Опрошенные корреспондентом Guide Романом Русаковым эксперты считают, что в ближайшие годы инвестирование в строящуюся недвижимость по-прежнему будет оставаться привлекательным.
Антон Белоусов, директор по продажам агентства недвижимости Lighthaus:
— Заработать на инвестициях в новостройки частный инвестор может, как и ранее. Мнение, что из-за перехода на проектное финансирование стоимость «первички» на стадии котлована сравняется со «вторичкой», поэтому застройщикам будет невыгодно продавать квартиры на стадии строительства дешевле, неверно. Во всяком случае, не в ближайшие два-три года. Действительно, расходы строительных компаний при проектном финансировании вырастут на 3–5%. Однако, во-первых, многие застройщики, в том числе крупнейшие, по-прежнему имеют возможность продавать квартиры по старой аккредитивной схеме. Соответственно, остальным придется выстраивать свою ценовую политику в рамках рынка, возможно, уменьшая маржинальность проектов. Во-вторых, застройщики по-прежнему нуждаются в относительно равномерных продажах на протяжении всего цикла строительства. Это позволит получить наиболее привлекательные условия по финансированию от банка и снизить процентную ставку по кредиту. Кроме того, содержание непроданных до сдачи дома квартир зачастую застройщику невыгодно.
Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант»:
— По моим оценкам, в Московском регионе доходность от вложений в новостройки массового сегмента, реализующиеся с использованием эскроу-счетов, на сегодняшний день составляет около 20%, что несколько ниже, чем до кризиса, когда частный инвестор, вложившись на этапе котлована, мог продать квартиру во введенном доме на 25–30% дороже. Однако и теперь доход от вложений в недвижимость гораздо выше, чем от банковских вкладов. Особенно сейчас, когда ставки во всех банках снижаются вслед за ставкой рефинансирования. Если сравнивать с 2016–2019 годами, то доля инвестиционных покупок однозначно будет расти. Ведь на привлекательность подобных вложений влияет не только формальный рост цены по мере строительства дома. Это еще и риск недостроя, общая динамика цен на рынке, наличие сбережений у населения. Понятно, что после кризиса, когда доходы населения упали, застройщики переносили сроки ввода или вовсе останавливали стройки, а квартиры дешевели, привлекательность инвестиций резко снизилась. В последние 12–14 месяцев на рынке наблюдается устойчивая тенденция к росту, а сами покупатели чувствуют себя гораздо увереннее. Так что даже притом, что доходность инвестиций по эскроу-счетам будет несколько ниже, чем при действии «старой схемы», интерес к инвестициям в новостройки будет расти. Сами условия проектного финансирования для застройщиков создают все предпосылки для высоких темпов строительства. Это позволяет инвесторам быстрее «выйти в деньги» и, соответственно, также повышает привлекательность данного вида инвестиций.
Дмитрий Киселев, заместитель председателя правления «Охта Групп»:
— Раньше считалось, что покупка квартир на ранних стадиях автоматически приносит доход. Так и было, но инвесторы несли риски задержки сроков и вообще заморозки строительства. С учетом новой схемы с эскроу-счетами риски уменьшились, но по законам финансового рынка уменьшилась и доходность. Уровень доходности инвестиций «на котловане» определяется не только ставками финансового рынка, но и готовностью девелопера снижать цену на ранних стадиях для сбора средств. С переходом на эскроу-счета девелопер все равно заинтересован в привлечении, так как чем больше средств привлечено, тем мягче условия банка-кредитора. Однако при правильных отношениях с банком недостаток средств не ведет к остановке строительства и банкротству проекта. Соответственно, девелоперы будут давать меньшие скидки, что опять же ведет к уменьшению доходности покупки «на котловане». Уровень доходности сейчас, пожалуй, можно сравнивать с обычным банковским депозитом или чуть выше.
Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС»:
— Если брать показатели по проектам, выведенным в продажу в 2017–2018 годах, то доходность по ним могла доходить до 40% с момента старта продаж до ввода в эксплуатацию. Наибольший рост показывали студии, одно- и двухкомнатные квартиры в городских районах у станций метро. Объекты, которые реализуются по эскроу-счетам, возможно, такого роста не покажут, поскольку стартовая стоимость квадратного метра в них уже выше, а задачи реализовать весь объем недвижимости к моменту ввода в эксплуатацию нет. Напротив, нужно найти баланс между количеством продаж на начальных этапах — накоплениями на эскроу-счетах, которые влияют на ставку по кредиту, и объемом квартир, которые реализуются на поздних этапах по более высокой стоимости. Мы, например, оставляем ряд квартир для продажи уже готовыми, после ввода в эксплуатацию. При этом говорить, что инвестиционная составляющая вложений в жилье исчезнет, также неверно. Квартира, которую нужно ждать полтора-два года, и квартира, в которую можно въехать сразу, при равных качественных характеристиках не могут стоить одинаково.
Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра ООО «Главстрой Санкт-Петербург»:
— Заработать частному инвестору на ранней покупке квартиры по-прежнему можно, но это уже не такая привлекательная инвестиция, как 10–15 лет назад. В связи с изменениями 214-ФЗ разница в стоимости жилья на этапе котлована и готового дома сокращается. Однако выгода от ранней покупки сохраняется как в денежном эквиваленте, так и благодаря широкому выбору планировок и этажности, что немаловажно для повышения ликвидности квартиры.
Как правило, с целью инвестиций приобретаются студии и «однушки», которые в дальнейшем можно сдавать в аренду. Наиболее перспективными являются качественные проекты от надежных застройщиков, расположенные в пешей доступности от метро в районе с развитой инфраструктурой,— квартиры в таких домах всегда будут пользоваться особой востребованностью. Также важным фактором является наличие внутренней конкуренции в локации. Если это новый жилой массив, то в районе может быть достаточно много предложений со схожими характеристиками, в отличие от проектов точечной застройки в окружении старого фонда.
Альтернативным вариантом для инвестиций являются вложения в коммерческую недвижимость. Речь может идти о приобретении помещений для стрит-ритейла, предприятий сервиса и питания.
Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»:
— Недвижимость в российской экономике выступает даже не как инструмент инвестирования, а как инструмент сбережения денежных средств. И актуальность в этом вопросе новостройки не потеряют, даже приобретут, потому что риски вложения в недвижимость с введением эскроу-счетов, безусловно, снизятся. Если же все-таки говорить о целевом инвестировании, то заработать на недвижимости по-прежнему можно. Цена квартиры на стадии котлована будет ниже, чем на стадии введения дома в эксплуатацию, но с учетом жесткого банковского контроля ценовая динамика составит в среднем 15–17% за весь период строительства, тогда как раньше доходность инвестирования в недвижимость могла достигать 25% и даже 30% за весь период строительства.