Вслед за собственниками квартир в сносимых хрущевках получить выгоду от реновации пытаются и владельцы нежилых помещений. Они стали поднимать и арендные ставки, и стоимость самих объектов. Но, как и в ситуации с жильем, спрос на такое предложение отсутствует. Все, на что могут рассчитывать собственники готовящихся к сносу помещений стрит-ритейла,— компенсация на основе кадастровой оценки. На это городу может потребоваться 70–80 млрд руб., подсчитали в Swiss Appraisal.
Рисунок: Виктор Чумачев, Коммерсантъ
Собственники нежилых помещений в сносимых хрущевках начали завышать цены, считают эксперты оценочной компании Swiss Appraisal. Так, средняя стоимость продажи помещения свободного назначения на первых этажах жилых зданий, не входящих в программу реновации, составляет от 100 тыс. до 600 тыс. руб. за 1 кв. м в зависимости от района Москвы и удаленности от метро. Между тем за площади в домах под снос сегодня просят от 500 тыс. до 1 млн руб. за 1 кв. м, отмечают в Swiss Appraisal. Арендные ставки в подобных объектах также показывают повышенный уровень, указывают эксперты компании. По их данным, ставка в домах, снос которых не ожидается, составляет 10–30 тыс. руб. за 1 кв. м в год, а в помещениях, входящих в программу реновации, уже 40–100 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
Подобный подогрев рынка сделан искусственно, в том числе и для того, чтобы получить повышенную компенсацию за свою собственность, не исключают в Swiss Appraisal. По оценке компании, властям Москвы потребуется минимум 70–80 млрд руб. для выплаты компенсаций владельцам нежилых помещений даже по неперегретым ценам. Собственники лишатся примерно 3 тыс. объектов средней площадью около 50 кв. м, каждый из которых стоит примерно 2–2,5 млн руб., подсчитали эксперты, добавляя, что в эту сумму не входят убытки и упущенная выгода. Чиновник мэрии сообщил “Ъ”’, что пока вопрос компенсаций собственникам нежилых помещений находится на стадии проработки.
Вряд ли какие-либо действия, направленные на повышение стоимости объекта, помогут собственникам получить больше, чем составляет кадастровая оценка помещения, уверен член президиума «Опоры России» Алексей Небольсин. При этом он знает о случаях, когда предприниматели обращались к оценщикам, чтобы получить новую, более высокую кадастровую стоимость. «Это дает им повод судиться с городом за увеличение компенсации»,— поясняет господин Небольсин. Но он не верит в перспективность таких разбирательств.
Оснований для повышения цен на объекты в сносимых хрущевках нет, считает гендиректор DNA Realty Антон Белых. Спрос на аренду в таких помещениях сильно упал, существующие арендаторы съезжают, так как для тех, кто снимает помещения, участвующие в реновации, законодательно вообще не предусмотрена какая-либо компенсация, поясняет эксперт. Заинтересованности в покупке таких объектов тоже не наблюдается, продолжает он. «Инвесторы опасаются, что новые помещения город будет предоставлять без учета рыночных факторов. Нет никакой определенности, какой и где объект получит собственник снесенного помещения, а главное, какой у него будет трафик»,— подчеркивает господин Белых.
Пока очевидно лишь, что, даже если чиновники наймут независимую оценочную компанию для расчета компенсации, она будет производить его, не используя доходный метод. В среднем объект в стрит-ритейле стоит 100 размеров месячной аренды, столичные же власти, скорее всего, предложат сумму на основе кадастровой стоимости, данных БТИ и т. д., считает Антон Белых.
Владельцы квартир в сносимых домах тоже пытались повысить цены. Почти сразу после объявления о реновации цены на жилье в хрущевках выросли на 3–5%, в отдельных случаях на 10%. Но спроса нет. В марте средняя стоимость жилья в пятиэтажке, по данным ЦИАН, снизилась с 6,75 млн руб. до 6,69 млн руб., а срок экспозиции квартир вырос с 81 до 92 дней. В итоге, по данным «МИЭЛЬ—Сеть офисов недвижимости», с января по июнь доля квартир и в панельных, и в кирпичных пятиэтажных домах в общем объеме предложения сократилась на 0,1–1,3 процентных пункта.