Росреестр предлагает упростить применение механизма приобретательной давности для оформления недвижимости в собственность — исключив из перечня обязательных для этого условий требование о добросовестности фактического владения. Ведомство указывает, что именно добросовестность незарегистрированного владения часто ставится под сомнение, что не позволяет оформить право собственности на такую недвижимость. Юристы инициативу оценивают неоднозначно: одни полагают, что это повысит эффективность института приобретательной давности, другие опасаются злоупотреблений.
Фото: Антон Круглов / РИА Новости
Фото: Антон Круглов / РИА Новости
Росреестр представил правительству законопроект, направленный на упрощение оформления права собственности на недвижимость в силу приобретательной давности. Сейчас Гражданский кодекс предусматривает, что физические или юридические лица, не являющиеся собственниками, но при этом добросовестно, открыто и непрерывно владеющие недвижимостью в течение 15 лет, могут приобрести на нее право собственности. Добросовестность фактического владельца предполагает, что, получая имущество, он не знал и не должен был знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности. Такая ситуация, например, возможна в случае, когда гражданин проживает в квартире на условиях ухода за ее собственником и по устной договоренности после его смерти получает жилье в фактическое владение (если наследники не заявили свои права).
В Росреестре указывают, что добросовестное владение чужой недвижимостью без прав на нее «всегда ставится под сомнение» — и это делает невозможным возникновение права в порядке приобретательной давности.
Поэтому законопроектом предлагается исключить добросовестность из числа признаков давностного владения, что позволит гражданам, содержащим недвижимость долгие годы, оформить на нее право собственности.
Также планируется расширить возможность применения такого механизма на государственные и муниципальные участки земли — сейчас, пояснили “Ъ” в Росреестре, установлена презумпция госсобственности на землю, в связи с чем признать право собственности на такие участки по принципу приобретательной давности невозможно. Ограничение будет предусмотрено лишь для земель особо охраняемых территорий или территорий общего пользования.
Одновременно Росреестр предлагает упростить регистрацию прав и на сооружения — сейчас, по данным ведомства, примерно 720 тыс. км линейных объектов не могут быть оформлены из-за отсутствия правоустанавливающих документов. Для таких опасных или необходимых для оказания коммунальных услуг населению объектов предложен аналогичный механизм — при этом срок приобретательной давности составит лишь пять лет, что ведомство объясняет «необходимостью обеспечения безопасной эксплуатации».
Адвокат Forward Legal Олег Шейкин подтверждает, что сейчас возникают проблемы при доказывании добросовестности владения,— хотя это и не значит, что суды всегда отказывают в удовлетворении исков о признании прав на имущество. Изменения, по его мнению, могут положительно отразиться на судебной практике, «институт приобретательной давности начнет работать так же эффективно, как в странах, где добросовестность не является обязательным признаком».
От злоупотреблений же, добавляет он, должен защитить существенный срок давности владения.
Заместитель гендиректора по правовым вопросам юридической компании «Амулекс» Юлия Галуева, напротив, полагает, что новый подход может привести к злоупотреблениям. «Открытое и давнее владение может быть связано с мошенническими действиями, которые не были предметом судебных разбирательств — это может привести к узакониванию возникновения прав собственности у недобросовестных лиц и невозможности защитить свои права прежнему собственнику, лишившемуся владения»,— предупреждает она. По мнению Юлии Галуевой, целесообразнее детально определить критерии добросовестности — это способствовало бы формированию единой судебной практики для упрощения процесса признания права собственности.