Стремление петербуржцев жить в более комфортных условиях, с одной стороны, и неизбежное повышение цены квадратного метра — с другой, задают тенденцию к повышению класса наиболее востребованного в Санкт-Петербурге жилья, полагает Федор Туркин, председатель совета директоров ГК "Росстройинвест".
Фото: Александр Беляев
SOCIAL REPORT: Какие тенденции характеризуют петербургский рынок строящегося жилья сегодня?
ФЕДОР ТУРКИН: Новая редакция закона о долевом строительстве инициировала с июля прошлого года переформатирование отношений внутри рынка: девелоперов с банками, дольщиками, государством. 1 июля нынешнего года вступят в силу очередные изменения в закон. И сказать точно, как это отразится на рынке, пока невозможно: ситуация в динамике, но не в завершающей стадии. Не исключено, что появятся новые игроки. Не исключено, что кто-то из известных компаний, даже крупных, которые находятся, может быть, в еще более сложной ситуации, чем средние, уйдет. Прогнозировать появление новых сильных игроков я не готов. Но в такие поворотные моменты всегда происходит что-то важное, так что теоретически это очень вероятно.
SR: По вашему мнению, крупным компаниям может быть даже сложнее, чем другим. Почему?
Ф. Т.: Многие крупные компании, как правило, реализуют проекты по комплексному освоению территорий (КОТ). Однако в действующей редакции закона о долевом строительстве не прописано, как работать с такими проектами. По новым требованиям закона, застройщик сможет открывать эскроу-счета для привлечения средств граждан только после ввода объекта в эксплуатацию. Но в случае с КОТ пока непонятно, как будет осуществляться финансирование социальной инфраструктуры, инженерной инфраструктуры. И, что крайне важно, деньги дольщиков будут лежать на эскроу-счетах, не работая, очень долго, что ухудшит экономику проектов.
SR: Чем запомнился вам нынешний форум MIPIM?
Ф. Т.: Я был на двух выставках MIPIM в Каннах. Это действительно событие: город кипит, и не просто от того, что люди приехали отдыхать,— атмосфера очень деловая. Стенд Москвы не был сильно ярким, но был крутым по своей сути. И деятельность правительства Москвы была суперактивной: оно работало буквально со всеми, кто пришел на стенд нашей столицы. Петербург был представлен скромнее, чем в прошлом году. Думаю, отчасти это следствие смены руководителей города. Но ведь подготовка к MIPIM-2019 началась сразу после прошлогодней выставки. Это же постоянная работа и она не должна обрываться. Значит, предыдущая команда недоработала, а нынешняя не успела наверстать.
SR: А чем нынешняя выставка ценна для вас, вашей компании? Возможно, что-то из увиденного возьмете на вооружение?
Ф. Т.: MIPIM — это возможность посмотреть на лучшие мировые компании, на их руководство. И сравнить их опыт с нашим собственным и опытом наших петербургских и московских коллег. Мы еще раз убедились в том, что на строительном рынке во всем мире действуют позитивные люди, думающие и о бизнесе, и о городе, и о стране. Но и мы такие же! Поэтому у нас есть все те же возможности, что и у лидеров рынка, в том числе и у московских лидеров.
SR: Чем тогда разнятся петербургский и московский рынки строящегося жилья, если их участники достаточно близки по своим характеристикам?
Ф. Т.: Цена квадратного метра в Москве, конечно, существенно выше, чем в Петербурге. Но в Москве у людей есть возможность платить за продукт больше, соответственно, и требовать что-то еще. Результат — яркие проекты, к работе над которыми либо на концепт, либо на весь проект приглашаются именитые зарубежные и отечественные архитекторы.
SR: Какие локации в Петербурге становятся перспективными?
Ф. Т.: Говорить стоит не об определенной локации, а скорее о "сером поясе", сосредоточенном в значительной степени по берегам Невы и Невок. Понятно, что исторически производству требовалась вода. Но сейчас предприятия выводятся за черту города. И освобождающиеся земли "серого пояса" — ресурс перспективных локаций. На мой взгляд, в том, что они не были заново освоены 10-15 лет назад, есть даже плюс: в таком случае они сейчас уже морально устарели бы. Сегодня все-таки и архитекторы, и строители нацелены на то, чтобы не только учитывать требования времени, но и опережать их.
SR: А какое жилье требуется Петербургу?
Ф. Т.: Петербургу жилье вообще требуется, и в больших объемах. Если говорить о классе, то это, конечно, уже не эконом, а минимум комфорт. Причем по каким-то параметрам такие объекты могут сближаться с эконом-классом, но в то же время обладают опциями и более высоких классов. В целом тенденция к улучшению качества объектов в каждом из классов за счет добавления характеристик из более дорогого сегмента будет только усиливаться.
SR: Как девелоперы отвечают на эти вызовы рынка?
Ф. Т.: В большинстве своем девелоперы — они же и застройщики. А поскольку ситуация сейчас действительно непростая, необходим предельно взвешенный подход ко всем аспектам строительного бизнеса: экономике проектов, организации строительства, внутренним бизнес-процессам.
Модель, предложенная российским застройщикам — эскроу-счета, проектное финансирование,— в Европе работает. Правда, и застройщик, и покупатель жилья кредитуются банками в Европе совершенно по другим ставкам. Когда деньги дорогие, речь идет лишь о выживании на рынке. Но, с другой стороны, вопрос выживания в России стоит всегда. Поэтом россияне такие живучие!
Наша компания семь-восемь лет назад уже немного опережала текущую ситуацию: мы уже и тогда, проектируя жилые комплексы, задумывались не только о самом насущном. Правда, сейчас развернутую инфраструктуру воплотить в жизнь очень трудно: маржинальность проектов очень невелика, и такой период будет продолжаться еще два-три-четыре года точно. Потому что надо освоить новые правила игры и научиться зарабатывать в этих условиях.
SR: Означает ли это, что вы отказываетесь от просветительских центров в своих проектах?
Ф. Т.: Мы планировали создавать культурный центр в каждом крупном жилом комплексе. Сейчас это действительно нереально. Банки не предусматривают затраты на такие объекты. Но это не означает отказ от наших принципов. Формат "музея в чемодане", "культурного центра в чемодане" позволяет работать с нашей аудиторией в рамках выездных мероприятий.
Набирают силу и наши общественные движения: "Дети Донбасса", "Вечно живые". Например, как представители движения "Вечно живые" мы одни из организаторов международного военно-исторического форума "Александровский стяг".
Мы активно взаимодействуем с Русской православной церковью (РПЦ). Сейчас, например, ремонтируем для РПЦ хоспис на Обводном канале. Не говорю уже о том, что было открыто и передано РПЦ несколько новых храмов. Так что никакие духовные начинания мы не бросили на полпути. Напротив, они набирают обороты. Ведь в этом деле важны не только деньги, но и энергия людей. У нас собираются люди сильные, мощные, патриотичные. И поэтому многие мероприятия проходят с незначительными затратами и высоким качеством.
SR: Какого развития рыночной ситуации можно ожидать в нынешнем году?
Ф. Т.: Напомню, что говорят в Минстрое: минимум 30% застройщиков не смогут получить проектное финансирование. Это значит, что они не смогут завершить строительство начатых объектов и появятся новые пострадавшие дольщики. Может быть, компании, не получившие финансирование от банков, найдут какие-то скрытые резервы. Но для привлечения инвесторов требуются яркие проекты. На самом деле, именно по этому пути идут зарубежные девелоперы, поскольку в условиях европейской нормы прибыли даже кредитная ставка в 3-4% означает существенные дополнительные расходы для застройщика. Яркие, конкурентоспособные проекты позволяют не только привлечь инвесторов, но и расширить территорию присутствия девелоперов.
SR: Какие перспективы для развития Санкт-Петербурга вы видите в связи со сменой руководства города?
Ф. Т.: Александр Беглов, исполняющий сейчас обязанности губернатора, сказал, что строителей поддержит, и мы на это очень надеемся. Мне кажется, что он искренний, позитивный и сильный человек. И очень хочется ему верить. А петербургские строители не подведут!