|
Летнее ценостояния |
 |
Новостройки
Несмотря на масштабные рекламные кампании, весь май и начало июня продавцы с трудом находили покупателей. Предложение осталось на прежнем уровне, а вот спрос, благодаря сезону отпусков, опустился до минимального за последние 12 месяцев. В июле ценовая ситуация останется прежней, однако в том, что уже во второй половине августа цены возрастут, сомневаться не приходится. Факторов, определяющих изменение цен в долгосрочной перспективе, несколько.
Самый дешевый сегмент рынка — типовые панельные дома в районах массовой застройки — перестает быть доминирующим на рынке продажи жилья. В Марьине, Бутове и Жулебине застройка свободных участков подходит к концу, соответственно, уменьшается и количество предлагаемых к продаже квартир. Однако цены на них не растут: покупатели квартир в районах массовой застройки ограничены в средствах и при малейшем повышении цен начинают подыскивать более дешевые варианты в Подмосковье. Например, двухкомнатную квартиру в Жулебине сейчас можно купить за $45 тыс. При этом от центра города до нее ехать всего на 20 минут меньше, чем до такой же квартиры в Люберцах. Но Люберцы формально расположены в области, и квартира там стоит почти на $15 тыс. дешевле.
Точечная застройка продается совершенно иначе, чем массовая. Покупатели ориентируются не столько на цену, сколько на месторасположение и планировку. Потому и цены на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры в этом сегменте рынка не отличаются на 10-20%, как в районах массовой застройки, и квадратный метр в однокомнатной квартире стоит столько же, сколько в двухкомнатной. Люди, ориентированные на покупку квартир в "точках", в случае повышения цен, как правило, изыскивают дополнительные средства. А то, что в перспективе это повышение произойдет, сомневаться не приходится. В прошлом обзоре столичного рынка недвижимости мы упоминали, что новые правила предоставления земельных участков под застройку будут предусматривать их оплату не долей построенного жилья, а "живыми" деньгами. В конце мая правительство Москвы расставило все точки над i: платить за землю строители будут авансом, причем всю сумму сразу. Риэлтеры считают, что этого вполне достаточно, чтобы спровоцировать рост цен на новостройки.
 
|
Однако существует еще один фактор, который неизбежно скажется на ценах, причем не в отдаленном будущем, а в ближайшем. Ряд поставщиков стройматериалов, прежде всего цемента, в минувшем месяце одновременно подняли отпускные цены почти на треть. Попытки строителей путем сепаратных переговоров с руководителями заводов добиться возврата к прежним расценкам успеха не принесли. Очевидно, что компенсировать свои потери строители попытаются за счет покупателей. Доля цемента в себестоимости строительства не превышает 5%, но вслед за цементниками поднять цены могут и остальные поставщики. В этой ситуации рост цен на новостройки на 10-20% кажется не столько прогнозом, сколько неизбежным шагом.
Вторичный рынок
На вторичном рынке летняя распродажа. На трех-четырехкомнатные квартиры и квартиры в старых домах с деревянными перекрытиями цены снизились на 3-4%. Что касается одно-двухкомнатных квартир, то цены на них не падают, а наиболее ликвидный товар, "однушки" и "двушки" в 16- и 17-этажных панельных домах 80-х и 90-х годов застройки, благодаря избыточному спросу, даже имеет резерв для роста.
 
|
Вячеслав Зубов, менеджер отдела продаж компании "Кутузовский проспект": Сделок стало меньше. Причина не только в слабой активности продавцов и покупателей. Риэлтеры тоже люди и активной работе с клиентами летом предпочитают отдых на даче или путешествия. Но уже в августе потенциальные покупатели столкнутся с проблемой устройства своих детей в детские сады и школы. Этого будет достаточно, чтобы они активизировали свою деятельность. Что касается изменения цен, то оно произойдет только в том случае, если изменятся цены на новостройки.
Аренда
Предложение квартир сейчас самое большое за последние полтора года. По словам руководителя отдела аренды компании "Миан" Ирины Бобко, "народ разбежался по дачам и заграницам, и реальных арендаторов, испытывающих необходимость немедленно снять квартиру, фактически не осталось. Заявки, конечно, есть, но клиенты просто присматривают варианты на будущее и знакомятся с рынком, устраивая себе познавательные экскурсии на предлагаемые к аренде квартиры".
 
|
Коттеджи и дачи в ближнем Подмосковье, несмотря на начало лета, сдаются тоже с большим трудом. Причин две. Во-первых, все, кто хотел снять на лето загородный домик, сделали это еще в апреле--мае. Во-вторых, на волне ажиотажного весеннего спроса цены поднялись до заоблачных высот. Потенциальные арендаторы просто не в состоянии переварить такие ставки и пытаются найти какую-нибудь альтернативу подмосковному отдыху, тем более что она есть. Вместо проживания в маленьком дачном домике в 100 км от Москвы за $300 в месяц можно неплохо отдохнуть на черноморском побережье, а комфортабельное путешествие на круизном океанском лайнере выглядит намного привлекательнее аренды за $5 тыс. коттеджа на Рублевке.
ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ
Диаграммы. Динамика цен на московские новостройки (111 kb)