«Не все самострои снесены, но новых уже не появляется»

2018 год прошел в Краснодарском крае под эгидой борьбы с самостроями и решения проблемы обманутых дольщиков. О том, какие требования сейчас предъявляются к новым зонам застройки и самим девелоперам и не приведут ли они к сокращению рынка, в интервью „Экономике региона“ рассказал вице-губернатор Андрей Алексеенко

Интервью взял Михаил Лукашов

„Экономика региона“: В 2018 году был принят краевой закон «О дополнительных мерах защиты прав участников долевого строительства». Он позволил выделять в качестве компенсации земельные участники девелоперам, которые берутся за достройку проблемных объектов. Кто-то уже воспользовался такой возможностью? И о каких именно участках идет речь?

Андрей Алексеенко: Среди земельных участков, которые рассматриваются для выделения застройщикам, участвующим в решении проблемы долгостроев, есть достаточно большие земельные массивы. В этом году в Краснодаре было сформировано девять крупных участков, которые могут использоваться в рамках компенсационных мер. Кроме того, есть территория площадью 1,5 тыс. га, которая была передана из федеральной собственности муниципалитету — между поселками Знаменский и Новознаменский. По сути, это новый перспективный район города, проект планировки которого в ближайшее время уже может быть утвержден. Он разработан в соответствии со всеми нормами градостроительного проектирования, там предусмотрена необходимая транспортная и социальная инфраструктура. По масштабам район будет сопоставим с центром города. Поэтому земля есть, и уже сегодня благодаря компенсационным мерам достраивается ряд проблемных объектов.

Кроме того, сейчас мы работаем над внесением дополнений в закон, которые позволят выделять субсидии муниципальным образованиям для выплат денежных компенсаций затрат застройщиков, достраивающих проблемные объекты, которые сами по себе не имеют инвестиционной привлекательности.

«Администрацией ведется жесткий контроль за соблюдением застройщиками всех градостроительных норм и наличием технических условий. Также мы следим за тем, чтобы девелоперы не нарушали сроков ввода в эксплуатацию своих домов. Чтобы было понятно: с 1 июля 2017 по 1 июля 2018 года для получения заключения о соответствии проектной декларации и застройщика требованиям ФЗ № 214 в департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края поступило 741 заявление от 161 компании. Выдано было лишь 178 заключений о соответствии»

„ЭР“: Много ли еще таких объектов в крае?

А. А.: Сейчас в «дорожную карту» включены 73 долгостроя. На 16 из них уже найдены инвесторы. На семи объектах застройщики планируют все-таки завершить строительство самостоятельно. А вот по 50 объектам инвестиционной привлекательности нет, и там решить проблему можно только за счет компенсационных мер.

„ЭР“: Проблема долгостроев зрела в Краснодарском крае годами. Какова вероятность, что ее удастся окончательно решить?

А. А.: Прежде всего, вступили изменения в ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве», которые исключили возможность привлечения средств граждан напрямую по новым объектам. Теперь, в соответствии с законом, действуют другие инструменты — собственные средства либо открытие счетов эскроу в аккредитованных банках. Считаю, что эти поправки в закон максимально защищают права граждан, так как использовать средства по своему усмотрению застройщики больше не смогут — это будут контролировать финансовые структуры.

Кроме того, администрацией ведется жесткий контроль за соблюдением застройщиками всех градостроительных норм и наличием технических условий. Также мы следим за тем, чтобы девелоперы не нарушали сроков ввода в эксплуатацию своих домов. Чтобы было понятно: с 1 июля 2017 по 1 июля 2018 года для получения заключения о соответствии проектной декларации и застройщика требованиям ФЗ № 214 в департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края поступило 741 заявление от 161 компании. Выдано было лишь 178 заключений о соответствии.

Сейчас у нас на контроле находится 131 объект, имеющий определенные риски для дольщиков. В Краснодаре их 83, в Сочи и Анапе — по 12, в Туапсинском районе — шесть, в Новороссийске — пять, в Горячем Ключе — четыре, в Геленджике — три, в Ейске — два, в Каневском, Тихорецком и Усть-Лабинском районах — по одному. И сейчас уже можно говорить, что есть предпосылки для того, чтобы все застройщики, получившие разрешения, исполнили свои обязательства в срок.

„ЭР“: Насколько энергично муниципалитеты сейчас решают проблему самостроев? И где их сейчас больше всего?

А. А.: Конечно, эта проблема характерна для городов с наиболее высоким спросом на жилье. В районах, мало привлекательных для застройки, она практически отсутствует. Скажу так: самострои появляются там, где жажда наживы переходит рамки разумного. Яркий пример — это Сочи, где самовольное строительство, к сожалению, приняло системный характер. И боремся мы с этим тоже системно. Сейчас ситуация в Сочи коренным образом изменилась к лучшему. Не все самострои снесены, но новых уже не появляется. Активно используется такой инструмент, как судебная неустойка за неисполнение решения суда: когда суд обязал застройщика снести самовольно возведенный объект, а он этого делать не хочет. Раньше снос таких домов был настоящей проблемой, поскольку у Федеральной службы судебных приставов не было финансирования для того, чтобы самим привести в исполнение решение суда о сносе, а у муниципалитетов просто не было таких полномочий. Со вступлением в силу ФЗ № 340 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ» в этом году такие полномочия появились. И сегодня муниципалитеты активно предъявляют иски застройщикам, и суды принимают решения о выплате неустойки, размер которой может составлять 5–100 тыс. руб. за сутки. Это само по себе сильно бьет по карману нерадивые застройщиков, а кроме того, может закончиться для них банкротством компании и арестом их личного имущества. Таким образом, борьба с самостроями должна базироваться на трех основных принципах: неотвратимости наказания, отсутствии экономической выгоды и публичности деятельности девелоперов. Когда эти факторы соблюдаются, самострои в принципе не появляются.

„ЭР“: Не приведут ли изменения в ФЗ № 214 к резкому спаду объемов строительства в регионе?

А. А.: Думаю, что они приведут к резкому сокращению количества недобросовестных строительных компаний. Например, тех, которые начинали свою деятельность не с подготовки разрешительной и проектной документации, а с привлечения денег дольщиков. К сожалению, есть примеры, когда застройщик, имея только земельный участок, который по правилам землепользования и застройки вообще не предназначался для жилищного строительства, сразу вешал рекламу и начинал продавать несуществующие квартиры. А средства привлекали не по договорам долевого участия, а, например, по договорам соинвестирования. К счастью, уже сейчас таких, с позволения сказать, «девелоперов» на рынке практически не осталось.

Обновленный ФЗ № 214 гарантирует, что либо объект будет построен, либо дольщики получат обратно свои деньги. И я считаю, что относительно долевого строительства законотворчество дошло до своего логического завершения.

Основной фактор, сдерживающий развитие жилищного строительства в регионе, другой — рост себестоимости строительства многоквартирных домов. Среди иных причин — большое количество предложений на первичном рынке и недостаточный рост доходов населения. Однако уже можно смело говорить, что большинство добросовестных застройщиков активно работают в новых реалиях действующего законодательства, строят и вводят в эксплуатацию комфортабельные жилые комплексы, которые имеют всю необходимую инфраструктуру — социальную и инженерную. Они и останутся драйверами рынка.

„ЭР“: В этом году губернатор издал распоряжение, согласно которому на первой линии курортных городов должно строиться не жилье, а туристическая инфраструктура. Означает ли это, что если сейчас девелопер попытается получить разрешение на строительство на побережье, то ему откажут?

А. А.: Жилья там не будет. Даже апартаменты, которые отчасти тоже можно считать курортной инфраструктурой,— это тоже условно разрешенный вид строительства. Распоряжение губернатора рекомендует всем муниципальным образованиям азово-черноморского побережья внести изменения в правила землепользования и застройки, запрещающие строительство возле моря. Некоторые муниципалитеты это уже сделали, некоторые к этому уже близки. Думаю, что до конца года новые правила начнут действовать во всех прибрежных населенных пунктах.

«Даже апартаменты, которые отчасти тоже можно считать курортной инфраструктурой, — это тоже условно разрешенный вид строительства. Распоряжение губернатора рекомендует всем муниципальным образованиям азово-черноморского побережья внести изменения в правила землепользования и застройки, запрещающие строительство возле моря. Некоторые муниципалитеты это уже сделали, некоторые к этому уже близки. Думаю, что до конца года новые правила начнут действовать во всех прибрежных населенных пунктах»

„ЭР“: До сих пор не решен вопрос о том, какое жилье и как можно будет строить в центре города. Что вы думаете по этому поводу: нужны ли там вообще многоквартирные дома и сколько должно быть этажей?

А. А.: Есть понятие исторического поселения с определенными границами, внутри которых существуют свои ограничения, в том числе и по этажности. Жилые объекты тут могут строиться, но с учетом этих ограничений — не выше шести этажей. И это, на мой взгляд, вполне нормально. Да, это будет дорого, но ведь мы говорим о центре города — нельзя застраивать его блочными конструкциями и делать там экономкласс. Кроме того, в городе достаточно больших территорий, которые более уместно застраивать многоквартирным фондом. А центральную часть необходимо сохранить в историческом формате, иначе мы просто потеряем Краснодар — его дух и индивидуальность.

„ЭР“: Тем не менее в Краснодаре есть старый фонд, от которого рано или поздно все равно придется избавляться. Где в городе возможна реновация?

А. А.: Реновация — это интересное решение, однако она так или иначе влечет за собой усиление инфраструктурной нагрузки на территории. Просто потому что возрастет количество проживающих людей на единицу площади. Для примера возьмем Черемушки — большой район города, где в советское время было построено огромное количество «хрущевок». Рано или поздно этот район действительно придется перестраивать, хотя и не сегодня и не завтра. Вопрос в том, как именно это делать. Если бы у нас окрестности Ставропольской улицы были недоуплотнены населением, то строительство многоквартирных домов здесь имело бы смысл. Но ведь на самом деле все наоборот. Транспортная и социальная инфраструктура там просто не выдержит еще большее количество людей. И не очень понятно, где там строить новые школы и детские сады. Поэтому строительство многоэтажек лишь усугубит там проблемы. Да, это будет красивое и современное жилье, но жить-то там как? Так что, думаю, городу еще предстоит разработать решения, аналогичные реновации, но подходить к этому вопросу нужно очень обдуманно.