В кулуарах недавнего Московского урбанистического форума представители крупных банков заговорили о новой тенденции: сужении после перехода на эскроу-счета целого сегмента рынка недвижимости — апартаментов. С 1 июля все застройщики жилья обязаны держать привлеченные у дольщиков средства на спецсчетах в банках до сдачи объектов в эксплуатацию, а саму стройку вести за счет кредитов. Такая схема, разумеется, невыгодна девелоперам, так как из-за обслуживания займов сократится их маржа.
Фото: Юрий Мартьянов, Коммерсантъ
Фото: Юрий Мартьянов, Коммерсантъ
Как выяснилось из разговора с представителями Москомстройинвеста, в столице многие девелоперы апартаментов до введения эскроу-счетов подсуетились. Они успели согласовать документы, позволяющие достраивать проекты по старым правилам. В ближайшие два года точно будут достроены 119 комплексов апартаментов, чья общая площадь, по подсчетам «Метриум»/CBRE, составляет 766,5 тыс. кв. м. Однако судьба дальнейших проектов туманна.
Застройщики апартаментов и раньше брали кредиты, но в основном на премиальные проекты. Девелоперы, работающие в масс-маркете, обходилось деньгами граждан. Теперь, говорят банкиры, кредитные организации будут тщательно проверять бизнес-модель проектов, учитывая прежде всего локацию, которая должна позволять быстро распродать площади и собрать неплохую выручку. И, считают банкиры, именно этот критерий может привести к отказу кредитования большинства проектов апартаментов, запланированных через два года за пределами Третьего транспортного кольца. «Около полумиллиона "квадратов" в 2021–2022 годах вряд ли смогут получить финансирование,— уверяет один из собеседников “Ъ”.— Застройщикам придется либо привлекать свои средства, либо отказываться от проектов». То есть сегмент может сократиться в полтора раза.
Многим девелоперам Москвы апартаменты позволяли застроить неликвидные площадки в промзоне. Эти площади обходились покупателю дешевле, так как, в отличие от девелоперов классического жилья, застройщики апартаментов не обременены возведением социальной инфраструктуры. В итоге после 2012 года только в Москве на такие площади приходилась до 40% от жилищного строительства.
Бум апартаментов раздражал городские власти, которые вынуждены были согласовывать строительство из-за отсутствия отдельного закона, регулировавшего сегмент. Чиновники пытались инициировать его подготовку на федеральном уровне. Депутат Госдумы Николай Николаев весной обещал разработать законопроект об апартаментах, его планировали рассмотреть до конца весенней сессии, но этого не случилось. А теперь новых правил может и не понадобиться: предназначенный для иных целей переход на эскроу-счета может заодно замедлить развитие надоевшего сегмента, от которого городу никакой выгоды.