Коротко

Новости

Подробно

Фото: Глеб Щелкунов / Коммерсантъ   |  купить фото

Снос рождает предложение

Реновация подняла цены на квартиры

Газета "Коммерсантъ" от , стр. 1

Владельцы квартир в домах, попавших в объявленную мэрией Москвы программу реновации, все чаще пытаются их выгодно продать. За год объем предложения вырос почти в полтора раза, а стоимость квадратного метра в таких домах увеличилась в среднем на 10%. Недвижимость в уже построенных стартовых домах москвичи пытаются продать в среднем на 16% дороже рыночной цены.


В домах, вошедших в программу реновации, сейчас выставлены на продажу 630 квартир — это на 43% больше аналогичного показателя 2018 года. Такие данные приводят в ЦИАН. Заметный рост предложения квартир в домах, попавших под реновацию, начался в мае этого года: с этого момента на рынок ежемесячно выходит по 400–450 квартир. Этот тренд аналитики связывают с уточнением параметров программы: например, стали известны сроки расселения многих объектов, уже построено 46 домов, для возведения еще 111 корпусов были получены разрешения на строительство. Жилье в домах, подлежащих сносу, сейчас формирует 3,7% предложений от общего вторичного рынка, что на 1 процентный пункт (п. п.) выше, чем в августе прошлого года.

Вопреки росту предложения снижения цен не произошло. По данным ЦИАН, средняя заявленная стоимость жилья в попавших под реновацию домах — 189,4 тыс. руб. за 1 кв. м, за год показатель увеличился на 10%. Динамика на 4 п. п. выше, чем в среднем по вторичному рынку. Тренд подтверждают в компании «Инком»: по ее оценкам, общий рост цен на вторичном рынке составил 10% за год, а предложение в реновируемых домах выросло на 20%. В ЦИАН добавляют, что с зимы 2017 года, когда городская программа была только сформулирована, жилье в сносимых домах подорожало в среднем на 28%. Управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик объясняет, что собственники повышают цены, осознавая, что в будущем их покупатели получат более дорогие объекты. Эксперт добавляет, что тенденция характерна только для самых ликвидных объектов — однокомнатных и двухкомнатных квартир. Цены на трехкомнатное жилье, по ее словам, остаются на уровне рынка — интерес инвесторов к нему невелик.

Квартиры в реновируемых домах пользуются устойчивым спросом: средний срок экспозиции составляет 50 дней против 60 в среднем по рынку.

Сергей Собянин, мэр Москвы, в декабре 2018 года

После запуска программы реновации мы оказались под шквалом критики (горожан.— “Ъ”). Основная критика поступала от тех, кто не имел отношения к переселению

Руководитель аналитического центра «Инком» Дмитрий Таганов не исключает, что покупка жилья в таких домах может быть выгодной: «Город должен предоставить недвижимость с аналогичной площадью жилых зон, соответственно, общий метраж новых квартир увеличивается за счет кухни, коридора и вспомогательных помещений». Он напоминает, что времени для проведения сделки у собственников не так много: они должны быть зарегистрированы в период, когда сроки переселения уже определены, но дом официально под снос не отведен,— с этого момента на продажу жилья налагается мораторий.

Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова считает сделки с недвижимостью в реновируемых домах инвестиционными. «На них часто идут те, кому не хватает денег на покупку недвижимости в качественном фонде: если в старом доме квартира стоила 7,5 млн руб., в новом при грамотном расчете можно получить жилье за 14 млн руб.»,— отмечает она. Однако Марина Толстик уверена, что новые собственники редко селятся в старых домах и, как правило, предпочитают сдавать недвижимость до сноса объекта. Но серьезно повлиять на рынок аренды жилья городской программе пока не удалось. По данным ЦИАН, квартиры в сносимых домах формируют 9% всего объема предложения по аренде в Москве — это соответствует аналогичному показателю прошлого года. Существенного роста ставок на них также не произошло.

Владельцы недвижимости в уже введенных в строй стартовых домах высоко оценивают полученные объекты. Как следует из расчетов ЦИАН, средняя заявленная стоимость реализации в таких корпусах — 232,4 тыс. руб. за 1 кв.  м. Это на 16% выше среднего показателя на вторичном рынке — 201,1 тыс. руб. за 1 кв. м. Запрашиваемая стоимость аренды в новых домах — 38,3 тыс. руб. в месяц за однокомнатную квартиру, это на 8% выше показателя в сопоставимых объектах — 35 тыс. руб. в месяц. Партнер юридической компании НАФКО Павел Иккерт объясняет, что преград для быстрой продажи полученной недвижимости у собственников нет. «По закону продать жилье без уплаты налога можно через три года после его приобретения, но в рамках программы реновации этот срок рассчитывается с момента приобретения старой (реновируемой) квартиры»,— рассказывает эксперт. Впрочем, Юлия Дымова считает, что не так много шансов реализовать дороже рыночных цен недвижимость в стартовых домах: «Ценообразование в таких домах не отличается от аналогичных объектов на вторичном рынке».

Александра Мерцалова


Динамика цен и предложения недвижимости в домах, вошедших в программу реновации

Административный округ Количество объявлений о продаже квартир, август 2019 года (шт) Доля в общем числе объявлений о продаже Изменение объема предложения относительно августа 2018 года Средняя стоимость 1 кв. м (тыс. руб.) Изменение стоимости относительно августа 2018 года
Восточный 131 8,00% 34% 178,5 13%
Западный 77 3,10% 43% 213 17%
Зеленоградский 2 0,70% -50% 147,8 9%
Новомосковский 4 0,40% -43% 112,1 3%
Северный 72 4,20% 53% 192,2 10%
Северо-Восточный 42 2,70% 24% 195,8 16%
Северо-Западный 44 4,00% 33% 191,7 -4%
Новая Москва 5 3,10% 0% 130,3 10%
Центральный 10 0,90% 25% 248,8 12%
Юго-Восточный 102 5,30% 70% 173,7 12%
Юго-Западный 86 4,40% 46% 198,4 9%
Южный 56 2,70% 75% 188,7 10%
Москва в целом 631 3,70% 43% 189,4 10%

Источник: данные аналитического центра ЦИАН.

Комментарии
Профиль пользователя