За последнее десятилетие темпы роста редко превышали 10% в год. В прошлом году первичный рынок показал беспрецедентный рост в 45%. Причем не только в сегменте массового жилья. На рынке впервые было зафиксировано значительное увеличение числа строящихся элитных и высококомфортных домов. С подробностями — АЛЕКСАНДР КОЛПАКОВ.
Следует отметить, что даже в центре города не каждый новый объект соответствует категории люкс в московском понимании этого слова. "В Петербурге очень редко появляются действительно элитные дома, — убежден Василий Сопромадзе, президент ООО 'Корпорация С'. — Даже если построить в спальном районе дом с золотыми унитазами, элитным он не будет. Поэтому спрос на объекты в историческом центре огромен. Я полагаю, что ежегодно можно строить 150-200 квартир с ценой квадратного метра $4000-5000, и это дома площадью 3000-4000 квадратных метров. А уж жилья по цене $2000-3000 и того больше".
Президент компании "Петербургстрой-Skanska" Виталий Вотолевский, чья компания сейчас возводит жилой комплекс в районе станции метро "Крестовский остров", считает, что понятие "элита" включает три составляющие: здание должно располагаться в историческом и экологически благополучном районе, при формировании цены на квартиры в таком доме должен соблюдаться разумный баланс между ценой и качеством, и, наконец, застройщиком такого объекта должна выступать компания с хорошей репутацией.
Уже сейчас в Петроградском, Центральном и Адмиралтейском районах средняя стоимость квадратного метра на рынке кирпичного и кирпично-монолитного домостроения (позиционирующегося как высококомфортное) составляет от $1700 до $2500 за квадратный метр. Хотя есть ряд проектов, в которых минимальная цена установлена от $3000 за квадратный метр. По предложению элитного жилья уверенно лидирует Петроградский район. Здесь сосредоточено около половины объема рынка элитного жилья, причем большинство объектов сконцентрировано на Крестовском острове, где в последнее время развернулось активное строительство. Спрос на Петроградку велик. Так, по словам господина Вотолевского, при цене предложения $1800 за квадратный метр "Петербургстрой-Skanska" удалось реализовать почти все квартиры в жилом комплексе на Крестовском еще до того, как здание было подведено под крышу.
Жилье высокой комфортности строится и в традиционно престижных Василеостровском, Московском и Выборгском районах. Также в этом сегменте увеличилась доля Приморского района. Игроки элитного домостроительного сегмента уверены, что заданные темпы возведения комфортабельного жилья удастся сохранить и в будущем. Однако они прекрасно понимают, что ресурс свободных пятен в центре города уже практически исчерпан. Поэтому приоритетным направлением своей работы они видят комплексную санацию кварталов, расположенных в престижных местах.
"Период точечной элитной застройки завершается, — убежден президент корпорации 'Петербургская недвижимость' Максим Шубарев. — Нельзя бесконечно выковыривать, как из булки изюм, хорошие участки. Опять же, комфортное жилье требует качественного обеспечения электричеством, водой и т. п. А инженерные ресурсы в историческом центре Петербурга практически на нуле. И то же 'Ленэнерго' не дает согласований на подключение не потому, что оно такое плохое. Просто мощностей действительно нет".
Подобная ситуация подталкивает девелоперов к идее квартального освоения территорий и создания однородных (по качеству домов и социальному уровню жильцов) лакун. "В центре множество крупных участков и комплексов зданий, еще с советских времен занимаемых какими-то институтами или ведомствами, которые в данный момент им не нужны. И это огромный ресурс для застройки", — убежден Андрей Молчанов, президент ООО "Промышленно-строительная группа ЛСР".
Элитные домостроители не исключают, что появятся и новые элитные районы в тех местах, которые сейчас еще мало престижны. "Речь идет прежде всего об участках, имеющих вид на воду, — высказывается Максим Соколов, генеральный директор ООО 'Корпорация С'. — В конечном итоге, все набережные Невы будут осваиваться. Типичный пример — территория, прилегающая к 'Водоканалу' между улицей Шпалерной и Смольной набережной. СК 'Возрождение Санкт-Петербурга' уже начала там строительство элитных жилых объектов. Думаю, что та же судьба ожидает и Свердловскую набережную. Хотя там и сидят крупные предприятия вроде ЛМЗ, со временем они уйдут, и там сформируется гражданская застройка. Естественно, что жилье там появится высококомфортное. Полагаю, что начальная цена в квартирах, имеющих такие перспективы на Неву, может достигать $2000-2500 за квадратный метр".
Интерес к элитному домостроению в Петербурге проявляют и московские застройщики. Так, например, группа московских строительных компаний МИСК, пообещав Смольному реконструировать за $30_млн несколько кварталов с хрущевками, уже интересуется территорией Синопской набережной. Впрочем, по словам вице-губернатора Александра Вахмистрова, претендовать на развитие этой территории компания сможет только тогда, когда отработает проект с хрущевками. "Пока с хрущевками у них все идет по плану. Московская мэрия строго контролирует этот проект", — отмечает господин Вахмистров.
В целом цены на комфортное и элитное жилье расширяют свой диапазон. И сейчас они варьируются от $1500 до $5000 за квадратный метр. При этом средний уровень установлен на уровне $2500. По-прежнему основополагающим фактором в ценообразовании остается место дома и конкретный вид из окна. Кирпичные и кирпично-монолитные технологии в элитном сегменте сохраняют приблизительно равные позиции. И те и другие находят своих приверженцев. При этом непосредственно себестоимость строительства держится на среднем уровне $500 за квадратный метр. Однако эта цифра может и существенно возрасти, в основном за счет стоимости земли или отчислений на городскую инфраструктуру.
К примеру, в Законодательном собрании Петербурга уже обсуждается проект городского закона "О градостроительной деятельности на территории островов Крестовский и Каменный". Согласно этому документу, законодатели предлагают взимать с застройщиков элитных территорий по $500 за "квадрат" на развитие городской инфраструктуры.
Еще одной существенной статьей затрат для застройщиков элитного жилья в центре города стали расходы, связанные с получением одобрения их проектов на этапе общественных обсуждений. Как правило, такого рода объекты возводятся в порядке уплотнения застройки. Естественно, что жильцы окружающих домов, только узнав об этом, выступают с категорическими протестами. Для того чтобы склонить большинство их на свою сторону, инвестор вынужден потратиться на благоустройство прилегающей территории и даже на ремонт подъездов особо строптивых соседей. Порой ему просто приходиться осуществлять "компенсационные" выплаты отдельным гражданам, "особо страдающим" от будущего строительства. Все эти мероприятия также вынужден оплачивать будущий покупатель.
Поддержанию спроса на "элиту" способствуют иногородние покупатели, чья доля в 2003 году по отдельным проектам доходила до 35-40%. "Соотношение местных покупателей и 'не питерцев' составляет 50 на 50, — говорит Василий Сопромадзе. — Иногда иностранцы известных русских фамилий таким образом возвращаются на родину. При этом около 30% из них, купив квартиру, обзаводятся в Петербурге и собственным бизнесом, привлекая в город деньги". А господин Вотолевский из "Петербургстрой-Skanska" и вовсе утверждает, что на Крестовском, например, селятся сплошь иногородние. Причем преимущественно москвичи. Правда, из тех, что когда-то уехали на заработки в столицу из Петербурга. "Такого, чтобы москвич просто сорвался и поехал в Петербург жить на Крестовском, не бывает. Все наши покупатели — это, что называется, 'возвращенцы' или люди, вынужденные жить в Москве и Петербурге одновременно. Все они когда-то учились, жили или работали в Питере", — говорит Виталий Вотолевский. Что касается местных покупателей комфортного жилья, то они выбирают для себя объекты попроще. Например, в районе Шувалово-Озерков, где метр стоит дешевле.
Планы по передаче Петербургу ряда федеральных функций, не раз озвученные на уровне руководства страны и города, элитных девелоперов радуют. Они уверены, что возможный переезд в Петербург чиновников федеральных ведомств существенно активизирует спрос, но не на элитное, а именно на комфортное жилье. "Элитного жилья по определению не может быть много, иначе что это за элита, — считает Артур Кириленко, президент корпорации 'Строймонтаж'. — Да и откуда у среднего чиновника деньги на пентхаусы? А вот бизнес-класс будет весьма востребован". О том, что интерес москвичей к петербургской жилой недвижимости растет, говорит и Вячеслав Заренков, глава холдинга "ЛенспецСМУ".
"Буквально за один день у меня побывало около 40_московских гостей, и все они заключили договора на покупку квартир, — делится он. — Причем у них довольно странный взгляд на цены. Когда мы только начинали строить комплекс 'Морской фасад' на Васильевском острове, один мой знакомый москвич попросил приглядеть ему квартиру. Я выбрал, причем даже скидку сделал, и отправил ему предложение. Тогда квадратный метр обходился ему в $600. Так он мне потом обиженно звонил, дескать, что ты мне за дешевку предлагаешь? Так я взял квартиру в соседнем подъезде и опять отправил ему, но уже по цене $1200 за квадратный метр. Он остался доволен".
Все более популярными среди респектабельных покупателей становятся и пентхаусы. Торговля видами с высоты птичьего полета набирает обороты. Средняя стоимость подобных апартаментов составляет $100_тыс. Однако есть примеры и "миллионных" предложений.
При всем этом покупка элитной недвижимости остается еще и высокодоходным бизнесом с точки зрения вложения капитала. По утверждению Юрия Сулягина, генерального директора ООО "Атлантик", 2003 год был рекордным по доходности граждан, занимающихся перепродажей комфортных квартир: "На наших объектах доходность составила 65% годовых. Прежде всего, это те люди, которые уже вкладывались в наши предыдущие проекты. Сначала они покупают одну-две квартиры. А сейчас уже готовы приобретать целые этажи. Уверен, что в следующем году число дольщиков, реализующих квартиры после сдачи объекта, вырастет по сравнению с 18_процентами, зафиксированными нами в 2003 году, поскольку даже по скромным прогнозам цены увеличатся на 40_процентов". Однако число таких дольщиков в элитных проектах не так велико, как в массовом секторе. "Все же дорогие квартиры большинство покупателей приобретают для того, чтобы в них жить", — говорит господин Вотолевский.
Говоря о перспективах роста цен на "элиту", строители склоняются к тому, что в ближайшее время стоимость квадратного метра может подтянуться к $5000. "Думаю, на отдельных уникальных комплексах жилье может дорасти и до $7000", — прогнозирует Вячеслав Заренков.