Как стало известно Ъ, между владельцем торгового комплекса "Горбушкин двор" — ОАО "МТЗ 'Рубин'" — и арендаторами торговых площадей назрел серьезный конфликт. Его причина — новый договор аренды, обязывающий торговцев вносить аренду за год вперед. Если руководство "Рубина" не изменит условий, уже в марте "Горбушкин двор" может покинуть до 20% арендаторов.
В прошлом году объем продаж бытовой техники в Москве, по различным оценкам, составил от $1,4 млрд до $1,5 млрд. Оборот "Горбушкиного двора" в прошлом году достиг около $300-350 млн.Стоимость торговых площадей на территории "Рубина" растет постоянно. С августа 2001 года, когда открылись первые корпуса "Горбушкиного двора", стоимость аренды в торговом комплексе к началу 2003 года выросла более чем втрое: с $55 до $177 за квадратный метр в месяц. Плюс к тому периодически с арендаторов требуют дополнительных единовременных взносов или значительной предоплаты. Например, осенью 2001 года руководство "Горбушкиного двора" предложило торговцам уплатить за ноябрь сумму, равную плате за десять месяцев ($550 за 1 кв. м), объяснив надбавку необходимостью инвестиций в развитие торгового комплекса. Действительно, в последние год-полтора "Горбушкин двор" разрастался: были открыты новые торговые сектора E и F, в уже существующих секторах А, В, С и D была модернизирована система вентиляции. А на самой территории МТЗ открылась крытая шестиуровневая парковка.
Рекордные по масштабам требования к арендаторам были выставлены в декабре прошлого года. Будучи под впечатлением от небывалого предновогоднего покупательского бума, администрация "Горбушкиного двора" предложила арендаторам выплатить аренду за пять лет вперед. Например, за небольшой прилавок площадью 10 кв. м арендаторам пришлось бы заплатить порядка $100 тыс. Выполнить эти условия были в состоянии лишь единицы арендаторов, поэтому идея осталась нереализованной. Однако на прошлой неделе арендаторам предложили заключить новый договор аренды. От старого он отличается тем, что помимо ежемесячной платы, составляющей $177 за квадратный метр ($140 — стоимость аренды и $37 — коммунальные платежи), торговцы обязаны купить вексель на сумму, равную стоимости аренды за 11 месяцев (из расчета $140 за 1 кв. м, то есть $1540) и сдать его в залог МТЗ "Рубин". На раздумья арендаторам времени почти не осталось: оплату необходимо произвести до 25 февраля.
По мнению самих арендаторов, новый договор — документ довольно странный. Например, в нем записано, что "арендодатель не несет материальной ответственности за ущерб, нанесенный арендатору третьими лицами... арендодатель имеет право в одностороннем порядке досрочно расторгнуть договор... имеет право отказаться от дальнейшего исполнения настоящего договора с взысканием с арендатора арендной платы за все оставшееся время аренды" (договор действует до 31 января 2004 года).
Некоторые арендаторы предполагают, что вырученные от продажи векселей деньги "Рубин" планирует инвестировать в какое-то новое строительство. Несложно подсчитать, что, подписав со всеми арендаторами новый вариант договора, "Рубин" получает таким образом на 11 месяцев беспроцентный кредит в размере до $70-80 млн (общая площадь ТК составляет около 30 тыс. кв. м).
При этом компенсировать рост аренды повышением цен арендаторы вряд ли смогут. Хотя бы потому, что в январе в "Горбушкином дворе" открылся гипермаркет компании "Эльдорадо", ведущей агрессивную ценовую политику. Так что некоторые торговцы просто уйдут. "Лучшего места для торговли в Москве не найдешь,— говорит один из арендаторов.— Средний оборот с квадратного метра в 'Горбушкином дворе' составляет $2-2,5 тыс. (в 'М. Видео' около $1 тыс.--Ъ)". Однако для небольших арендаторов (до 15 кв. м) $1540 за метр — сумма слишком большая. Поэтому арендаторы, опрошенные Ъ в субботу, предположили, что в марте из ТК может уйти до 10-15% торговцев.
По мнению других игроков рынка, "Горбушкин двор" может покинуть пятая часть арендаторов. "До сих пор открытые рынки конкурировали со специализированными сетями только за счет цен, да и то не по всем позициям,— считает Михаил Кучмент, директор по маркетингу и продажам компании 'М. Видео',— и если торговцев заставят поднять цены, они вынуждены будут уйти. В сущности, тенденция такова, что через некоторое время открытые рынки прекратят свое существование — в этой экономической модели конфликтуют интересы трех независимых составляющих: торговцев, крупных оптовиков-импортеров и арендодателей. 'Горбушка' — прямое тому подтверждение".
Сами владельцы "Горбушкиного двора" комментировать сложившуюся ситуацию отказались. В пятницу замгендиректора МТЗ "Рубин" Игорь Токарь, который, по словам торговцев, курирует все вопросы аренды, заявил корреспонденту Ъ, что он не в курсе ситуации в ТК и не будет беседовать с корреспондентами Ъ по телефону, так как не знает, с кем разговаривает.
СЕРГЕЙ Ъ-КАНУННИКОВ, ЕКАТЕРИНА Ъ-ЛЮБАВИНА