Деловой центр «Москва-Сити», где еще три года назад пустовало 43% офисов (антирекорд для столичного рынка коммерческой недвижимости), становится популярным не только среди крупных банков и добывающих компаний, но и госструктур. Это привело к тому, что к октябрю уровень вакантности здесь приблизился к среднесрочным 12,2%, выяснили в Colliers International. В результате ставки аренды на офисы в «Москва-Сити» могут вырасти в перспективе на 10–15%.
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ / купить фото
За три квартала 2017 года общий объем сделок с офисными площадями в «Москва-Сити» достиг 86,23 тыс. кв. м, увеличившись на 38% по сравнению с аналогичным периодом 2016 года, говорится в отчете Colliers International. Это привело к сокращению уровня вакантных площадей за рассматриваемый период с 19% до 12,2%. Этот показатель приблизился к среднему значению по рынку — 11,2%. По данным консультантов, за два года уровень вакантности сократился почти в три раза: на начало 2016 года в «Москва-Сити» пустовало 33,6% площадей.
Снижение вакантности в деловом центре отмечает и руководитель отдела исследований JLL Олеся Дзюба. По ее данным, сейчас в «Москва-Сити» пустует 15,6% площадей, хотя еще по итогам третьего квартала эта цифра составляла 19,1%. При этом она указывает: текущий показатель (14,7%) все еще превышает средний по рынку. Аналитик отдела исследований Cushman & Wakefield Мария Логутенко оценивает текущий уровень вакантности в «Москва-Сити» в 14,8%: за год показатель сократился на 1,7%. «Это идет вразрез с тенденцией повышения вакансии, характерной для рынка в целом»,— добавляет она.
Комплекс «Москва-Сити» на Пресненской набережной был задуман еще экс-мэром Москвы Юрием Лужковым, его строительство ведется с начала 1990-х годов. Сейчас общая площадь существующих здесь офисов, пригодных к аренде, оценивается в 910,2 тыс. кв. м, к концу 2017 года показатель должен вырасти до 1,03 млн кв. м. Эта недвижимость долгое время не пользовалась ажиотажным спросом у арендаторов. Так, в 2014 году, по данным Colliers International, здесь пустовало 43% площадей при среднем уровне вакантности в Москве 14,2%. Ситуация начала постепенно меняться с четвертого квартала 2016 года, когда уровень вакантности в «Москва-Сити» оценивался в 17,85%, а в среднем в городе составлял 12,4%.
Тенденция к росту заполняемости сформировалась в том числе благодаря госструктурам. Так, в 2016 году сделку по покупке 55 тыс. кв. м в башне «Око» закрыла московская мэрия, в начале 2017 года стало известно о намерении структур, близких к Россельхозбанку, выкупить 44 тыс. кв. м в комплексе «IQ-Квартал». На днях закрылась еще одна крупная сделка: вторую башню «IQ-Квартал» (74,7 тыс. кв. м) для размещения ряда федеральных министерств выкупило АИЖК. Пока, по расчетам Colliers International, чиновники не занимают значительную долю офисов в «Москва-Сити»: в 33% помещений сейчас компании банковского и финансового секторов, в 17% — компании, специализирующиеся на добыче и распределении природных ресурсов, в 14% — консалтинговые, юридические и рекрутинговые структуры, в 9% — компании обрабатывающего сектора.
Объем свободных помещений в «Москва-Сити» может сокращаться и в дальнейшем. «Площади, которые планируется ввести в ближайшее время, уже практически полностью сданы в аренду или проданы, так что вакантность в “Москва-Сити” может снизиться до 13,5–14%»,— прогнозирует Олеся Дзюба. Мария Логутенко до конца года ждет снижения вакантности на 1,8 процентного пункта (п. п.) — до 13%. Похожие прогнозы у CBRE: консультанты компании ждут сокращения доли пустующих площадей на 1,5 п. п.— до 13%.
Аналитики Colliers International прогнозируют, что высокие темпы поглощения офисных площадей в условиях их минимального ввода в ближайшие год-полтора могут спровоцировать рост ставок аренды на 10–15% и продажи недвижимости в «Москва-Сити». Так, средняя цена выставленных на продажу площадей может вырасти с 245–450 тыс. руб. за 1 кв. м до 269,5–517,5 тыс. руб. за 1 кв. м. Аренда — с 32,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год до 35,8–37,4 тыс. руб. за 1 кв. м в год.