услуги
Сделки с недвижимостью относятся к сложным юридическим действиям, при которых незначительная ошибка может привести к существенным убыткам. Большинство риэлтеров настоятельно рекомендуют заключать сделки купли-продажи недвижимости исключительно с их помощью. Однако если ознакомиться с содержанием договоров, то выясняется, что никаких юридических гарантий риэлтеры не дают.
Секретный договор
Всякий, кто сталкивался с рынком недвижимости, знает, настолько трудно отказаться от услуг агентства недвижимости или других посредников. Риэлтеры контролируют все источники информации, через которые можно узнать о предложении и спросе на недвижимость. Особенно это касается рынка жилой недвижимости. Редкий продавец сам дает объявление о продаже квартиры. Если позвонить по объявлению в газете, в 99 случаях из 100 это окажется агентство, которое, скорее всего, сообщит вам, что заинтересовавшая вас квартира "уже ушла", но если оставить заявку, агентство подберет вам что-нибудь похожее.
Почему люди пользуются услугами агентств? Главным образом потому, что сложилось мнение: так безопаснее. Действительно, в жизни хватает аферистов, которые пользуются неопытностью продавцов или покупателей. Но дают ли риэлтерские агентства адекватную защиту от таких аферистов? Для ответа на этот вопрос мы проанализировали стандартные договоры на оказание услуг, которые риэлтеры предлагают потенциальным клиентам. Анализу подверглись договоры, предоставленные пятью крупнейшими агентствами Москвы.
Надо сказать, что процесс получения этих бумаг походил на детектив. Все агентства, куда звонил автор, наотрез отказались предоставлять их Ъ, когда узнавали, что об этих договорах будет идти речь в публикации. Поэтому автору пришлось обратиться в агентства под видом частного лица, представляясь риэлтерам то продавцом, то покупателем, а один раз сообщив, что нужна так называемая "альтернатива", то есть продажа маленькой квартиры с одновременной покупкой большой. Таким образом у нас оказалось пять разных договоров.
Пониженное чувство ответственности
Первое, что бросается в глаза,— в рекламе и в договоре часто фигурируют разные названия агентств. От имени исполнителя (то есть риэлтерской компании) договор подписывает либо сам агент, либо некий заместитель генерального директора, однако получить на руки документ, подтверждающий полномочия этого лица, так и не удалось. Теоретически в случае возникновения споров по данному договору исполнитель всегда может заявить, что договор подписан ненадлежащим лицом и поэтому является юридически ничтожным.
Агенты заверяют, что при заключении сделок купли-продажи недвижимости проводится юридическая экспертиза документов как продавца, так и покупателя. Действительно, в некоторых договорах есть примерно такая фраза: "На условиях, согласованных с заказчиком, исполнитель также проводит правовую экспертизу документов, удостоверяющих право собственности заказчика на объект" (согласно легенде, автор продавал квартиру). На словах агент пояснил, что если в отношении представленных мною документов у покупателя квартиры будут вопросы, то меня "пробьют по базам" и проверят цепочку сделок по продаваемой квартире на предмет их соответствия закону. Зачем это нужно, если, согласно прошлогоднему постановлению Конституционного суда, у добросовестного приобретателя квартиру все равно не отнимут, агент ответить затруднился. Вызвало настороженность слово "также". И правильно вызвало, поскольку оказалось, что за эту самую юридическую экспертизу придется заплатить дополнительно, поверх оговоренных с агентством комиссионных.
Однако самым интересным оказался раздел договора под названием "Ответственность сторон". Чувствуется, что юристы агентств недвижимости с душой поработали над этим разделом: ответственность заказчика, клиента агентства, прописана очень четко. Если вы разрываете так называемый эксклюзивный договор с агентством, вам придется заплатить неустойку. Интересно, что даже если ваша квартира сгорит, будет разрушена в результате стихийного действия или теракта, вам все равно придется возместить агентству расходы, связанные с исполнением договора, например, на рекламу. Вы также заплатите риэлтерам пени, если нарушите сроки оплаты их услуг.
Агентство при этом не несет никакой ответственности, если в установленные договором сроки ему не удалось продать или купить квартиру для вас. Пункт, касающийся ответственности агентства, предельно лаконичен: "Исполнитель гарантирует соответствие сделки действующему законодательству Российской Федерации". Но поскольку за соответствием сделки действующему законодательству отвечают и нотариус, и регистрирующий сделку орган юстиции, трудно представить себе ситуацию, когда при совершении такой сделки агентство действительно понесло бы гражданскую ответственность за несоблюдение закона.
Однако все это цветочки, мелкие юридические нюансы по сравнению с шедевром правовой мысли в договоре на "альтернативу", по которому агентство собиралось продать мою собственную квартиру и купить для меня другую. В договоре сказано, что исполнитель имеет право самостоятельно устанавливать рыночную цену объектов недвижимости. Иными словами, нет юридических препятствий к тому, чтобы продать мою квартиру за бесценок, а потом всучить мне другую втридорога.
Риэлтерская альтернатива
Разумеется, никто вас не принуждает заключать договоры на кабальных условиях. Если проявить настойчивость, спорные пункты из договора будут убраны. Однако для того, чтобы проанализировать договор, вам придется воспользоваться услугами юриста. Если же вы поверите лишь в доброе имя агентства, в случае конфликта оно всегда открестится от такого договора — ведь он заключен с другим юридическим лицом.
Мы сознательно не называем агентства, чьи договоры попали в наши руки. Понятно, что такие же или подобные условия выдвигают большинство риэлтерских компаний. Просто следует отдавать себе отчет в том, что агентства недвижимости выполняют исключительно посреднические функции и юридической ответственности за качество своих услуг практически не несут.
Есть ли альтернатива агентствам? Безусловно, есть. Если вы сами нашли продавца или покупателя, для оформления сделки достаточно нанять квалифицированного юриста. К тому же большинство юристов не уклоняется от прописанной в договоре ответственности за убытки, возникшие у клиента из-за их собственных ошибок.
Если вам необходимо подобрать подходящую квартиру, есть смысл либо самому поискать объявления в специализированных изданиях, либо воспользоваться услугами частного маклера, чьи услуги обычно значительно дешевле, чем услуги риэлтерской компании. А если вам нужно найти покупателя на вашу квартиру, продавайте ее сами. Объявления о продаже жилой недвижимости большинство специализированных изданий публикует бесплатно.
МАКСИМ ЧЕРНИГОВСКИЙ