Усадебное хозяйство
Российские усадьбы могут стать новым сегментом рынка элитной загородной недвижимости: вот-вот будут приняты законы, направленные на спасение исторического наследия всеми способами, включая передачу его в частные руки.Для начала разберемся, что представляют собой объекты, которые не сегодня-завтра будут выставлены на рынок.
Классическая русская усадьба состояла, как правило, из главного дома, флигелей, хозяйственных построек (в том числе конюшен и конных дворов). Часто в усадьбе была и своя церковь. В поместье всегда был парк: ландшафтный (облагороженный фрагмент леса) или регулярный (насаженный), с искусственными прудами или расположенный на берегу реки. Усадьба занимала в среднем 5-20 га. До революции в каждой губернии центральной России было 400-800 усадеб разной площади и построенных в разном архитектурном стиле. Полностью разрушенные усадьбы, разумеется, памятниками не являются, и земли, на которых они стояли, покупаются и продаются как обычная земля (надо отметить, что расположены они, как правило, в очень живописных местах). До нашего времени сохранилась треть усадеб, и у четверти из них уцелели главный дом или другие крупные постройки. Таким образом, речь идет о 350-400 усадебных комплексах в центральной России, из которых примерно 150 расположены в Московской области. Эти объекты состоят на учете в органах охраны памятников и находятся под защитой закона.
Однако в приличном состоянии находятся, пожалуй, лишь те поместья, что используются как дома отдыха еще с советских времен и поэтому ремонтируются и реставрируются. Значительная же часть усадеб была занята больницами, в том числе туберкулезными и психиатрическими, и прочими социальными учреждениями. После 1991 года число соцучреждений резко сократилось, и обитатели покинули исторические дома, даже не заколотив в них окна.
Путем приватизации
Отреставрировать заброшенную усадьбу и поселиться в ней не может сегодня даже состоятельный человек. По той причине, что дом этот охраняется государством. В России памятники истории и культуры по значению, уровню охраны и распоряжению делятся на местные и федеральные. Абсолютное большинство усадеб с сохранившимися постройками — федерального значения, и по нынешним законам их приватизация невозможна.Правда, в действительности ситуация несколько иная. В частности, московские памятники (а это особняки в самых престижных районах) — давний предмет спора между Министерством культуры РФ и столичным правительством. По данным Инспекции охраны недвижимых памятников истории и культуры Министерства культуры РФ, в Москве незаконно приватизировано 54 объекта федерального значения.
Впрочем, существует и юридически чистый способ получения в собственность федерального объекта: нужно добиться постановления правительства о снижении значения памятника. После этого, по закону, его можно приватизировать. Но способ этот хорош для тех немногих, кто вхож в правительственные кулуары и ради кого могут и постановление издать. Скажем, скульптор Зураб Церетели таким способом получил дворец Долгоруких, расположенный по адресу Пречистенка, 19. В Министерстве культуры говорят, что один из уже не работающих замминистров росчерком пера лишил федерального значения дворец, сохранившийся в московском пожаре 1812 года. Но такие случаи редки.
В основном же новые хозяева получают усадьбы федерального значения на условиях долгосрочной аренды. Но у арендной практики есть серьезные недостатки.
Михаил Ятковский, эксперт Фонда возрождения русской усадьбы: "Реставрация и реконструкция исторических объектов стоит на порядок дороже, чем новое строительство. В сегодняшних условиях, когда усадьбу можно получить только в аренду, крупные компании и частные инвесторы не готовы рисковать большими деньгами, ведь договор аренды, как ни крути, всегда может быть расторгнут государством, действия которого у нас непредсказуемы".
Помимо арендного договора государство заключает с арендатором охранное соглашение. В нем сказано, что нарушение исторического облика памятника недопустимо; оно же регламентирует перечень и порядок реставрационных работ.
Но и это можно обойти. Показательна история с усадебным комплексом Никольское-Урюпино, расположенным в Красногорском районе Московской области. В 1999 году его взял в аренду на три года Владимир Брынцалов. Он обязался в первый же год провести необходимые противоаварийные работы, а затем — полную реставрацию зданий и реконструкцию парка. Однако получить значительный земельный участок депутату и бизнесмену не удалось, и он заявил, что делать ничего не будет, пока не станет здесь полным хозяином. Три года памятник разрушался, и в 2001 году суд расторг арендный договор по иску Министерства культуры. Но Брынцалов тем временем добился снятия с усадьбы федерального уровня охраны, и сейчас руководство Московской области готовит документы для проведения приватизационного конкурса: помимо Брынцалова на усадьбу нашлись еще два претендента.
Так или иначе, интерес к историческим усадьбам год от года растет. Прежде всего у руководителей крупных компаний. Например, компания "Юкос" восстановила усадьбу Коралово в Зеленоградском районе; "Вымпелком" реконструирует усадьбу "Ивановское" на берегу Истринского водохранилища; РАО ЕЭС распоряжается поместьями Михайловское в Подольском районе и Карачарово в Тверской области.
Памятникам закон не писан
О возможностях государства обеспечить охрану памятников красноречиво свидетельствуют цифры. За последние десять лет Россия, по данным Министерства культуры, навсегда утратила 346 памятников федерального значения, а отреставрировала всего десять: в основном пушкинские места, в связи с юбилеем поэта. В Минкульте давно поняли, что, если исторические объекты может спасти приватизация, нужно на это идти. Разработанный в министерстве законопроект "Об охране объектов исторического наследия (памятников истории и культуры)" прошел все три чтения в Госдуме, после чего застрял в Совете федерации. Здесь ряд положений вызвал споры, и сейчас над законом работает согласительная комиссия.Тамара Гудима, советник министра культуры РФ, одна из тех, кто разрабатывал законопроект: "Главная задача нового закона — обеспечение памятников единой системой охраны, независимо от формы собственности, в которой они находятся. Будет составлен новый общегосударственный реестр памятников, каждый объект получит паспорт. Выделяется понятие "предмет охраны": здесь самое ценное — фасад, а здесь — интерьеры. Все переделки допускаются только с разрешения органов охраны. Больше всего споров вызывает 15-я статья, которая должна привлечь собственников. Она гласит, что, если человек вкладывает средства в реставрацию, он получает право на частичную компенсацию своих затрат от государства. Мне эта статья видится принципиально важной, а оппоненты говорят, что денег на это в бюджете не найдется. Так или иначе, часть поправок Госдумой и Советом федерации уже согласована, и я надеюсь, что до лета этот закон пройдет все инстанции".
В законопроекте говорится, что приватизации не подлежат особо ценные памятники, признанные мировым и археологическим наследием, историко-культурные заповедники, музеи. То есть можно будет брать в собственность памятники, не относящиеся к этим категориям (а большинство усадеб в списках объектов, являющихся мировым наследием, не значатся).
В общем законе "О приватизации", вступившем в силу в апреле 2002 года, сказано, что при приватизации объектов культурно-исторического наследия федерального значения обязательства по их сохранению определяют федеральные органы охраны памятников. Но, чтобы эта статья закона работала, нужно уточнить процедуру разграничения собственности на такие объекты между центром и регионами. Концепция такого документа обсуждается, и, по-видимому, не обойдется без борьбы за обладание памятниками истории, которые по новой паспортизации включают не только строения, но и значительные земельные угодья. В федеральных министерствах — Минкульте и Минимущества — главным противником закона считают Юрия Лужкова. Его могут поддержать мэр Санкт-Петербурга, губернаторы Московской, Тверской, Рязанской, Калужской областей, Краснодарского и Ставропольского краев — именно там расположены наиболее привлекательные для инвесторов усадьбы.
ЮРИЙ ЛЬВОВ