Загородный рынок почти не подает признаков жизни. В последние год-два укрепилось мнение, что он вряд ли оживет в ближайшее время. Однако это не совсем так: рынок, конечно, не демонстрирует докризисной бодрости, но сделки совершаются, покупатели торгуются и даже иногда радуют риэлторов неожиданными предложениями.
География и формат
Сейчас на продажу в Московском регионе, куда входят и Подмосковье, и территория Новой Москвы, выставлено около 2 тыс. домов. По данным департамента аналитики и консалтинга компании Point Estate, на вторичном рынке элитной загородной недвижимости продается около 1,3 тыс. домов. На первичном, по данным компании Welhome, по состоянию на конец мая объем предложения составлял 773 лота, продажи ведутся в 23 коттеджных поселках. За последний квартал объем предложения сократился еще на 6% (второй квартал относительно первого квартала), годовое сокращение составило 17% (май 2017 года к маю 2016 года). Новые проекты на рынок не выходили. Единственная новинка: компания Villagio Estate приступила к строительству третьей очереди поселка "Ренессанс Парк" (19-й км Новорижского шоссе), которая включает в себя 16 особняков классической и средиземноморской архитектуры площадью не более 400 кв. м.
Самой дорогой, по данным департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, является территория Новой Москвы. Средняя цена элитных объектов, расположенных там, составляет 325 млн руб. В 2016 году Москва также лидировала, но средняя цена здесь была выше на 8,5%. На втором месте второй год подряд остается Сколковское шоссе. В 2017 году средняя цена загородной недвижимости по этому направлению составила 292 млн руб., а в прошлом году была ниже на 3%. На третьем месте, как и в прошлом году, остается Рублево-Успенское шоссе со средней ценой предложения 240 млн руб. (снижение за год на 11,5%). Новая Рига на четвертом месте: средняя цена предложения здесь 148,7 млн руб., за год цены выросли на 8,5%. Замыкает рейтинг Минское шоссе со средней ценой предложения 148,6 млн руб. Здесь цены снизились существенно — на 20,5%. Еще в 2016 году это направление занимало четвертое место, являясь более высокобюджетным, чем Новорижское.
Нет плохой погоды
Рынок весны--лета`2017 демонстрирует высокую метеозависимость. Как рассказывает заместитель руководителя департамента маркетинга и продаж компании "Газпромбанк-Инвест" Мария Белова, погодные условия в этом году служат негативным фактором: отмечается всплеск звонков и показов в солнечные дни, а в дождливую и ветреную погоду они сходят на нет.
Однако эксперт замечает и другую интересную тенденцию: "Сравнивая динамику продаж в наших поселках в мае--июне текущего года и том же периоде прошлого года, мы наблюдаем следующее. Хотя в прошлом году звонков было вдвое больше, число сделок почти в три раза выше в этом году. Практически каждое телефонное обращение — целевое. Это говорит и о том, что сейчас люди не просто отслеживают ситуацию на рынке загородной недвижимости, а направленно ищут варианты для приобретения".
Если говорить об элитном рынке в целом, то, по данным директора департамента загородной недвижимости Savills в России Нины Резниченко, в середине июня средняя стоимость объекта на высокобюджетном загородном рынке составляла около 85 млн руб. "За последние несколько месяцев значение этого показателя снизилось незначительно — на 6%",— отмечает эксперт.
При этом средний бюджет спроса на объекты элитного загородного рынка Подмосковья в Savills оценивают с начала года в 76 млн руб.
Тенденция последних лет — повышенный интерес покупателей к таунхаусам. По данным аналитиков Tweed, таунхаус приобретает каждый четвертый покупатель элитной загородной недвижимости. В общем объеме высокобюджетных загородных продаж на этот формат приходится 23%.
Такой интерес, по словам директора департамента загородной недвижимости Tweed Ольги Бахметьевой, вызван, во-первых, тем, что таким образом можно увеличить площадь жилья за меньшие деньги. Таунхаус 150-300 кв. м обычно стоит дешевле, чем аналогичная по площади квартира. А во-вторых, таунхаус может быть на 15% дешевле, чем сопоставимый с ним по площади и находящийся на том же направлении коттедж. Если говорить о конкретных предложениях, то в Tweed подсчитали, что на первичном рынке загородной недвижимости Московского региона экспонируется 18 элитных поселков с таунхаусами (514 лотов). Больше всего таунхаусов продается на Новой Риге — 74%. На втором месте Рублево-Успенское шоссе — 15%. На третьем — Минское: 10%
Средний бюджет покупки — 25 155 287 руб. Средняя площадь таунхауса — 252,4 кв. м, участка — 2,39 сотки. Самый дорогой таунхаус на первичном рынке Московского региона оценивается в 169 261 500 руб. Это таунхаус "под ключ" площадью 778,4 кв. м на участке 7 соток в поселке "Азарово" на Рублево-Успенском шоссе. Самое рациональное предложение в элитном сегменте — таунхаус за 11 620 000 руб. в поселке "Серебряная роща" на Волоколамском шоссе (220 кв. м, 2 сотки).
По данным Savills, наибольшим спросом у покупателей сейчас пользуются таунхаусы площадью 260 кв. м.
Скидки и акции
Спрос на рынке загородной недвижимости стимулируется акциями и скидками. Как рассказывают в Welhome, в течение второго квартала текущего года был реализован ряд акционных лотов в поселках "Довиль" (10-й км Минского шоссе), "Трувиль" (20-й км Минского шоссе) и "Резиденция Рублево" (1-й км Новорижского шоссе); в поселке "Онегино" стоимость четырех лотов снижена на 10-40%; в честь десятилетнего юбилея компании в поселках Villagio Estate покупателям предоставляется скидка 10% на первичные предложения в проектах "Миллениум Парк", "Ренессанс Парк", "Монтевиль" и "Мэдисон Парк", при этом скидка суммируется со спецпредложениями в этих проектах, акция продлится до конца года; в поселке "Шато Соверен" стоимость дома площадью 340 кв. м на 23 сотках снижена 20%, возможно, акция продлится до конца августа.
Есть и курьезы. Как рассказывает директор по городской и загородной недвижимости компании Knight Frank Алексей Трещев, за последний месяц в компании появились заявки на покупку элитной недвижимости по бартерной схеме. Собственник подмосковного торгового центра хотел обменять его на элитную квартиру стоимостью $4,5 млн, также одна клиентка хотела обменять драгоценное украшение стоимостью $10 млн на дом ценой $5 млн.
И еще одно наблюдение от генерального директора компании Welhome Анастасии Могилатовой: "Изменилась структура предложения относительно валютного позиционирования: если год назад на первичном рынке элитной загородной недвижимости Подмосковья 30% лотов позиционировались в прайс-листах в рублевом эквиваленте, а 70% — в долларовом, то сейчас пропорция обратная — 70% в рублях и 30% в долларах".