|
Соблюдайте тесноту! |
Панельный дефицит
Самым большим спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры. Их же меньше всего и поступает в продажу.
По словам начальника отдела продаж агентства МИАН Наталии Усовой, в августе по сравнению с июлем объем продаж новостроек вырос на 10% и в сентябре ожидается дальнейший рост. В таких условиях беспокоиться о ликвидности жилья строителям не приходится. Причем в районах точечной застройки, где, по данным компании МИАН, возводится в два раза меньше жилья, чем в районах массовой застройки, дефицит квартир приобрел просто глобальный характер. По словам госпожи Усовой, в целом ряде районов города в строящихся типовых домах в продаже уже нет однокомнатных и двухкомнатных квартир, а, например, в Хорошево-Мневниках сейчас невозможно приобрести вообще никакой квартиры в новом доме — причем строительство большинства из них находится на стадии возведения четырех-восьми этажей.
По мнению директора департамента новостроек компании "Миэль-Недвижимость" Наталии Тихоновской, ситуация с дефицитом небольших квартир сохранится до тех пор, пока столичные строители и НИИ, занимающиеся типовым домостроением, не отойдут от шаблонов советского строительства и не выйдут на рынок с принципиально новым проектом, сочетающим максимальное количество небольших квартир с себестоимостью строительства, сопоставимой с себестоимостью жилья в домах существующих сейчас серий. Тот, кто первым выведет подобный продукт на рынок, получит колоссальную прибыль: 1 кв. м в однокомнатных квартирах сейчас стоит на 20-25%, а в двухкомнатных — на 10-15% дороже, чем в трехкомнатных квартирах в тех же домах.
Заметим, что подобную попытку в прошлом году предпринял Департамент муниципального жилья и жилищной политики (ДМЖиЖП). По его заказу был построен дом, где были только малогабаритные одно- и двухкомнатные квартиры площадью соответственно 23 кв. м и 41,5 кв. м. Однако серия не пошла: очередники отказывались ехать в малогабаритки, рассчитывая, что смогут получить большую жилплощадь. До коммерческого строительства П46мм, ориентированного на продажу квартир на рынке, дело тоже не дошло. Застройщики подсчитали, что возведение лишних сантехнических стояков, перегородок и коридорного пространства, находящегося вне пределов квартир, увеличит себестоимость строительства на 15-20%, и проигнорировали новую серию.
 |
Впрочем, первый заместитель руководителя ведущего панельного застройщика Москвы, компании ДСК-1, Андрей Паньковский считает, что причина дефицита малых квартир кроется вовсе не в нежелании строителей переходить на новые серии домов. В дефиците виноваты очередники: ведь именно маленькие квартиры забирают себе в первую очередь городские власти, чтобы раздать их переселенцам из сносимых пятиэтажек и ветхих домов. Городские власти получают в обмен на земельный участок в среднем 35% всех имеющихся квартир в построенным доме — по сути, почти все однокомнатные и значительную часть двухкомнатных квартир.
Отметим, что сейчас практика платы за право застройки участка долей жилья фактически прекращена постановлением правительства Москвы. С этого года застройщики должны платить за землю "живыми" деньгами. Однако дома, возводимые по новым правилам, поступят в продажу не ранее 2004 года.
Пока же потенциальным покупателям недорогих квартир в новостройках остается только внимательно следить за появлением новых строительных проектов и приобретать жилье еще на стадии нулевого цикла. Тем более что образовавшийся дефицит наверняка приведет к росту цен на наиболее ликвидное жилье. Риэлтеры придерживаются той же точки зрения: по прогнозу МАГР, до конца года рост цен на панельные новостройки составит не менее 10%. Возможно, этот прогноз даже излишне оптимистичен, ведь только в августе цены на квартиры в домах точечной застройки поднялись на 3% (см. график), а массовой — на 1,5%, и это при том, что традиционный сезонный пик спроса на квартиры приходится на осень. Сейчас цены на панельные новостройки в обжитых районах колеблются около $900 за кв. м, и к концу года они, скорее всего, преодолеют рубеж в $1 тыс. Что касается массовой застройки, то средняя цена, вероятнее всего, перешагнет рубеж $650 за кв. м.
Монолит не для всех
Дефицит небольших квартир в монолитных домах ощущается еще больше, чем в домах панельных. Правда, причины его иные. Монолитные дома с самого начала их строительства в 90-е годы позиционировались как элитное жилье. Монолитная технология предусматривает свободную внутреннюю планировку: количество комнат может быть произвольным; ограничения связаны исключительно с запросами покупателей и наличием достаточного количества окон. Площадь даже самых маленьких квартир, учитывая элитный статус монолита, не опускалась ниже 50 кв. м. Сейчас монолитные дома уже не редкость. По словам главы столичного стройкомплекса Владимира Ресина, в Москве их возводится фактически столько же, сколько панельных,— около 2 млн кв. м в год. Однако, по мнению менеджера отдела продаж компании "Кутузовский проспект" Андрея Александрова, царские площади квартир до сих пор остаются их непременным атрибутом. Единственное исключение — монолитные дома, возводимые в районе Куркино. Но это район массовой застройки — найти же небольшую квартиру в монолитном доме в обжитом районе города до недавнего времени было фактически невозможно.
В конце лета ситуация начала меняться. Ряд застройщиков осознали, что монолитное строительство хотя бы в силу своей массовости уже не может предназначаться исключительно для богатых покупателей, и предложили ряд новых планировок, предусматривающих довольно скромные площади квартир. В июле-августе в продаже появились квартиры в монолитных домах, площадь которых оказалась ниже традиционных лимитов: "однушки" — 40-45 кв. м, "двушки" — 60-70 кв. м. Однако, учитывая высокие цены на монолитные дома, наиболее массовая категория столичных покупателей, располагающая $30-60 тыс., рассчитывать на них не может.
Так, ведущий монолитный застройщик Москвы Департамент инвестиционных программ строительства города (ДИПС), который возводит около 50% всего жилья подобного типа, сейчас продает одно- и двухкомнатные квартиры в новостройках, метраж которых превышает квартиры в типовых панельных домах не более чем на 5-6 м. Стоимость 1 кв. м монолитных домах ДИПС в среднем в полтора раза выше, чем в домах типовых панельных серий,— $1,2-1,6 тыс. за кв. м. По словам менеджера ДИПС по маркетингу Евгения Леонова, департамент постепенно снижает стоимость квартир за счет уменьшения метража, однако пока в районах точечной застройки рассчитывает на покупателей, располагающих суммами свыше $60 тыс.
Впрочем, в августе появились квартиры в монолитных домах не только с небольшими площадями, но и с ценами, сопоставимыми с ценами в панельных домах точечной застройки. Например, в строящемся компанией "Интеко" 25-этажном монолитном доме на ул. Анохина стоимость квартир площадью от 41,5 кв. м (однокомнатные), от 58 кв. м (двухкомнатные) и от 70 кв. м (трехкомнатные) не превышает $1 тыс. за кв. м. Учитывая, что новостройки в панельных домах, строящихся по соседству, стоят $850-900 за кв. м, предложение "Интеко" можно назвать одним из наиболее привлекательных в своем ценовом сегменте.
Тем не менее говорить о том, что средний класс, ориентированный на покупку квартир в пределах $30-60 тыс., получил мало-мальски выгодное предложение в монолитных домах, пока не приходится. Те варианты, которые появились в июле-августе, вряд ли удовлетворят существующий спрос. Правда, в отличие от панельных новостроек, дефицита квартир в монолитных домах в минувшем месяце не наблюдалось, оставались стабильными и темпы продаж. Поэтому не исключено, что наметившаяся тенденция к уменьшению абсолютной стоимости квартир (а не 1 кв. м) продолжится. Покупателям стоит подождать: возможно, скоро в этом сегменте рынка появится более дешевое предложение.
ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ