Цены на элитное жилье медленно, но верно штурмуют все более высокие ценовые барьеры. По данным компании Penny Lane Realty, в 2001 году рост цен по самым престижным новостройкам классов А и В составлял 52%, а в 2002 году — уже 59%. Секрет этого явления кроется в дефиците предложения, который сегодня почти на 25% меньше, чем спрос.
Причины роста цен всегда имеют свое объяснение. "Если говорить в целом о рынке элитной недвижимости,— отмечает Александр Байгушев, первый заместитель генерального директора ОАО 'Квартал',— то можно выделить достаточно много факторов влияния — и внешнеэкономических, и внутрирыночных". Общеэкономический подъем и концентрация свободного капитала привели к тому, что состоятельные россияне, подобно иностранцам, не только стали покупать себе престижное жилье, но и вкладывать деньги в доходную недвижимость, а не хранить их на банковских депозитах. Хорошая элитная квартира продавалась с гораздо большей нормой прибыли, чем квартиры в "типовушках". Максимально поднялись в цене квартиры в историческом центре Москвы, особенно в районе "золотой мили" (район улиц Пречистенка и Остоженка).
"Покупатели понимают: стоит упустить момент, и подобных предложений уже не будет",— говорит Наталья Шичанина, генеральный директор компании "Белые ветры". Судя же по темпам застройки исторической части столицы, у москвичей для раздумий осталось мало времени.
Самый резкий скачек цен произошел на жилплощадь в домах класса А (риэлтеры говорят о росте в 59%, однако при этом они учитывают не только изменение рыночной цены готового жилья, но подорожание конкретных объектов по мере завершения строительства). Именно они стали отражением моды на место проживания, ограничив его тихими улочками исторического центра, на архитектуру, качество строительства, инженерию и придомовую инфраструктуру. Несмотря на то что в Москве только в 2002 году было введено в эксплуатацию пять новых домов (Молочный пер., 3; Бутиковский пер., 9; Обыденский пер., 12; 1-й Зачатьевский пер., 19/21 и Ермолаевский пер., 15), квартир высшего класса на рынке не хватает. По словам директора отдела элитной недвижимости Penny Lane RealtyПавла Здрадовского, в истекшем году спрос на первичном рынке элитных домов превышал предложение в среднем на 30%, что и способствовало взлету цен.
Пользуясь случаем, инвесторы и риэлтеры не упустили свой шанс заработать. "В первых домах класса А, поступивших на рынок в 1997 году (Староконюшенный пер., 10-12; ул. Ефремова, 14; 1-й Спасоналивковский пер., 20), стоимость квадратного метра составляла в среднем $3-3,5 тыс.,— говорит Екатерина Румянцева, генеральный директор компании Kalinka Realty,— а сегодня в аналогичных жилых комплексах разброс цен от $3,5 тыс. до $6 тыс.". Наиболее высокие темпы роста цен в ушедшем году наблюдались в жилом комплексе в Молочном переулке. На нулевом этапе строительства цена за квадратный метр составляла $3,5 тыс., на завершающем — больше $5 тыс. Причина такого роста — необычное для Москвы архитектурное решение дома (он почти наполовину выполнен из стекла) и удачное местоположение.
Подобная картина наблюдается и по клубным домам, расположенным по адресам 1-й Зачатьевский пер., 6, стр. 1 и 1-й Зачатьевском пер., 8/9, стр. 6. В процессе строительства цены на жилплощадь там удвоились (в первом, уже построенном, доме — с $3 тыс. до $6 тыс. за кв. м, во втором, строящемся,— с $3,5 тыс. до $7 тыс. за кв. м).
Спрос на квартиры в малоквартирных домах Леонид Казинец, генеральный директор компании "Баркли", объясняет особым подходом к реализации проектов. "Мы не выжимаем объемы, мы строим не квадратные метры, а квартиры,— говорит он.— Безусловно, у нас есть возможность построить больший метраж, но при этом мы потеряем на архитектуре дома и планировках. Наши дома соответствуют высоким требованиям клиентов, а высокая стоимость квартиры — это цена клубного билета". С каждым годом спрос на квартиры в малоэтажных особняках растет, и в ближайшие годы рост цен на них не прекратится.
Дома класса В дорожают, но не так стремительно, как класс А: за 2002 год — в среднем на 10-15%. Первые объекты, соответствующие классу В, появились на рынке в 1998 году (Б. Толмачевский пер., 4; ул. Тверская, 28 и др.). Жилплощадь на стадии строительства в них продавалась по цене от $2,1 тыс. до $2,5 тыс. за кв. м. Сегодня квартиры в подобных домах реализуются от $2,3 тыс. до $4 тыс. за кв. м. Например, в доме на улице Машкова жилплощадь на ранней стадии строительства попала на рынок по цене около $2,5 тыс. за кв. м, а ближе к завершению строительства поднялась до $3,0-3,2 тыс. А в доме клубного типа "Арбатская усадьба" (Трубниковский пер., 4) квартиры появились на рынке по цене от $2,8 тыс. за кв. м, но в процессе строительства цена выросла до $3,5 тыс.
Довольно часто дома класса С по качеству строительства, укомплектованности качественной инженерией и наличию объектов инфраструктуры ничем не отличаются от жилища высшего класса. В не самую высокую ценовую категорию они попадают из-за того, что находятся в непрестижном районе, а самое главное — из-за многоквартирности. Скажем, в комплексе "Дон-строя" "Алые паруса" почти 500 квартир.
Для таких домов характерны длительные сроки продажи квартир и большой разброс цен на них. Один из первых домов этого класса — жилой комплекс "Кунцево", расположившийся по адресу Можайское шоссе, 2. На нулевом цикле квартиры удалось продать дороже ($1,2 тыс. за кв. м), чем спустя три года, после завершения строительства ($950 за метр). Причина этому очень простая. На ранней стадии строительства был большой выбор жилплощади, а потом остались только огромные квартиры, покупателей на которые очень трудно найти. Кстати, по итогам 2002 года лидерами продаж в категории элитного жилья стали квартиры площадью не более 200 кв. м.
ЛЮДМИЛА ЧИЧЕРОВА
Классы элитных домов
Класс А. Дома находятся в исторической части города, как правило, в пределах "золотой мили", ограниченной улицами Остоженка и Пречистенка. В доме должно быть не больше 20 квартир. Строительные материалы — самого высокого качества. Стены выкладываются из кирпича, а монолитными могут быть только перекрытия. В доме обязательно устанавливается центральное кондиционирование, система очистки воды, обустраивается собственная система отопления, автономное энергообеспечение. Верный признак дома класса А — эксклюзивная отделка мест общего пользования, особенно парадного вестибюля. В подземном гараже на квартиру приходится минимум два машиноместа.Класс B. Дома могут располагаться не только в границах исторического центра, но и на выигрышных площадках в пределах Садового кольца, а иногда и за его границами. Самый оригинальный и дорогостоящий дом будет отнесен к классу В, если его фасад выходит на шумную улицу. Сюда же попадают особняки после реконструкции. При строительстве дома допускается использование монолита. Отсутствие подземного гаража можно компенсировать наличием охраняемой парковки. Придомовая инфраструктура в таком доме ориентирована не только на жильцов дома, но и на сторонних посетителей.
Класс С. Большинство домов класса С — это жилые комплексы на 100-500 квартир. Жилые комплексы включают многочисленные объекты инфраструктуры, такие как бассейны, фитнес-центры, салоны красоты и рестораны. Недостаток таких домов — ограниченное количество мест в подземном паркинге.