Вложения в столичную недвижимость становятся все более экзотическим видом инвестирования. Обнаружить в свободной продаже квартиру по сильно заниженной цене сегодня практически не удается. Единственная возможность заработать на перепродаже квартир — покупать самое дешевое жилье в "дорогих" районах. Оно точно подорожает.
Строители берут свое Московские строители, оправившись от кризиса 1998 года, начали поднимать цены на квартиры в 2001 году. Это был самый удачный год для спекулянтов недвижимостью: цены выросли на 29% за 12 месяцев. В прошлом году подорожание квартир продолжилось, но уже не так стремительно — в среднем на 1-2,5% в месяц. В результате на первичном рынке цены на панельные новостройки увеличились на 10-12% в валюте (или на 17-19% в рублях). Монолитные дома подорожали на 14-15%.
По данным Константина Апрелева, президента РАН САВА, за последние 2,5 года средняя цена квадратного метра на все типы жилья по городу выросла с $651 до $1076 за кв. м (на 65%) и уровень цен на жилье в Москве превысил докризисный. За последний квартал рост цен в среднем на однокомнатные квартиры составил 9%, на двухкомнатные — 12%, на трехкомнатные — 9,5%.
"Цены растут не сами по себе, а по общим экономическим законам,— говорит Андрей Бекетов, аналитик рынка недвижимости.— Рынок квартир в Москве основательно изучен. Инвесторы уже не вкладывают деньги просто так, а заказывают маркетинговые исследования перспективных строительных площадок. Поэтому говорить о том, что где-то на территории города есть неоцененные должным образом площади или целые районы, думаю, было бы неправильно".
По мнению риэлтеров, в настоящее время цены явно завышены в центральных районах города (Якиманка, Арбат, Хамовники), где квартиры в домах довоенной постройки выставляются на вторичный рынок по фантастическим ценам ($2000-2500 за кв. м). Самые дешевые предложения в этих районах сосредоточены в диапазоне $1400-1800 за кв. м, но покупателей на них уже немного.
Перспективным остается район "золотой мили" (улицы Остоженка и Пречистенка), где по мере строительства элитных домов формируется свой социум.
Сегодня уже не просто найти покупателей и на квартиры в "сталинских" домах в районе университета и Ленинского проспекта. Продавцы, вошедшие во вкус от стремительного взлета цен, требуют за квартиры необоснованно высокие цены (до $2500 за кв. м).
Если три-четыре года назад еще была возможность купить однокомнатную квартиру в панельном доме в одном из спальных районов Москвы (Орехово, Ясенево и др.), заплатив $20-22 тыс., то уже в начале 2002 года риэлтерам было трудно подобрать вариант за $27-28 тыс., а в конце года цены подскочили до $30 тыс.
Зоны роста
Районов, где еще можно заработать на росте цен, в Москве практически не осталось. Еще год назад можно было вкладываться в митинскую недвижимость, но по мере застройки цены на жилплощадь там практически сравнялись со среднегородскими ($920-1100 за метр). Открытие новой станции метро вызвало небольшой скачок цен (до 3%) на квартиры в Южном Бутове; в будущем не исключено, что по мере строительства "легкого метро" в других отдаленных районах стоимость жилья там немного увеличится. Самым перспективным районом с точки зрения роста цен на недвижимость является Куркино. Сегодня средняя стоимость квадратного метра здесь составляет $715. По расчетам аналитиков компании МИАН, после завершения застройки квадратный метр жилья в Куркине будет стоить не меньше $1000.Несколько иная ситуация на вторичном рынке. Самое стремительное подорожание жилья произошло в кирпичных домах старой постройки в таких районах, как Арбат, Замоскворечье, Тверской, Хамовники, Якиманка. Если в 1999 году квартиру в семиэтажном кирпичном доме на улице Арбат можно было купить по цене около $1000 за кв. м., то уже в 2002-м квартира в похожем доме в Скатертном переулке продавалась по $2100 за метр.
Вторым в рейтинге лидеров роста цен идет Западный округ. Если в декабре 1999 года средняя цена метра (по совершенным сделкам) составляла там $760, то в 2002 году — уже $1184. При этом максимальные цены установились в Дорогомиловском районе округа. Высокий уровень цен сохранился в Крылатском, но в последние годы район заметно сдал свои позиции и уже не относится к числу самых дорогих мест Москвы.
Традиционно популярным считается Юго-Западный округ. На его территории средние цены выросли за год с $740 до $1155 за кв. м. Самый дорогой район в округе — Ломоносовский. Если в 1999 году там были варианты продажи квартир в "сталинских" кирпичных домах по $980 за кв. м., то в прошлом году сделки заключались по $1600-2500 за метр.
Наконец, самые дешевые округа в Москве — Южный и Юго-Восточный. В 1999 году там в среднем жилплощадь стоила $550-590 за кв. м; в прошлом — $900-940 за кв. м. Причем самые дешевые районы в этих округах — Печатники, Братеево и Капотня, где в 1999 году цена на жилплощадь в панельном доме не всегда доходила до $500 за кв. м, а сегодня квартиру можно купить, заплатив на $300-350 дороже.
В целом, если вы собираетесь вложить свободные деньги в квартиры и потом выгодно ее перепродать, стоит обратить внимание прежде всего на дешевое жилье. На сегодняшний день самые низкие цены на квартиры в Южном Бутове. В декабре прошлого года квадратный метр в тамошних новостройках продавался по $750. Следующим по ценовой привлекательности идет район Марьино, где цена метра выросла с $530 в начале года до $800 в конце (текущие цены на различные типы жилья представлены в таблице).
Впрочем, надо учитывать и то, что на столичном рынке недвижимости нет постоянных приоритетов. Если лет восемь назад дорожали квартиры в добротных "сталинских" домах, то потом вдруг резко выросли цены на коммунальные квартиры в жилых зданиях довоенной постройки в центре города, а в последние два года стремительно дорожает самое дешевое жилье в панельных пяти- и девятиэтажках. В 2001 году, на который приходится взлет цен на рынке недвижимости, жилплощадь на вторичном рынке в целом подорожала на 28-29%, но при этом в панельных "хрущевках" — на 42%, а квартиры с маленькой кухней — на 38%.
ЛЮДМИЛА ЧИЧЕРОВА
(данные на декабрь 2002 г.)
| Тип дома | Округ | Ср цена ($) | Изм ноябрю 2002 г. (%) | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| САО | СВАО | ВАО | ЮВАО | ЮАО | ЮЗАО | ЗАО | СЗАО | ЦАО | за МКАД | |||
| Панельные "хрущевки" | 938 | 959 | 921 | 884 | 937 | 981 | 987 | 975 | 1011 | 949 | +2,04 | |
| Панельные с малой кухней | 972 | 954 | 940 | 905 | 909 | 1017 | 1020 | 998 | 1167 | 962 | +1,69 | |
| Типовые панельные 70-80-х гг. | 973 | 966 | 966 | 908 | 918 | 1035 | 1025 | 1023 | 1189 | 903 | 967 | +1,47 |
| Современные панельные | 994 | 1033 | 992 | 925 | 953 | 1098 | 1143 | 1024 | 1241 | 925 | 1019 | +2 |
| Кирпичные пятиэтажки | 976 | 956 | 937 | 888 | 948 | 1061 | 1003 | 972 | 1271 | 1008 | +2,75 | |
| Кирпичные с малой кухней | 1073 | 1049 | 1040 | 973 | 1023 | 1242 | 1361 | 1055 | 1403 | 1168 | +2,64 | |
| Кирпичные "сталинские" | 1141 | 1104 | 965 | 919 | 968 | 1439 | 1462 | 1084 | 1551 | 1289 | +2,96 | |
| Кирпичные высотные | 1208 | 1137 | 1190 | 1018 | 1085 | 1766 | 1629 | 1991 | 1464 | +3,02 | ||
| Монолитные | 1016 | 997 | 1011 | 913 | 956 | 1161 | 1196 | 1136 | 1716 | 923 | 1120 | -0,08 |
| Новостройки панельные | 904 | 959 | 913 | 846 | 980 | 1092 | 1036 | 1246 | 841 | 953 | +1,38 | |
| Средняя по округу | 1032 | 1003 | 974 | 911 | 941 | 1155 | 1184 | 1037 | 1473 | 917 | 1076 | +1,99 |