В ближайшие полгода в Петербурге, по обещанию городских властей, стартует программа "Рубль за метр" — на торги начнут выставлять заброшенные здания, которые передадут инвесторам в аренду на 49 лет практически бесплатно под условие реконструкции. Эта программа — один из этапов проекта петербургских властей по вовлечению в оборот неиспользуемой недвижимости.
Усадьба Орловых-Денисовых в Коломягах имеет заброшенный вид
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Продвигать идею передачи частным инвесторам исторических зданий начала еще в 2004 году на тот момент губернатор Петербурга Валентина Матвиенко. Ей потребовалось пять лет, чтобы пролоббировать передачу части архитектурных памятников в центре города из федеральной собственности в городскую, а затем продать их частным компаниям для приспособления под современные нужды. Тем самым в Смольном рассчитывали стимулировать инвестиционную активность в городе, а заодно и добиться сохранения памятников архитектуры, из которых многие на тот момент пустовали.
Льготы без льготников
Именно тогда в Петербурге появился закон, предоставляющий льготы по налогу на имущество компаниям, которые инвестировали в сохранение объектов культурного наследия. Чтобы не платить этот налог в течение года, собственник должен был вложить не меньше 700 млн рублей, инвестиции от 3 млрд рублей освобождали от налога на три года. Но этот механизм не был востребован среди участников рынка. В 2013 году уже губернатор Георгий Полтавченко предложил депутатам отменить эту льготу, поскольку ей не воспользовалась ни одна компания. Однако петербургское Законодательное собрание отказало в этом губернатору, предложив не ликвидировать льготу, а пересмотреть ее условия.
На пересмотр условий петербургским властям потребовалось еще три года. Полтора года назад городской комитет финансов предложил депутатам снизить порог инвестиций, необходимых для освобождения от уплаты налога на три года, до 500 млн рублей, а вложившим более 1 млрд рублей — продлить срок действия льготы до пяти лет.
Законопроект вызвал бурные дискуссии в петербургском парламенте. Депутат от КПРФ Александр Рассудов, партнер строительной компании "Лидер Групп", внес поправку, которая делала льготу еще более выгодной для инвесторов: продлевала срок предоставления льгот при увеличении объема инвестиций. Лидер фракции "Справедливая Россия", депутат-градозащитник Алексей Ковалев также предложил снизить порог инвестиций и продлить действие льгот: при вложении от 100 до 500 млн рублей освобождать компании от налогов на пять лет, а свыше 500 млн рублей — на десять лет. Но при этом градозащитник призвал ужесточить требования к действиям самих инвесторов: давать льготы только в том случае, если вложенные деньги пойдут на консервацию, ремонт или реставрацию памятников, а не на приспособление их для современного использования. Эта поправка, по мысли депутата, должна была не допустить случаев, когда инвестор пренебрегает сохранением памятника, перестраивая его под коммерческий объект. Ни ту, ни другую поправку, впрочем, парламентское большинство не одобрило. Зато депутаты прописали в законе норму, согласно которой инвестор лишается права на льготу, если суд признает, что собственник нарушил охранные обязательства.
По столичному шаблону
В январе 2018 года петербургские депутаты приняли за основу еще один законопроект, призванный включить заброшенные объекты культурного наследия в инвестиционный оборот. Речь идет о программе "Рубль за метр", которая уже пять лет действует в Москве. Механизм следующий: неиспользуемые здания, которые находятся в настолько неудовлетворительном состоянии, что на стандартных условиях вкладывать в их восстановление деньги никому не выгодно, город передает инвесторам в аренду на 49 лет по результатам аукциона. За семь лет инвестор должен привести здание в порядок (два года ему дается на разработку и согласование проектной документации, еще пять — на сами работы). Все это время он должен платить городу за аренду по рыночной ставке. И только после того, как работы будут закончены, стоимость аренды снизится до одного рубля за квадратный метр.
У оппозиционных депутатов петербургского парламента возникло много вопросов и к этому разработанному в Смольном законопроекту. Основную претензию высказал лидер фракции "Яблоко" Борис Вишневский: по его словам, инвесторы будут заинтересованы в том, чтобы как можно скорее завершить реставрацию, что может привести к злоупотреблениям.
Участники рынка, напротив, указывают на то, что необходимость согласовывать любое действие со Смольным затягивает работу на объектах культурного наследия до бесконечности. "В Петербурге объекты культурного наследия имеют, во-первых, больше ограничений по реконструкции и различных обременений, а во-вторых, могут зачастую быть в гораздо более запущенном состоянии, чем, например, в Москве,— констатирует руководитель проектов отдела стратегического консалтинга компании JLL в Санкт-Петербурге Екатерина Заволокина.— В связи с этим сумма затрат на восстановление, реконструкцию, реставрацию таких зданий настолько велика, а возможности по их приспособлению под современные форматы недвижимости столь ограничены, что инвесторам в итоге может быть просто неинтересно заниматься такими объектами".
Законотворческий креатив
Однако наиболее дискуссионным стал законопроект, который на протяжении года разрабатывал смольнинский комитет по инвестициям,— о создании в Петербурге "Фонда креативных пространств". По мысли разработчиков, инициатива должна решить сразу две проблемы: простимулировать вовлечение в оборот неиспользуемых зданий и поспособствовать развитию в городе "креативной экономики". Суть законопроекта — в том, чтобы выбрать в городе 20 тыс. кв. м неиспользуемых площадей и отдать их под создание креативных пространств. Арендаторов предлагается определять по итогам аукциона, при этом стартовая цена аренды будет равняться 1% рыночной стоимости. 30% площади инвестор сможет сдавать в субаренду (причем по рыночной, а не по льготной цене), а остальные 70% должен будет приспособить под "креативную деятельность". Определение этому понятию авторы законопроекта придумывать не стали, а просто прописали закрытый перечень видов деятельности, которые сочли "креативными". Получилось, что на льготную аренду могут рассчитывать ателье, мастерские по отделке мебели, изготовлению бижутерии, а также занимающиеся народными промыслами; художественные галереи, киностудии и студии звукозаписи, музеи, развлекательные, образовательные и научные проекты; бюро по IT-разработке. Не все депутаты поддержали такой способ определения "креативности". Лидер фракции Партии роста Оксана Дмитриева и вовсе назвала инициативу комитета по инвестициям "идиотской", подход к определению креативных видов деятельности — "избирательным" и "коррупциогенным".
Рассказывая об этой инициативе депутатам весной прошлого года, губернатор Георгий Полтавченко приводил примеры успешно реализованных в Петербурге лофт-проектов: Музей стрит-арта в здании завода слоистых пластиков, пространство Artplay на территории промзоны на Охте. Но, как обратил внимание во время рассмотрения законопроекта в первом чтении депутат-единоросс Алексей Цивилев, эти проекты реализовывались безо всяких льгот — получается, инициатива Смольного дает преференции новым участникам рынка и лишает их уже существующих игроков. А с главой комитета по инвестициям Ириной Бабюк господин Цивилев вступил в дискуссию о том, есть ли гарантии, что арендаторы площадей продолжат заниматься "креативной" деятельностью, получив льготы. "Знаете ли вы хоть одно креативное пространство в Кировском районе? А оно есть. Раньше там располагались креативные девчонки, а теперь это называется "креативное пространство"",— сыронизировал он. "Вид деятельности, о котором вы говорите, не входит в перечень креативных",— ответила ему госпожа Бабюк. Guide она пояснила, что законопроект специально подразумевает выделение ограниченного числа площадей — чтобы было проще следить за тем, как организаторы будут использовать помещения. По словам госпожи Бабюк, в дальнейшем правительство подзаконным актом уточнит, кто и каким образом будет следить за использованием объектов и подтверждать, креативная в них осуществляется деятельность или нет.
Алексей Ковалев назвал законопроект "плодом умозрительных размышлений о том, как сделать все лучше, здоровее, инициативнее, показать креативность органов исполнительной власти". По мнению депутата, фонд креативных пространств нужно формировать в первую очередь из заброшенных и разрушающихся исторических зданий, которые не носят статус памятников культурного наследия и в меньшей степени защищаются законом. Однако, как отмечает Ирина Бабюк, законопроект не предполагает возможности реконструкции зданий и поэтому не позволит включать любые исторические здания в состав фонда креативных пространств.