В текущем году вступили в силу изменения в законы о долевом строительстве. Теперь застройщики должны иметь банковский счет для совершения всех операций, им запрещено совершать сделки напрямую с дольщиками с привлечением их средств. В банках заявляют, что готовы к новой ситуации на рынке. По мнению банкиров, ситуация кардинально не изменится, в том числе на ипотечном рынке. Эксперты считают, что покупатели и банки в aосновном выиграют от новых правил — они получат «понятных» застройщиков с прозрачной историей.
Застройщикам запретили совершать сделки напрямую с дольщиками с привлечением их средств
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото
С января текущего года начали действовать новые правила в сфере долевого строительства. Теперь застройщики должны иметь банковский счет для совершения всех операций, им запрещено совершать сделки напрямую с дольщиками с привлечением их средств. Размер собственных средств застройщика должен быть не менее 10 % от проектной стоимости объекта.
Кроме того, ужесточились требования к застройщику в отношении разрешительной документации. Теперь можно вести только одно строительство по одному разрешению. При этом можно строить несколько домов, но выполнять работы по нескольким разрешениям запрещено. Таким образом, застройщик сможет возвести микрорайон по одному разрешению на строительство, но не сможет вести параллельное строительство другого объекта, поскольку для этого ему понадобится новое разрешение.
Введены новые требования к застройщику — компания должна иметь опыт работы на аналогичных проектах не менее трех лет при общей площади застройки от 10 тыс. кв. м.
Ранее президент РФ Владимир Путин поручил правительству помимо банковского кредитования изучить и «другие варианты» финансирования. Это может быть строительство на собственные средства, размещение биржевых облигаций, участие инвестиционных компаний, паевых, а также пенсионных фондов. Также остаются схемы, по-прежнему позволяющие занимать у частных лиц.
Квартира может быть приобретена на ранней стадии строительства. Например, покупатель платит 5–10 %, при этом деньги не являются источником финансирования для застройщика, а поступают на счет банка, который ведет эту сделку. За покупателями закреплена фиксированная стоимость, и многие, когда строительство завершено, продают жилье по чуть более высокой цене.
В такой ситуации для многих покупателей остается неясным, как изменения отразятся на рынке ипотечного кредитования: не повысятся ли ставки, и не поднимутся ли цены на новое жилье.
Ипотека переживает популярность
По итогам 2017 года в целом по России было выдано около 1 млн ипотечных кредитов на общую сумму 2 трлн руб., при этом ставка составила 9,5 % годовых. Рост отмечается и в Самарской области. Как рассказала руководитель направления жилищного кредитования Самарского отделения ПАО «Сбербанк» Ольга Третьякова, только в декабре в Самаре было выдано ипотечных кредитов почти на 3 млрд руб., в целом за год — на 15 млрд руб., по области — 20 млрд руб., что на 46 % больше, чем годом ранее. По словам госпожи Третьяковой, основным драйвером на ипотечном рынке стала снизившаяся процентная ставка.
Также показатели выросли в Абсолют банке. «В прошлом году мы попали в топ‑3 по количеству выданных ипотечных кредитов в Самаре. По России мы седьмые и приближаемся к госбанкам», — сказал управляющий филиалом Абсолют банка в Самаре Олег Куликов. По итогам 2017 года банк выдал ипотечных кредитов на 1,2 млрд руб. в Самаре и на 40 млрд руб. по России.
По словам начальника службы по развитию партнерского канала продаж Самарского регионального филиала АО «Россельхозбанк» Марии Воротыновой, наряду с ипотечными кредитами популярностью пользуется программа рефинансирования, за счет чего кредитной организации удалось значительно увеличить долю выданных кредитов. «Портфель выданных кредитов увеличился как на вторичном, так и на первичном рынке», — сказала госпожа Воротынова. По ее словам, популярности ипотечных программ также способствует снижающаяся ставка, которая в целом по рынку к концу 2017 года достигла 9–9,5 %.
В ожидании спада
Несмотря на радужные итоги, эксперты сходятся во мнении, что вскоре могут снизиться темпы роста. По словам кандидата экономических наук, доцента кафедры экономики промышленности и производственного менеджмента СамГТУ Евгения Поротькина, есть вероятность перегрева рынка, когда спрос снизится естественным образом, поскольку потребности населения в ипотечном кредитовании окажутся в целом удовлетворены. «Нужно смотреть реальные доходы населения. Есть опасность, что люди просто не смогут платить», — считает господин Поротькин.
Кроме того, остается проблема неплатежей. Эксперты отмечают, что сейчас большой популярностью пользуются программы рефинансирования. Благодаря этой программе клиенты могут снизить процентную ставку, но далеко не всеми она может быть одобрена. Как рассказала Ольга Третьякова, необходимо, чтобы заемщик как минимум имел официальный доход. «Если он хорошо обслуживает свой кредит и стабильно платит, но при этом не может предоставить сведения о доходах, то мы, скорее всего, откажем ему в рефинансировании, чтобы исключить риски для себя», — сказала госпожа Третьякова.
Банки предлагают подождать
По мнению экспертов, покупатели и банки в основном выиграют от введенных изменений — они получат «понятных» застройщиков с прозрачной историей. «Заемщик получит более надежный и прозрачный продукт, что увеличит спрос на первичном рынке. Когда человек покупает у надежного застройщика квартиру, исключаются многие риски. Для банка это также менее рисковый продукт. Рынок при более жестком регулировании имеет возможности выйти на новые горизонты, улучшиться и стать более цивилизованным», — считает Олег Куликов.
По его мнению, ситуация практически не скажется на ипотечном кредитовании, поскольку в 2017 году основная доля ипотеки приходилась на вторичное жилье. Господин Кулик считает, что при продажах на первичном рынке банки смогут демонстрировать рост только при стимулировании продаж со стороны государства.
Ольга Третьякова считает, что реально изменения удастся почувствовать только в следующем году. «Изменения касаются вновь получаемых разрешений на строительство. Это касается абсолютно новых строек, которые еще только предстоит начать. Те разрешения, которые уже получены, останутся под действующими условиями, нам этого задела хватит еще на год вперед», — уверена госпожа Третьякова.
Господин Куликов считает, что некоторые стройки по пять-шесть лет будут продолжаться в прежнем режиме. При этом он отмечает, что при любом резком изменении регулирования нужно быть аккуратными при приобретении долевок. «Ни для кого не секрет, что проблема с обманутыми дольщиками очень серьезная. У недобросовестных застройщиков, у которых не получится перейти на новую схему, может сломаться предыдущая, когда, например, за счет средств дольщиков ведется строительство еще на ряде объектов», — сказал Олег Куликов.
Начальник операционного офиса «Самарский» Уральского банка реконструкции и развития Юлия Зотова не исключает, что изменения могут отразиться на стоимости квартир в новостройках. «Да, цены могут повыситься в связи с удорожанием строительного цикла. Но потребность в собственном жилье — одна из основных для населения. И на фоне того, что уже несколько лет реальные доходы не растут, ипотека остается и продолжит оставаться основным способом приобрести желаемое жилье в отсутствие собственных средств», — уверена госпожа Зотова.
При этом она считает, что в будущем новая схема снизит риск при покупке нового жилья, при этом банки смогут предложить новые программы, подстроенные под изменившиеся условия. «Строительство будет финансироваться банками или из собственных средств застройщика, что позволит снять риск незавершения возведения домов с покупателей квартир и гарантирует сдачу объектов в эксплуатацию. Крупные банки к этому, безусловно, готовы», — сказала Юлия Зотова.