Рынок первичного жилья находится сегодня на пороге перемен: старая система будет изменена, девелоперский бизнес станет работать по новым правилам, что, как обещают власти, должно привести к исчезновению обманутых дольщиков. О том, какие перспективы ждут рынок столичных новостроек после перехода на эскроу-счета и проектное финансирование, обезопасит ли новый механизм покупателей жилья на первичном рынке и какие столичные площадки сегодня интересны для девелоперов, в интервью «Ъ-Дому» рассказал акционер SDI Group Ильгар Гаджиев.
Фото: Александр Якстоуб
— Как вы думаете, что будет с рынком новостроек после отказа от привлечения средств дольщиков и перехода к банковскому регулированию? Как новшества отразятся на работе застройщиков и непосредственно SDI Group?
— Отказа от средств дольщиков не произойдет. Ничего страшного для серьезных участников рынка не случится. Например, мы строим дома на собственные средства уже много лет, и для нас особой разницы не будет. Но рынок, конечно, изменится. Совсем мелкие игроки будут вынуждены с него уйти, цены вырастут из-за необходимости обслуживания банковских кредитов.
— Готов ли рынок к эскроу-счетам и банковскому регулированию?
— Сложно ответить однозначно. На начальном этапе мало что происходит ровно и красиво, но в последующем, уверен, будет удобно всем участникам. Самое главное, что в плюсе останется покупатель.
— Считаете ли вы, что новый механизм обезопасит покупателя на 100% или есть какие-то подводные камни?
— Мы живем в такой стране, где обязательно найдется тот, кто захочет попытаться обмануть систему. Добросовестные застройщики, нацеленные на длительное присутствие на рынке, не будут заниматься обманом.
— На московском рынке наблюдается тенденция монополизации: небольшие застройщики вынуждены покинуть рынок, либо их поглощают крупные игроки. Как вы оцениваете такие тренды и как планируете развивать ваш бизнес?
— За последние несколько месяцев я не слышал ни об одном случае поглощения и пока не стал бы говорить о монополизации. Тот, кто понял, что хочет покинуть рынок, находит покупателя на свои активы, остальные благополучно работают. Я не вижу каких-то угроз для развития бизнеса из-за введения эскроу-счетов. Мы в Москве и Подмосковье как строили и вводили дома в срок, так и планируем и дальше развиваться.
— Какой сегмент рынка сегодня в Москве вы считаете наиболее перспективным? Не планируете выйти на более масштабный уровень и заняться редевелопментом промзон? Или вам интересны точечные проекты?
— У каждого девелопера должны быть свои концепция и миссия. Наша миссия — строительство комфортных, современных, уникальных проектов, таких как «ВернадSKY», «Пироговская ривьера» и «Аккорд. Smart-квартал». Если мы увидим возможность создавать подобные проекты в локации бывших промзон, то почему бы и нет.
— Каков портфель реализованных и строящихся объектов у вас в Москве и области?
— В столичном регионе у нас два крупных девелоперских проекта — «Пироговская ривьера» в Мытищинском районе на берегу Пироговского водохранилища и «Аккорд. Smart-квартал» в Одинцовском районе. Это масштабные проекты с большим числом корпусов и собственной инфраструктурой, и в них есть как сданные объекты, так и строящиеся. Жилой комплекс «Пироговская ривьера» расположен на 49 га, на которых строится 20 корпусов. Помимо жилья на территории комплекса будет большой торгово-развлекательный центр с кинотеатром, первые этажи зданий отданы под рестораны, кафе и салоны красоты. Фактически это первый жилой комплекс комфорт-класса с премиальным расположением у «большой воды» и высоким уровнем инфраструктуры. Еще несколько лет назад на Пироговском водохранилище строили только жилые комплексы в элитном сегменте и бизнес-класса. «Аккорд. Smart-квартал» также проект комплексного освоения территории: он расположен на 34 га, где возводятся малоэтажные дома в европейском стиле общей площадью 131 тыс. кв. м. Здесь предусмотрена социальная и коммерческая инфраструктуры. Оба проекта будут завершены в 2023 году.
— Какие проекты вы реализуете сегодня в Москве? Учитывая, что в границах города у вас точечная застройка, были ли какие-то сложности с выходом на площадку?
— В Москве реализуется проект ЖК «ВернадSKY» рядом со станцией метро «Юго-Западная». Поначалу на этом участке планировалось строительство гостиничного комплекса, но в результате мы решили поменять формат объекта и построить жилой дом. На решение повлияли отсутствие предложений качественных новостроек в районе и высокий спрос на них. Сложностей с выходом на площадку не было, так как и земля в собственности, и рядом нет жилых домов. Изменение назначения участка и утверждение проекта происходили в штатном режиме. У этого проекта есть свои особенности. Такого жилого комплекса на юго-западе еще никто не строил. Мы предлагаем не просто комфортабельные квартиры в красивом доме с прекрасной локацией, а современный клубный небоскреб с консьерж-службой.
— Есть ли какие-то интересные форматы — нестандартные планировочные решения — в этом проекте? Когда планируете реализовать проект? Каков объем инвестиций? Какова доля заемных средств?
— Проектировщики постарались сделать все квартиры удобными для жизни, предоставив возможность спланировать пространство в уникальном стиле. В жилом комплексе будет все для комфортной жизни на самом высоком уровне: фитнес-клуб с бассейном, премиальные бутики, кафе и рестораны. Для детей мы запланировали уникальное пространство на крыше стилобатной части. Безусловно, будет подземный паркинг с прямым доступом с каждого этажа. Завершить проект мы планируем к концу 2020 года. Все наши проекты, в том числе «ВернадSKY», мы строим преимущественно на собственные средства.
— Есть ли у вас еще какой-то земельный актив в Москве?
— Земельные активы есть, но раскрывать все карты раньше времени не буду. Давайте подождем завершения проектных работ.
— Рассматриваете ли вы еще какие-то новые площадки в Москве?
— Мы находимся в постоянном поиске интересных предложений в Москве. Основная сложность для девелоперов в том, что реально интересных участков для крупных проектов не осталось.
— А в Подмосковье будете развивать новые проекты?
— В планах есть один проект в Подмосковье. Сейчас его разработкой занимаются архитекторы с мировым именем.
— Как вы оцениваете сегодня ситуацию с продажами новостроек?
— Могу сказать, что спрос на первичном рынке есть и он держится на высоком уровне несколько лет. Из месяца в месяц продажи идут стабильно и на хорошем уровне. Цены на объекты находятся в постоянной динамике: растет объект — увеличивается цена.
— Каков ваш прогноз относительно рынка новостроек в столице?
— Рынок активно развивается, большинство площадок реализовано, происходит постепенный возврат к точечной застройке. Между проектами очень высокая конкуренция, поэтому теперь застройщики тщательнее прорабатывают проекты, их наполнение и преимущества. Проекты становятся более уникальными и интересными для покупателей.