|
Сентябрь — месяц хлебный |
 |
 |
Новостройки
В сентябре у столичных застройщиков и риэлтеров, как и в августе, был повод для радости: в среднем по Москве в прошедшем месяце новостроек было продано почти на 20% больше, чем в предыдущем. По словам руководителя отдела маркетинга компании МИАН Андрея Жингана, в процентном отношении рост объема продаж повторил рекорд августа, а в абсолютных цифрах был еще выше: "Если в августе мы продали около 450 квартир в новостройках, то в сентябре — уже около 500. Наибольшее количество сделок было заключено с трехкомнатными квартирами — 36% от общего числа. С двухкомнатными — 33%, с однокомнатными — 22%, 9% пришлось на квартиры с четырьмя и более комнатами". Впрочем, эта статистика отражает не столько структуру спроса, сколько процентное соотношение строящихся в Москве квартир. Отметим также, что более дешевые панельные дома по-прежнему популярнее, чем монолитные: к моменту завершения строительства сейчас в панельных домах остаются непроданными в среднем 10% квартир (и 15% — в монолитных).
Увеличение объема продаж спровоцировало дальнейший рост цен. В сентябре он составил около 3%. В ближайшие месяцы застройщики собираются сохранить эти темпы, причем приводят весьма любопытные аргументы. По словам руководителя отдела маркетинга Департамента инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС) Андрея Куприянова, "в среднем по Европе на одного жителя сейчас приходится 35 кв. м жилой площади, в то время как в Москве — 23 кв. м. Учитывая стабильный рост доходов россиян, можно прогнозировать столь же стабильный рост цен на столичную недвижимость, пока показатели обеспеченности москвичей жильем не сравняются со среднеевропейскими". Риэлтеры в этом не уверены. Большинство из них считают, что в последнее время цены на столичные новостройки растут слишком быстро. Уже в конце года это может привести к существенному снижению объема продаж и, как следствие, к остановке ценового роста на новостройки.
Вторичный рынок
Структура заключенных на вторичном рынке сделок в минувшем месяце несколько отличается от рынка новостроек: 38% сделок было заключено с двухкомнатными квартирами, 31% — c однокомнатными, 22% сделок пришлось на трехкомнатные квартиры, остальные 9% — на квартиры с четырьмя и более комнатами. В сентябре было заключено значительно больше сделок с квартирами в дорогих кирпичных и монолитных домах. Кроме того, возросло количество покупок квартир в более престижных районах — в центре и на западе Москвы. В аналитических отчетах риэлтерские компании указывают, что цены выросли на 3,5-4%. Однако если бы пропорция между проданными дорогими и дешевыми квартирами осталась такой же, какой она была в августе, средняя стоимость квадратного метра жилья выросла бы не более чем на 2%.
Как и в отношении новостроек, риэлтеры считают, что в ближайшее время вторичный рынок ждет стагнация. Такие прогнозы случались и раньше — ведущий аналитик Российской гильдии риэлтеров Геннадий Стерник периодически пугает риэлтеров обвалом цен. Но в начале октября о грядущей остановке роста цен стали говорить не только аналитики, но и сами риэлтеры. Например, менеджер отдела продаж компании "Кутузовский проспект" Андрей Александров считает, что дальнейший форсированный рост цен невозможен хотя бы по причине психологии потребителей. "Потенциальные покупатели планируют купить ту или иную квартиру, копят деньги, договариваются о займах, и вдруг бах — цены выросли,— говорит он.— Они думают еще пару месяцев, и бах — цены снова выросли. После этого до половины потенциальных покупателей откладывают приобретение квартиры до лучших времен, когда цены упадут". Риэлтеры считают, что коррекция цен неизбежна. Как ожидается, в январе она снизится до нуля.
Аренда
Арендаторам квартир стоимостью до $500 в месяц можно посочувствовать: цены вышли на очередной после 1999 года максимум. Снять однокомнатную квартиру даже в самом отдаленном районе Москвы дешевле чем за $300 в месяц сейчас практически невозможно. Стоимость аренды квартир нижнего ценового уровня выросла до $600 в месяц. В то же время риэлтеры советуют владельцам квартир заключать сделки именно сейчас: не исключено, что к Новому году спрос упадет. Потенциальным арендаторам, наоборот, рекомендуется подождать: ближе к Новому году арендные ставки упадут.
В сегменте дорогих квартир (от $1500 в месяц) ситуация диаметрально противоположная: квартир становится все больше, арендаторов — все меньше. Арендаторы средней ценовой категории ($500-1500 в месяц) сейчас могут доплатить $200-300 и получить квартиру, на которую раньше даже не могли рассчитывать.
ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ