пока не сильно прельщает московских клерков
загородная недвижимость
Подмосковье переживает бум жилищного строительства. Как грибы растут новостройки в становящихся престижными пригородах и коттеджные поселки в бывших заповедных лесах. Однако перенос рабочего места за город для большинства столичных компаний — дело неопределенного будущего. Офис в центре Москвы является психологически важным атрибутом благополучия и процветания. Бизнес-центры на лоне природы пока неактуальны.
В Москву!
Строительство коммерческой недвижимости в Московской области в данный момент идет по нескольким основным направлениям — возведение складских и логистических комплексов с интегрированными в них офисами, крупных торговых и развлекательных центров и промышленных предприятий. И лишь немногие компании готовы разместить свои управленческие подразделения вне Москвы.
Эксперты полагают, что уровень рентабельности строительства складов в Подмосковье сейчас сопоставим с возведением деловых комплексов в Москве. Несмотря на то что цена аренды складских помещений значительно ниже, стоимость их возведения примерно на 25-30% меньше. В марте 2004 года за МКАД, в Химках, открывается первая очередь одного из таких складских помещений общей площадью 30 тыс. кв. м. Предполагается, что в будущем комплекс будет расширен до 80 тыс. кв. м.
За пределами МКАД ударными темпами идет возведение гигантских торговых и развлекательных комплексов, таких, как "Мега", ИКЕА и "Гранд". Несмотря на то что в них, конечно же, присутствуют и офисные помещения, все же основная их функция — розничная и мелкооптовая торговля, а не сдача в аренду офисов.
Ирина Герасимова, руководитель отдела исследований рынка компании Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis, все же считает, что время для масштабного офисного строительства в Подмосковье еще не пришло. "Некоторые крупные компании, например такие, как Danone, возводят офисные помещения в Московской области, но это, как правило, связано с тем, что они стремятся перенести управленческие структуры ближе к размещенному там производству. Однако пока это единичные явления",— говорит она.
Нерентабельность строительства крупных бизнес-центров под Москвой объясняется целым рядом причин. В Москве пока еще довольно много "безлошадных" офисных работников и тех, кто из-за напряженной ситуации с дорожными пробками передвигается по городу на метро.
Элина Занина, заместитель директора управления коммерческой недвижимости компании МИЭЛЬ, также высказывает сомнение в целесообразности возведения крупных офисных центров за МКАД. По ее словам, "сейчас не наблюдается спроса на такие объекты. Иногда появляются клиенты, готовые снять отдельный офис или даже особняк в Подмосковье, но эти случаи пока не создают устойчивой тенденции. В настоящее время отдаленный от столицы крупный деловой центр рискует остаться без арендаторов. Проблема заключается в том, что в городах и районах области пока нет бизнеса, предъявляющего серьезный спрос на помещения в подобных комплексах. Кроме того, как сотрудникам, так и клиентам было бы крайне неудобно добираться туда ввиду слаборазвитой транспортной инфраструктуры".
Еще одним аспектом, препятствующим освоению крупными девелоперскими компаниями рынка подмосковной офисной недвижимости, является распространенный стереотип, согласно которому чем ближе к Кремлю расположен офис компании, тем представительнее и солиднее она выглядит в глазах партнеров.
Ирина Герасимова отмечает, что "сейчас практически все крупные девелоперские компании концентрируют усилия на возведении офисных комплексов в пределах Садового кольца. На данный момент место размещения офиса компании в значительной степени является вопросом престижа для руководства, а также удобства доступа для сотрудников и посетителей. Из-за этого помещения на окраинах столицы, а тем более в области большим спросом сегодня не пользуются".
Лицом к природе
Однако в последнее время некоторые компании все же находят возможность строительства собственных офисных комплексов в ближайшем Подмосковье. На территории вдоль Международного шоссе (деревня Мелькисарово) к 2005 году будет возведен офисный комплекс авиакомпании "Аэрофлот — Российские авиалинии". На участке в 3,16 га будет построен комплекс общей площадью примерно 15 тыс. кв. м. Госпожа Герасимова отмечает, что "за границей практика строительства масштабных офисных парков за городской чертой распространена весьма широко".
Одним из первых сооружений подобного рода может стать центр Country Park, расположенный за МКАД на берегу Химкинского водохранилища. Несмотря на удаленность от центра Москвы, достаточно высокий уровень технической оснащенности Country Park в области связи и обработки информации позволяет в значительной степени нивелировать этот недостаток. По мнению многих экспертов, создание подобных центров в недалеком будущем может стать весьма перспективным. Причиной тому может быть также и нехватка свободных участков для строительства в черте города.
"Сооружение офисных комплексов вблизи МКАД, в пределах Москвы, вскоре может стать очень интересным бизнесом. Помимо более низкой арендной платы и современной инфраструктуры арендаторов может привлечь даже транспортный аспект. С утра пробки возникают в направлении центра, а в сторону области движение относительно свободное",— отмечает Элина Занина.
Как отмечают эксперты многих девелоперских компаний, основной тенденцией развития загородного офисного строительства должно стать создание бизнес-парков. Бизнес-парк — это комплекс зданий с собственной инфраструктурой. Преимуществом бизнес-парка, расположенного за МКАД, в первую очередь являются более низкие ставки аренды, которые должны компенсировать удаленность офиса от центра города.
"В перспективе можно ожидать появления офисных комплексов за городом. Скорее всего, первыми туда переберутся IT-компании, фирмы, занимающиеся высокотехнологичным бизнесом, которые не столь часто работают с клиентами напрямую. В силу специфики своего бизнеса они больше внимания уделяют качеству и оснащенности рабочих помещений, а не их близости к центру столицы",— полагает Элина Занина.
Очевидно, что для появления таких объектов за МКАД необходимо выполнение определенных условий: ускоренное развитие транспортной и коммуникационной инфраструктуры Московской области, развитие подмосковного бизнеса, способного предъявить спрос на помещения в офисных центрах и парках, готовность московских компаний к переезду за город. Пока не будет существенного прогресса в этих сферах, говорить о заметной активизации офисного строительства под Москвой не приходится. Однако девелоперы все же сходятся во мнении, что именно в бизнес-парках и офисных комплексах через несколько лет будет сконцентрирована деловая активность Подмосковья.
ИВАН ЯКОВИНА