кредитование
За последние полгода на рынке ипотечного кредитования произошли большие перемены. Прогнозы, сделанные Ъ в апреле, подтвердились: ставки по займам падают, требования к заемщикам становятся все либеральнее. К списку банков, выдающих ипотечные кредиты, за лето прибавилось несколько новых названий. Наконец-то запустило федеральную программу ипотеки АИЖК. Число граждан, желающих и имеющих возможность занять деньги на жилье, стремительно растет. А вот доля квартир, приобретаемых в кредит, увеличивается медленно. Ипотека накладывает на сделки ряд ограничений, и в условиях избыточного спроса продавцы жилья и риэлтеры предпочитают с этими схемами не связываться.
От Москвы до самых до окраин
Рост цен на жилье с середины весны превзошел самые смелые ожидания экспертов. По уровню доходности инвестиции в недвижимость сегодня опережают практически все другие легальные виды вложений средств для физических лиц. Действительно, положив деньги в банк, вы можете обеспечить доход в 6-10% (в валюте), в редких случаях эта цифра возрастает до 12-14%. Гораздо более доходна передача средств в доверительное управление инвестиционным фондам, которые обещают приносить вкладчикам прибыль 40-60%, а иногда и до 100% в год. Но рынку акций наши сограждане до сих пор не слишком доверяют, в первую очередь как инструменту виртуальному и далекому от народа.
А с недвижимостью все понятно и на первый взгляд прозрачно. Купив весной однокомнатную квартиру в Москве за $30-32 тыс. сегодня вы можете в течение одного дня продать ее за $45-47 тыс. При этом покупатели будут отпихивать друг друга локтями и совать взятки агентам за то, чтобы договор заключили именно с ними. Ошарашенные риэлтеры почти испуганно констатируют, что среднего уровня квартира может подорожать за неделю на $3 тыс. Сметается все — от полуразрушенных хрущевок до элитных пятикомнатных апартаментов. Авансы вносятся в день размещения объявления о продаже жилья, причем покупатель нередко даже не ездит смотреть квартиру. Новостройки раскупаются еще до того как строительную площадку огородят забором.
Неудивительно, что рынок ипотечного кредитования также растет, опережая прогнозы. Причем все больше банков разрабатывают собственные программы ипотеки, тогда как еще весной они в основном работали с самой крупной и известной программой DeltaCredit.
Летом свои услуги в области ипотечного кредитования гражданам предложили Внешторгбанк (ВТБ), Национальный резервный банк (НРБ), Абсолют Банк, Объединенный Промышленно-Торговый Банк (ОПТбанк), Промэнергобанк, Инвестиционно-риэлтерская компания "Пересвет-Инвест", Московский кредитный банк.
Уже имеющие опыт работы участники рынка ипотечного кредитования на фоне растущей конкуренции расширяют спектр предлагаемых продуктов, снижают ставки и смягчают условия предоставления займов. Местные ипотечные программы начали работать в большинстве регионов России.
А в середине октября глава Госстроя Николай Кошман объявил, что в 2004 году Венгрия выделит 97 млн евро на инвестиционно-строительные проекты высокой степени рентабельности в ряде регионов РФ. По словам господина Кошмана, контракт с венгерской стороной (ее представляют) государственная страховая компания MEHIB, Eximbank Венгрии и Erste Bank) направлен на поддержку развития ипотечного жилищного строительства в России. Проекты начнут реализовываться в Чувашии, Удмуртии, Калуге, ряде других регионов страны.
Каждый выбирает по себе
Еще в апреле-мае подбор ипотечной программы не занимал много времени. У будущего владельца квартиры было всего несколько вариантов — либо DeltaCredit с полутора десятками банков-агентов, либо несколько банков с собственными программами, предлагавшими сходные условия. Несколько часов на телефоне — и можно начинать собирать документы. Сегодня, решив приобрести квартиру по ипотеке, вы сталкиваетесь с необходимостью проанализировать несколько десятков разных вариантов.
Абсолют Банк работает с кредитованием недвижимости уже несколько лет, но собственную ипотечную программу утвердил только в июне и в середине лета начал оформлять по ней кредиты. Он выдает от $10 тыс. до $200 тыс. на срок до 10 лет на покупку первичного и вторичного жилья в Москве и области. Стандартный для весны собственный взнос заемщика в 30% уменьшен до 20%. Ставка по кредиту не самая низкая — 15% (см. таблицу). При этом не требуется жесткого документального подтверждения доходов (справка по форме 2 НДФЛ из бухгалтерии). В отдельных случаях банк может запросить поручительство третьих лиц, а вот по гражданству и регистрации ограничений нет.
ОПТбанк, работающий по программам DeltaCredit, предлагает клиентам новую услугу — заем "Улучшение жилищных условий". В его рамках можно приобрести квартиру в новостройке с использованием стоимости имеющегося жилья. Для этого вы должны участвовать в инвестировании строительства совместно с ОАО "Первая ипотечная компания" и ЗАО "Жилстройиндустрия". Кредит сроком до двух лет под 17% годовых на оплату инвестиционного взноса выдается при условии перечисления заемщиком не менее 40% от него из собственных средств.
Кроме того, сумма кредита не должна превышать 80% стоимости имеющейся у заемщика квартиры. Например, если у вас есть квартира за $45 тыс. (стандартная цена "однушки" в Москве), $24 тыс. на руках и зарплата в $1,5 тыс., вы сможете купить квартиру в новостройке за $60 тыс., выплачивая в течение двух лет по $825 в месяц. Досрочное погашение кредита штрафами не облагается, его обеспечением служит ваш пай в стройке. Кроме того, ОПТбанк начал предоставление долгосрочных займов на покупку квартир в новостройках в Подмосковье.
Компания "Пересвет-Инвест", которая уже несколько лет работает на рынке строящегося жилья, недавно разработала для своих клиентов (только граждан России) специальную ипотечную программу. Срок кредита — до трех лет с возможностью досрочного погашения, первый взнос — 30% от стоимости пая.
НРБ объявил о планах по ипотеке еще весной, но первые кредиты начал выдавать только летом. Средства (до $200 тыс.) предоставляются на десять лет на покупку жилья на первичном или вторичном рынке. Клиентам предлагается пять видов кредита: "Стандартный", "Молодежный", "Кредитное окно", "На улучшение жилищных условий" и "Инвестиционный".
Линейку из девяти видов ипотечных кредитов в мае-июне ввел и Фора-банк. Впрочем, на самом деле их вдвое меньше, просто четыре кредита существуют в двух вариантах — для граждан с высокой "белой" зарплатой и для тех, кто не способен подтвердить доходы официальной справкой из бухгалтерии по форме 2 НДФЛ. Соответственно, различаются и ставки.
В начале октября объявил о начале ипотечной программы Внешторгбанк. До сих пор ВТБ кредитовал по ипотечной схеме только сотрудников своих корпоративных клиентов — на сегодняшний день им выдано $8 млн. Теперь банк приступает к кредитованию сторонних граждан, причем глава ВТБ Андрей Костин на презентации программы заявил, что банк планирует стать лидером на этом рынке и сделать ипотеку массовой. При покупке квартир на вторичном рынке жилья ставка ВТБ по рублевым кредитам составит 17,5-18% годовых, по валютным — 11,5-12% годовых. Кредиты можно получить на срок до 15-20 лет, первоначальный взнос — 30%. Штрафов за досрочное погашение кредитов банк взимать не собирается. Пока ипотечные займы ВТБ выдаются только в одном из его московских отделений, которое названо Центром ипотечного и потребительского кредитования.
Нынешние лидеры отечественного рынка ипотеки — банки Raiffeisen и DeltaCredit — новыми программами и серьезными изменениями условий займов москвичей не порадовали, но внесли некоторые изменения в существующие. Delta ввела в мае плавающие ставки по всем программам, а также либерализовала условия предоставления средств на строящееся жилье. Теперь купить квартиру по ипотеке можно уже на начальной стадии строительства дома вместо предлагавшейся ранее 60-процентной готовности. В Delta утверждают, что сейчас займы на квартиры в строящихся домах составляют около 10% от общего числа выданных кредитов и их доля будет расти. Raiffeisen снизил минимальный уровень кредита с $25 тыс. до $20 тыс., уменьшил платежи за оформление и решил, что будет кредитовать не только квартиры, но и загородные коттеджи.
Заметим, что на загородную недвижимость в последнее время обратили внимание многие банки, занимающиеся ипотекой. Еще в прошлом году заем на коттедж можно было взять только в DeltaCredit, сегодня у желающих переехать в собственный дом в пределах 40-50 км от МКАД есть возможность выбрать из пяти-шести программ. Почти все банки к кредитованию коттеджей подходят гораздо более гибко, нежели к квартирам,— и ставки, и суммы, и формы подтверждения доходов могут варьировать в зависимости от конкретного объекта и заемщика.
Ипотека от государства
Однако самым примечательным событием этого лета на столичном рынке ипотеки стал наконец-то свершившийся выход на него государственного Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК). Договоры с агентством подписали уже несколько банков (в том числе ВТБ), однако проводником программы в массы стал малоизвестный Промэнергобанк.
По словам вице-президента банка Владимира Таловера, ставка на АИЖК была сделана еще в конце 2003 года. Рекламную кампанию банк запустил в мае, первые кредиты выдал в августе. Сейчас завершено около 20 сделок, причем спрос на эти займы превышает организационные возможности банка. "Другие банки лишь делают вид, что работают с АИЖК,— утверждает господин Таловер.— По сути, это не слишком доходный бизнес, ведь мы получаем только агентские проценты. Зато АИЖК быстро рефинансирует закладные, и, оборачивая средства в течение одного-двух месяцев, можно достичь годовой доходности 30%". В Промэнергобанке считают, что программы АИЖК имеют следующие достоинства: кредитование в рублях, лояльный подход к подтверждению доходов заемщика, быстрое рассмотрение документов (согласование с агентством требуется только в случае крупных кредитов). Если же продавец требует оплаты в валюте, то кредит может быть обналичен за 0,15% от суммы и конвертирован в доллары по курсу ЦБ. Кроме того, АИЖК планирует и дальше снижать ставки, причем, согласно условиям агентства, в этом случае будут пересчитаны и проценты по уже выданным кредитам.
Правда, на новостройки АИЖК пока займов не выдает, хотя этот вопрос и обсуждается. Так что программы по строящемуся жилью Промэнергобанк сейчас разрабатывает своими силами.
Кредиты не торопятся дешеветь
Согласно весенним прогнозам, в этом году банки должны были направить на ипотеку около $200 млн. Однако уже сейчас очевидно, что займов будет больше. "Абсолют" за несколько месяцев успел выдать кредитов примерно на $3 млн. Однако, по словам начальника управления кредитования банка Олега Дмитриенко, ипотека объемом $3-5 млн убыточна. Пока руководство банка решило ограничиться примерно $10 млн, но эта цифра будет расти. НРБ до конца года планирует выдать кредитов на $30 млн, ВТБ — на $10 млн, а к следующему лету — на 4 млрд руб. ($130 млн). Причем примерно 70% этой суммы придется на ипотечные займы в Москве.
При этом дальнейшего существенного снижения ставок по ипотечным кредитам не предвидится. Господин Дмитриенко говорит, что сегодняшние 15% годовых, предлагаемые банком, точно сохранятся до лета 2004 года. Не собираются уменьшать ставки и в Фора-банке. В течение ближайших трех лет, по мнению банкиров, на рынке ипотеки станет стандартной 12-процентная ставка по валютным кредитам, еще через несколько лет она может снизиться до 10%. Правда, АИЖК уже заявило о планах по снижению ставок по рублевым кредитам до 12-13%, а за ним по традиции, скорее всего, подтянется и Сбербанк. Удешевить кредит может смягчение его условий. Например, "Абсолют" планирует сократить сроки титульного страхования по новостройкам до трех лет и гораздо либеральнее относиться к штрафам за досрочное погашение.
Рост спроса на ипотеку констатируют во всех банках. "В неделю одобрение на кредит у нас получают до 20 человек,— говорит господин Таловер.— Вот только квартир многие из них купить не могут — цены постоянно растут". Печальный вывод вице-президента Промэнергобанка подтверждают и риэлтеры. Несмотря на беспрецедентный ажиотаж на рынке квартир, ипотечными деньгами за них расплачивается до сих пор небольшая доля клиентов. Причем помимо разнообразных бюрократических препон, обязательных для оформления ипотечной сделки, препятствием становятся и чисто финансовые соображения. Например, если в обычной сделке по покупке квартиры в договоре указывается ее стоимость по справке БТИ, то в ипотеке — реальная рыночная. В результате нотариусу за заверение договора вы должны будете заплатить уже не сотни, а тысячи долларов. Кроме того, если продавец сам приобрел квартиру менее пяти лет назад, то ему после продажи необходимо будет уплатить подоходный налог в размере 13% от стоимости (напомним, что в договоре цена рыночная). Ипотека не оставляет почти никакого места для "серых" схем на рынке недвижимости и бьет в итоге по карману и продавца, и покупателя квартиры.
РЕНАТА ЯМБАЕВА