ФСК «Лидер», входящая в десятку крупнейших застройщиков жилья России, объединит все свои 50 юридических лиц в одну управляющую компанию и сменит название на группу ФСК. Реструктуризация нужна компании для работы по новым правилам привлечения средств покупателей. В компании рассчитывают, что прозрачная структура бизнеса позволит получить рейтинги от международных агентств — это даст возможность привлекать проектное финансирование. Эксперты отмечают, что логичнее было бы привлечь внешнюю управляющую компанию или создать закрытый паевой инвестфонд, как, например, уже сделала группа «Самолет».
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ / купить фото
ФСК «Лидер» проводит реструктуризацию и ребрендинг, рассказал “Ъ” основной владелец компании Владимир Воронин. Сейчас у компании примерно 50 юрлиц, которые будут объединены в единую управляющую компанию (УК). Новая группа будет называться просто — ФСК.
ФСК строит жилье в Москве и Подмосковье. По итогам 2018 года группа сдала 817 тыс. кв. м жилья, а с учетом проектов ДСК-1 (производитель панельных блоков вошел в состав группы в 2016 году) объем достиг 1,3 млн кв. м. Выручка компании составила 111,58 млрд руб., что на 16% больше, чем годом ранее. К 2025 году ФСК планирует реализовать около 3,5 млн кв. м жилья. По данным Единого реестра застройщиков на 1 марта 2019 года, у ФСК «Лидер» на стадии строительства находилось 1,26 млн кв. м (седьмое место в рейтинге девелоперов жилья России).
В Kartoteka.ru уже зарегистрировано ООО ГК ФСК, его учредителем и гендиректором указан Владимир Воронин. Пока компания владеет долями в четырех структурах, связанных с ФСК. В группе объясняют, что управляющая компания нужна в том числе для того, чтобы работать по новому закону о долевом строительстве. С помощью новой структуры в ФСК надеются получить международные рейтинги, которые, в свою очередь, повысят шансы на привлечение инвестиций.
Управляющий партнер группы «Тринфико» Виталий Баланович считает, что ФСК логичнее было бы привлечь внешнюю управляющую компанию. Обычно у застройщиков есть несколько базовых инвесторов, которые входят практически во все проекты. УК, которую контролирует застройщик, в отличие от внешней структуры, не сможет обеспечить паритет интересов ФСК и сторонних инвесторов, объясняет эксперт.
Кроме того, новая компания с формой собственности ООО в рамках 214-ФЗ (регулирует долевое строительство) не сможет продавать жилье в розницу, то есть для получения дальнейшего инвестиционного финансирования необходимо будет создать специальную структуру, указывает господин Баланович. В этом случае наиболее логичным вариантом является закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ), который позволит привлекать инвесторов уже на ранней стадии реализации, добавил он. В рамках ЗПИФ уже работает другой девелопер — «Самолет», следует из базы Kartoteka.ru. В качестве владельца группы указан закрытый фонд. В «Самолете» подтвердили “Ъ”, что в 2018 году компания начала оптимизировать организационную структуру группы вокруг головного ПАО «ГК "Самолет"». Это позволит повысить прозрачность группы, настаивают в «Самолете».
Партнер компании «Вальтер Констракшн» Вадим Тедеев уверен, что ФСК создала управляющую компанию, чтобы выжить в новых условиях 214-ФЗ. Раньше наличие большого числа юрлиц снижало риск потерять бизнес в случае проблем с одним или несколькими проектами. Но сейчас ситуация изменилась в корне, и к застройщикам появились достаточно жесткие требования, в том числе к размеру их собственных средств в проекте, напоминает эксперт. Поэтому структура, состоящая из нескольких юрлиц, перестала быть эффективной, рассуждает господин Тедеев. Руководитель департамента контроля качества юридической службы «Амулекс» Нурида Ибрагимова подтверждает, что УК может облегчить застройщику доступ к инвестициям и заемному капиталу, но не гарантирует качественного роста показателей и не снимает никаких рисков.