Купить квартиру на стадии котлована станет сложнее и дороже. Как выяснил «Коммерсантъ FM», застройщики со следующего года планируют значительно сократить количество объектов, которые реализуются на нулевом цикле. Продавать недостроенное жилье с дисконтом теперь невыгодно. Как закон об эскроу-счетах ударит по самим дольщикам? И насколько подорожает недвижимость в московских новостройках? Подробности — в материале Аэлиты Курмуковой.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Покупка квартиры на стадии котлована всегда была риском, — а вдруг не достроят? Зато какая экономия: еще лет пять назад разница в цене между жильем на нулевом цикле и в готовом доме доходила до 25%. Но это в прошлом — уже сейчас разница не больше 15%, а со следующего года ее может вообще не стать. Причина — запрет на долевое строительство, говорит исполнительный директор группы компании «Сапсан» Дмитрий Иванов: «Количество проектов, которые выходят на котловане, будет сокращаться, — это политика нашего государства. Никто не скрывает, что в конечном итоге задача — вообще уйти от покупки на котловане, чтобы весь рынок существовал только из готового жилья. Застройщикам все равно придется полностью кредитоваться под весь объект. Все бремя ляжет на покупателя.
С одной стороны, это снижает какие-то риски для покупателя, но, с другой стороны, неизбежно приведет к тому, что за недвижимость придется больше платить».
Правда, девелоперы успели подготовиться. Как выяснил “Ъ FM”, только во втором квартале этого года в Москве выдали почти годовое число разрешений на строительство. Половина из них — бумажные проекты, стройка пока не началась. Все эти объекты не попадают под новый закон, то есть теоретически, купив в них квартиру на стадии котлована, можно сэкономить. Но и гарантий для вкладчиков нет, отмечает Сергей Лобжанидзе из агентства «БЕСТ-Новострой»: «Тот объем разрешений на строительство, который выдан в текущем году, предполагает, что все эти проекты будут работать по старым правилам. Необходимость свести все расчеты через эскроу-счета в таком проекте отсутствует. Рост цен, скорее всего, будет связан с рыночной ситуацией, с ростом строительной готовности. Напрямую с введением новых правил он связан не будет».
Застройщики не только успели получить разрешения, но уже вывели рекордное число объектов. Во втором и третьем квартале на рынке Москвы и области появилось 5,5 млн кв. м жилья на разных стадиях строительства. Сейчас уникальное время для покупки, дальше будет дороже, отмечает директор по маркетингу ФСК «Лидер» Ксения Цаплина: «Цены в этом году еще выросли не сильно — 3–3,5%, но к июлю 2019 года с учетом вступления в силу еще более серьезных изменений мы ожидаем существенный рост цен, который, конечно, может перекрыть инфляцию и будет сильно бить по кошельку наших потребителей. По нашим расчетам, это порядка 6–7%, может быть, и выше. Помимо этого, скорее всего, мы получим рост ставок до 0,5–1,5%».
Президент ГК «Кортрос» Вениамин Голубицкий о лобби застройщиков жилья и новых правилах игры на рынке
Откладывать покупку жилья до лета следующего года даже с учетом того, что деньги дольщиков будут лежать в банке до конца стройки и не испарятся вместе с банкротством девелопера, не стоит, советует эксперт. Интересных проектов будет намного меньше, резюмирует начальник отдела аналитики АО «Мосреалстрой» Екатерина Николаева: «Если раньше при получении разрешительной документации в течение полугода проект мог выходить на рынок, то сейчас мы понимаем, что срок увеличивается. Ряд проектов выйдет не так скоро на рынок, потому что они будут адаптироваться под изменяющуюся конъюнктуру рынка, под конкурентную среду. Поскольку все застройщики стремились получить разрешение, какой-то конкурент может выйти быстрее, в связи с этим необходимо будет менять свой проект».
А выиграют от этого закона вовсе не застройщики, и тем более не покупатели, а банки. Ведь они смогут крутить деньги дольщиков, которые лежат на эскроу-счетах, и зарабатывать на кредитах девелоперам.