жизнеобеспечение
Еще сравнительно недавно жители Москвы радовались и тому, что в доме есть канализация, вода, газ, электричество и телефон, а неподалеку от него — детсад, школа, продовольственный магазин и поликлиника. Сегодня требования покупателей квартир гораздо выше, да и застройщики поднимают класс и стоимость жилья, устраивая в домах магазины, салоны красоты, сауны и бассейны. Но дополнительная инфраструктура увеличивает коммунальные платежи, а многим покупателям квартир и даром не нужен дворовый фитнес-центр или стоматологический кабинет — ведь у них уже есть и личный врач, и любимый спортивный клуб.
За высоким забором
Наличие в доме обширной инфраструктуры еще не свидетельствует о том, что он элитный. В "клубном" доме класса A в центре Москвы не может быть салона красоты, а в типовых П-44 цокольный этаж могут занимать парикмахерская и солярий. В строящихся на окраинах Москвы престижных жилых комплексах набор дополнительных услуг, доступных их жителям, также имеет индивидуальные особенности. Например, в "Алых парусах" это японский суси-бар, конюшня, яхт-клуб и эллинги для зимнего хранения катеров, в "Гринхаусе" — кинотеатр, в "Острове фантазий" — собственное озеро, в "Серебряном бору" — пляж.
Формируя будущий набор услуг, застройщик в первую очередь оценивает специфику места, в котором будет расположен комплекс, спрос и конкуренцию в данном районе: зачем отдавать помещение под фитнес-центр, если рядом есть "Планета-фитнес", лучше открыть хороший ресторан. "Наличие развитой инфраструктуры в жилых комплексах продиктовано рынком,— утверждает председатель совета директоров 'МИЭЛЬ-Недвижимости' Григорий Куликов.— Обособленная инфраструктура не нужна в особняке на 20 квартир, а в жилом комплексе на 3,3 тыс. квартир она просто необходима. Это место само по себе становится полюсом рекреационной активности и предоставляет сервисные услуги не только жителям самого комплекса, но часто и всего района".
По наблюдениям риэлтеров, за последние годы существенно выросли требования к качеству инфраструктуры и ее объекты стали более индивидуальны и разнообразны. Если раньше застройщики традиционно ограничивались бильярдом, тренажерным залом и сауной, то теперь набор услуг, которые жители могут получить, не выходя за ограду жилых комплексов бизнес-класса, гораздо обширнее. В него входят солярий, бассейн, массаж, баня, сауна, SPA, тренажерный и фитнес-зал, бильярдная, бар, кафе или ресторан, парикмахерская или салон красоты, сигарная комната или клубное помещение, мини-маркет, детская комната и детская площадка, комната отдыха для водителей, кладовые, культурно-досуговый центр, кинотеатр, стоматологический пункт или кабинет врача, химчистка, прачечная.
"Хорошая инфраструктура является хорошим фактором в пользу выбора покупателем именно этого комплекса,— говорит начальник отдела городской недвижимости компании 'Веско-Сервис' Андрей Сергеев.— Это увеличивает спрос на данный комплекс и цены жилья в нем. Однако большое значение имеет готовность этой инфраструктуры к работе. Например, в четвертом корпусе 'Алых парусов' цены были реально выше рыночных во многом благодаря уже функционирующей инфраструктуре предыдущих корпусов — клиенты часто скептически относятся к планам застройщика, и многие боятся, что не увидят обещанного. Обычно наличие более полного пакета услуг (инфраструктура) может до 10% увеличивать стоимость квадратного метра жилья. Существенно влияет на спрос и стоимость квартиры наличие паркинга. Разница на аналогичные предложения может составить $500-1000 за 1 кв. м".
Пропускной режим
Какая именно инфраструктура должна присутствовать в том или ином комплексе, может определять как застройщик, так и будущий жилец.
В первом случае компания вкладывает деньги в нежилые помещения, а затем либо продает эти объекты фирме, которая их в дальнейшем эксплуатирует, получая прибыль, либо занимается сдачей этих помещений в аренду самостоятельно. При этом объекты инфраструктуры не принадлежат жильцам — они платят за пользование собственникам или арендаторам.
По оценкам застройщиков, если доступ на эти объекты свободный, инфраструктура не только окупает себя, но и приносит прибыль. Скажем, комплекс "Дон-спорт", расположенный в цокольном этаже одного из корпусов "Алых парусов" и входящий в сеть Orange fitness, продает абонементы всем желающим (клубная карточка является одновременно пропуском на территорию комплекса и, соответственно, к другим его инфраструктурным объектам). Есть жилые комплексы, которые просто не пускают людей "с улицы" или устанавливают повышенные тарифы для посторонних. Тот же "Дон-спорт" продает годовые абонементы жильцам комплекса в среднем за $1300, а посторонним — за $1500.
Однако муниципальные власти настаивают на том, чтобы на территорию жилых комплексов пускали всех, поскольку, согласно концепции многофункциональных высотных зданий, инфраструктура в них предназначена для решения проблемы недостатка сервиса в районах застройки. "Позиция властей не лишена основания,— отмечает начальник отдела маркетинга группы компаний 'Конти' Алексей Самсонов.— Согласно статистике, в российской столице в три раза меньше розничных магазинов, чем в среднем в европейских городах, не говоря уже о других частных и муниципальных объектах инфраструктуры, например ресторанах и бассейнах".
Прожиточный минимум
Если жильцы, покупая квартиру, оплачивают и нежилые помещения в доме, они являются собственниками находящихся на территории дома или комплекса элементов инфраструктуры. В этом случае все вопросы, связанные с их эксплуатацией, решает собрание жильцов или управляющая компания, которую они нанимают. Причем, даже когда на стадии покупки жильцам говорят о том, что они приобретают не только квартиру, но и спортзал и сауну, со временем они могут принять решение изменить назначение этих помещений. Например, в элитном доме в Зачатьевском переулке их в итоге переделали под офисы. Ежемесячная плата в таких домах включает содержание инфраструктуры, и стоимость эксплуатации здесь доходит до $3 с 1 кв. м в месяц.
В самых престижных и дорогих домах отдельная плата за инфраструктуру может вообще не взиматься — например, в доме по адресу 1-й Обыденский переулок, 12 есть небольшой бассейн и тренажерный зал и жильцы ими пользуются бесплатно. Наиболее же востребованы в элитных домах на 10-30 квартир в центре прачечная, помещение для колясок, игровые для детей и холодная комната для хранения шуб. Например, дом "Трианон" (260 квартир) имеет развлекательный комплекс для 30-40 детей разного возраста. Часто требуются помещения, где няни работают с маленькими детьми. Как правило, после сдачи дома в течение года управляющая компания корректирует набор инфраструктурных услуг и собрание жильцов определяет, что целесообразно содержать на свои деньги.
В то же время сегодня четко выделилась категория покупателей, которым не нужна внутренняя инфраструктура. Они не хотят доплачивать за ее содержание и выбирают дома тех строительных компаний, которые считают нецелесообразным навязывать будущему жильцу комплексный сервис.
"Дом обеспечивается необходимым минимумом услуг, который соответствует установленному классу,— рассказывает менеджер ОАО 'Квартал' Анна Швидунова.— После заселения жильцам предоставляется возможность обустраивать жилье по своему вкусу, включая инженерно-техническое оснащение как своей квартиры, так и дома в целом". Надо отметить, что "Квартал" включил в свой минимум подземные многоуровневые гаражи, озеленение территории, помещения для спорта и отдыха на первом этаже, обязательно — спортивно-игровой комплекс для детей во дворе. Уже упомянутые площади на первом этаже находятся в ведении товарищества собственников жилья, которое и определяет их функциональное назначение.
Полностью же отказаться от создания дополнительной инфраструктуры застройщик часто просто не может, особенно если он возводит большой дом или жилой комплекс на несколько тысяч жителей. По словам директора департамента строительства "Бест-Финанс" Николая Садового, в ряде случаев столичные власти обязывают застройщиков формировать инфраструктуру, даже если те не хотят: "В Москве существуют нормы обеспечения населения магазинами, гаражами, пунктами охраны порядка, предприятиями общественного питания и даже отделениями Сбербанка. И построив дом на 1000 жителей, мы обязаны выделить под эти цели определенные площади" (см. таблицу).
КСЕНИЯ ЧЕРНАЯ