поскольку даже при покупке на стадии строительства можно заказать планировку, но никак не изменить общую концепцию пентхауса. В этом покупка пентхауса схожа с покупкой элитного дорогого, но готового загородного дома, который невозможно перестроить.
Стоимость эксплуатации пентхауса в большинстве случаев намного превышает заявленную стоимость эксплуатации в здании. В условиях публикации цен на пентхаусы и их параметров становится ясной сумма сделки, и, покупая пентхаус, покупатель привлекает к себе внимание тех, кто этим интересуется. Поэтому пентхаус как объект инвестирования малоинтересен по всем вышеназванным причинам.
Правда, существуют предложения по сдаче в аренду пентхауса в "Квартале" на Ленинском проспекте за $20 тыс. в месяц (это объект в закрытом доме с вооруженной охраной общей площадью 330 кв. м на трех уровнях с панорамными окнами-стенами). Но это скорее исключение, подтверждающее правило, и в подавляющем большинстве случаев пентхаусы приобретаются не для сдачи в аренду.
У риэлтеров существует мнение, что покупатель пентхауса — это личность публичная, что пентхаус приобретается как статусная недвижимость, не для постоянного проживания, а для приемов, и мотив престижности покупки выходит на одно из первых мест. Это, скорее всего, верно для пентхаусов в домах класса В. Там пентхаус насыщен оригинальными и броскими "излишествами" и экстравагантными деталями. Для постоянного жилья он подходит мало, но для приемов это идеальное место. Да и само обладание такой недвижимостью работает на имидж владельца.
Для пентхаусов класса А такое утверждение уже не верно. Им присущ гораздо более сдержанный стиль, меньше броских деталей. Такой пентхаус вполне подходит для постоянного проживания и меньше привлекает внимание окружающих. Что касается пентхаусов класса А+ ("русского варианта"), то они либо вообще не выделяются из общего облика здания, либо практически не привлекают к себе внимания. Владельцы такого пентхауса ведут довольно закрытый образ жизни, число их гостей очень ограниченно. Все атрибуты такой недвижимости подчинены исключительно приватным целям. Такой пентхаус ориентирован больше на постоянное проживание, чем на представительские функции.
Часто архитекторы и другие специалисты отзываются о московских пентхаусах с некоторым пренебрежением, называя их неполноценными, недоделанными или лишенными атрибутов, необходимых для жилья подобного статуса. При этом признается, что отсутствие тех или иных качеств обусловлено объективными условиями и законами сложившейся застройки города. Таким образом, московские пентхаусы просто адаптированы к месту, в котором возводятся, так же, впрочем, как и в других крупных европейских городах.
Риэлтеры считают крыши
Риэлтеры из компании "Авгур Эстейт" изучили более 80 жилых домов с пентхаусами, большинство из которых находится в продаже, а очень небольшая часть продана совсем недавно. Наименьшее количество предложений представлено в районе Патриарших прудов, к тому же из пяти предложений одно уже реализовано, а другой объект еще не начал строиться. Замоскворечье также имеет всего десять предложений. Оба эти района находятся под жестким ограничением высотности и не могут рекламировать виды на Кремль и другие достопримечательности, как, например, строения на той же Остоженке. Плющиха также ограничена в этажности, но удачные предложения быстро находят своих покупателей, даже несмотря на некоторые недостатки видов из окна.
Пентхаусы в других районах центра сильно отличаются друг от друга как по расположению, так и по другим характеристикам, единственное, что их объединяет,— принадлежность к классу А. Их на рынке немало — 15 объектов. В районе Арбата продается 16 пентхаусов, при этом район отличается преобладанием эксклюзивных квартир — их 10. Район Комсомольского проспекта на третьем месте по предложению — 20 пентхаусов. Здесь есть все условия для размещения жилья подобного уровня и по классу недвижимости, и по видовым характеристикам. "Золотая миля" на втором месте по числу предложений — 30. Близость к историческому центру города и хорошее окружение обуславливают то, что практически в каждом здании здесь предлагаются пентхаусы. На первом месте — 47 предложений, это высотки в САО, ЗАО и ЮЗАО. Кстати, здесь же зафиксированы самые низкие средние цены на пентхаусы — $2,8 тыс.
РИНАТ ГИЗАТУЛИН