Коротко

Новости

Подробно

Летнее ценостояния

Журнал "Коммерсантъ Деньги" от , стр. 40
Полоса 040 Номер № 24(379) от 26.06.2002
Летнее ценостояния
       Когда все продают, нужно покупать! Девиз биржевых маклеров применительно к столичному рынку недвижимости сейчас более чем актуален. Цены не растут уже полгода, предложение значительно превышает спрос, а дисконт на 5-10%, предоставляемый продавцами, из исключения стал правилом. Осенью все изменится — рынок рванет вверх, и цена квадратного метра в московских квартирах увеличится не меньше чем на 15-20%. Если у вас есть свободные деньги, самое время вложить их в дешевеющую столичную недвижимость.
Новостройки
       Несмотря на масштабные рекламные кампании, весь май и начало июня продавцы с трудом находили покупателей. Предложение осталось на прежнем уровне, а вот спрос, благодаря сезону отпусков, опустился до минимального за последние 12 месяцев. В июле ценовая ситуация останется прежней, однако в том, что уже во второй половине августа цены возрастут, сомневаться не приходится. Факторов, определяющих изменение цен в долгосрочной перспективе, несколько.
       Самый дешевый сегмент рынка — типовые панельные дома в районах массовой застройки — перестает быть доминирующим на рынке продажи жилья. В Марьине, Бутове и Жулебине застройка свободных участков подходит к концу, соответственно, уменьшается и количество предлагаемых к продаже квартир. Однако цены на них не растут: покупатели квартир в районах массовой застройки ограничены в средствах и при малейшем повышении цен начинают подыскивать более дешевые варианты в Подмосковье. Например, двухкомнатную квартиру в Жулебине сейчас можно купить за $45 тыс. При этом от центра города до нее ехать всего на 20 минут меньше, чем до такой же квартиры в Люберцах. Но Люберцы формально расположены в области, и квартира там стоит почти на $15 тыс. дешевле.
       Точечная застройка продается совершенно иначе, чем массовая. Покупатели ориентируются не столько на цену, сколько на месторасположение и планировку. Потому и цены на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры в этом сегменте рынка не отличаются на 10-20%, как в районах массовой застройки, и квадратный метр в однокомнатной квартире стоит столько же, сколько в двухкомнатной. Люди, ориентированные на покупку квартир в "точках", в случае повышения цен, как правило, изыскивают дополнительные средства. А то, что в перспективе это повышение произойдет, сомневаться не приходится. В прошлом обзоре столичного рынка недвижимости мы упоминали, что новые правила предоставления земельных участков под застройку будут предусматривать их оплату не долей построенного жилья, а "живыми" деньгами. В конце мая правительство Москвы расставило все точки над i: платить за землю строители будут авансом, причем всю сумму сразу. Риэлтеры считают, что этого вполне достаточно, чтобы спровоцировать рост цен на новостройки.

Наталия Тихановская, директор департамента новостроек компании "Миэль-недвижимость": То, что новые правила предоставления участков под застройку приведут к росту себестоимости строительства и, как следствие, к росту цен, очевидно всем. Если раньше компании должны были инвестировать в строительство только средства, необходимые на разработку исходно-разрешительной документации и работы нулевого цикла, а дальнейшие вложения обеспечивали покупатели жилья, то сейчас им придется платить 30-40% от стоимости проекта в городской бюджет за год-полтора до того, как они смогут начать реальные продажи. Впрочем, стоит отметить, что покупатели столь долгосрочную перспективу (строительство домов по новым правилам начнется не раньше чем через год.— "Деньги") не учитывают, а по крайней мере в ближайшее время цены наверняка останутся стабильными.
       Однако существует еще один фактор, который неизбежно скажется на ценах, причем не в отдаленном будущем, а в ближайшем. Ряд поставщиков стройматериалов, прежде всего цемента, в минувшем месяце одновременно подняли отпускные цены почти на треть. Попытки строителей путем сепаратных переговоров с руководителями заводов добиться возврата к прежним расценкам успеха не принесли. Очевидно, что компенсировать свои потери строители попытаются за счет покупателей. Доля цемента в себестоимости строительства не превышает 5%, но вслед за цементниками поднять цены могут и остальные поставщики. В этой ситуации рост цен на новостройки на 10-20% кажется не столько прогнозом, сколько неизбежным шагом.
       
Вторичный рынок
       На вторичном рынке летняя распродажа. На трех-четырехкомнатные квартиры и квартиры в старых домах с деревянными перекрытиями цены снизились на 3-4%. Что касается одно-двухкомнатных квартир, то цены на них не падают, а наиболее ликвидный товар, "однушки" и "двушки" в 16- и 17-этажных панельных домах 80-х и 90-х годов застройки, благодаря избыточному спросу, даже имеет резерв для роста.

Отметим, что летнюю активность столичного рынка недвижимости обеспечивают участники сложных сделок: разъездов, съездов, продажи квартир с альтернативной покупкой. Что касается "чистых" продавцов и покупателей, то они воспользоваться стабильной ценовой ситуацией для решения своих жилищных проблем не спешат. Продавцы, похоже, окончательно уверовали в сезонную цикличность рынка, а потому считают, что летом цены на квартиры традиционно падают, а осенью столь же традиционно растут. Вывод — выставлять квартиры на продажу нужно не раньше сентября. Покупатели, располагающие свободными средствами, летом озабочены не столько приобретением квартир, сколько своими отпусками и тоже откладывают решение жилищного вопроса на осень.
       Вячеслав Зубов, менеджер отдела продаж компании "Кутузовский проспект": Сделок стало меньше. Причина не только в слабой активности продавцов и покупателей. Риэлтеры тоже люди и активной работе с клиентами летом предпочитают отдых на даче или путешествия. Но уже в августе потенциальные покупатели столкнутся с проблемой устройства своих детей в детские сады и школы. Этого будет достаточно, чтобы они активизировали свою деятельность. Что касается изменения цен, то оно произойдет только в том случае, если изменятся цены на новостройки.
       
Аренда
       Предложение квартир сейчас самое большое за последние полтора года. По словам руководителя отдела аренды компании "Миан" Ирины Бобко, "народ разбежался по дачам и заграницам, и реальных арендаторов, испытывающих необходимость немедленно снять квартиру, фактически не осталось. Заявки, конечно, есть, но клиенты просто присматривают варианты на будущее и знакомятся с рынком, устраивая себе познавательные экскурсии на предлагаемые к аренде квартиры".

Стагнация на рынке привела к очередному снижению цен, которые достигли минимальных показателей за последние полтора года. В дешевом сегменте (до $300 в месяц) очередное падение ставок составило $30-50. И снижение цен продолжается почти полгода, благодаря чему приличную однокомнатную квартиру в спальном районе сейчас можно снять не за $300, как в конце января, а за $150-200, причем долго искать подходящий вариант не придется. Аналогичная ситуация и с квартирами средней ценовой категории ($300-1000). Что касается более дорогих квартир, то снижение спроса стало ожидаемым, но все равно неприятным сюрпризом для арендодателей: в предыдущие два месяца квартиры в респектабельных домах с доброкачественным ремонтом и меблировкой пользовались устойчивым спросом. В отличие от менее дорогих квартир в этом сегменте рынка снижение ставок не наблюдается. Учитывая полное отсутствие спроса в сезон летних отпусков, сдать их даже при существенном снижении цены все равно нет никакой возможности.
       Коттеджи и дачи в ближнем Подмосковье, несмотря на начало лета, сдаются тоже с большим трудом. Причин две. Во-первых, все, кто хотел снять на лето загородный домик, сделали это еще в апреле--мае. Во-вторых, на волне ажиотажного весеннего спроса цены поднялись до заоблачных высот. Потенциальные арендаторы просто не в состоянии переварить такие ставки и пытаются найти какую-нибудь альтернативу подмосковному отдыху, тем более что она есть. Вместо проживания в маленьком дачном домике в 100 км от Москвы за $300 в месяц можно неплохо отдохнуть на черноморском побережье, а комфортабельное путешествие на круизном океанском лайнере выглядит намного привлекательнее аренды за $5 тыс. коттеджа на Рублевке.
ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ
       
Диаграммы. Динамика цен на московские новостройки (111 kb)

Комментарии
Профиль пользователя