С 1 января 2017 года вступают в силу изменения в Градостроительный кодекс РФ, который позволит инвесторам и региональным властям принудительно выкупать участки у собственников заброшенных или используемых не по назначению территорий. Некоторые эксперты связывают с этим надежды на оживление редевелопмента промышленных зон, так называемого "серого пояса".
Перспективы редевелопмента территории «Красного треугольника» неясные, несмотря на хорошую локацию
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
В обжитых районах Петербурга практически не осталось свободных территорий для строительства. Ленобласть также "закрутила гайки" и выдавать разрешения на новое строительство на границе с городом отказывается. Редевелопмент бывших промышленных территорий остается единственной возможностью развития города в плане создания комфортных условий проживания и повышения качества жизни петербуржцев.
Довольно много проектов редевелопмента в Петербурге уже успешно реализовано или находится на различных стадиях разработки и строительства. В компании Knight Frank St. Petersburg подсчитали итоги освоения промышленных территорий за последние годы: арендная площадь реализованных здесь бизнес-центров составляет 589 тыс. кв. м, а площадь жилья — 5,7 млн кв. м.
Новая надежда
Но еще больший объем предстоит освоить: "серый пояс" — это тысячи гектаров, миллиардные инвестиции. Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ГК "Финам", подсчитал, что общая площадь промзон в Петербурге составляет около 18,9 тыс. га. Редевелопмент проведен не более чем на 0,6 тыс. га. "Остальные площади пустуют или используются не по назначению: доля нелегально или непрофильно используемых территорий (например, под ритейл или нелегальное жилье, рынки) может быть достаточно высокой и достигать 50%. Процесс выявления подобных случаев очень сложен и дорог", — говорит господин Нигматуллин.
Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate, оценивает долю земель, занимаемых действующими производствами в "сером поясе", в 38%. "Для города это очень большой показатель. Для сравнения, в европейских городах он достигает лишь 10%", — говорит он.
Анна Энглас, консультант-аналитик отдела исследований рынка недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE, считает, что с начала следующего года ситуация в редевелопменте может измениться: "Редевелопмент промышленных зон получает активное распространение и поддерживается законом 373-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ", который вступит в силу с 1 января 2017 года. Этот документ позволит инвесторам и региональным властям принудительно выкупать участки у собственников заброшенных или используемых не по назначению территорий. Для Петербурга проблема редевелопмента промышленных зон стоит наиболее остро, поскольку значительный объем промышленных территорий располагается в исторической части города".
Две проблемы
Кроме сложностей, характерных для каждого конкретного проекта, в целом в проектах редевелопмента территорий "серого пояса" есть две главные проблемы — это раздробленность собственности и постоянные изменения в области охранных обязательств и ограничений. "Если какое-либо предприятие было приватизировано по частям, консолидировать его обратно будет крайне сложно, поскольку требуется, в том числе, и сильный административный ресурс. На рынке есть несколько примеров предприятий, перспективы редевелопмента которых весьма туманны как раз по этой причине, несмотря на хорошую локацию. Один из наиболее ярких примеров — "Красный треугольник", где часть территории активно развивается, а другая, напротив, находится в весьма плачевном состоянии", — отмечает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg.
Редевелопмент всегда подразумевает вывод производства с существующих площадок в центре города, однако в сегодняшних реалиях речь чаще идет о полном закрытии предприятия. В связи с этим администрация города стала задумываться над тем, как соблюсти баланс между этими процессами.
Светлана Лежнева, начальник отдела маркетинговых исследований ГК "Пионер", направление "Санкт-Петербург", отмечает, что редевелопмент промышленных зон связан с необходимостью внесения изменений в генплан города, а это пока достаточно сложный и длительный для девелоперов процесс, затрудняющий финансовое планирование проектов. "Хорошим стимулом для этого процесса было бы создание городскими властями ускоренной процедуры разработки градостроительной документации", — считает она.
Госпожа Лежнева полагает, что основным тормозом процесса редевелопмента долгое время была неочевидность выгоды от закрытия или передислокации промышленного предприятия на новую площадку. Сейчас, когда цены на земельные участки значительно выросли, экономика подобных проектов стала жизнеспособной.
Зачастую владельцы земельных участков, расположенных в "сером поясе", уже не имеют собственного производства или ведут его в весьма сокращенном варианте, а оставшиеся мощности или офисные помещения сдают в аренду разрозненным арендаторам. Пока подобная деятельность остается рентабельной, реконструкция таких зон будет затруднена.
Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО "Ойкумена", рассуждает: "Пока остаются свободные территории в черте города, то их осваивать легче, чем реконструировать зоны "серого пояса". Но такие территории стремительно сокращаются и застраиваются, поэтому, конечно, постепенно проявится политическая воля, направленная на реконструкцию этих участков. Для каждого девелопера важна экономика проекта, и городу необходимо сделать первый шаг и инвестировать, грубо говоря, 100 рублей в развитие этих территорий, которые приведут за собой уже 1000 рублей частных инвестиций".
Оставить промзоны
Но пока, как считает Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент", власти города никак не стимулируют освоение "серого пояса". Более того, действующая администрация провозгласила, что будет придерживаться политики сохранения зон функционирования промышленности. "С одной стороны, в основе такого решения лежит совершенно верный посыл о том, что необходимо не просто строить жилье, но и создавать центры занятости для людей. Но что-то мы пока не слышали о проектах размещения новых малошумных экологичных центров занятости, обеспечивающих работой большое число людей на территории "серого пояса". Поэтому не совсем понятно, когда настанут те светлые времена, в которые "серый пояс" заживет своей новой важной и чистой жизнью", — иронизирует госпожа Денисова. По ее мнению, большинство площадей на территории прежних промышленных предприятий используются неэффективно, иначе и темы освоения этих земель не было бы, если бы все они активно функционировали, генерировали прибыль, обеспечивали занятость. "Мы видим, что на таких территориях стоят разрушающиеся здания, которые с большим или меньшим успехом сдаются под склады и кустарные производства, а в массе своей пустуют. Конечно, эти территории нужно заново осмыслить. На них сосредоточен большой ресурс по инженерии, туда, как правило, подведены серьезные мощности по энергоснабжению, теплу, воде, канализации, то есть сделать эти территории зонами жилой застройки не так уж и трудно, нужно только провести рекультивацию. Это востребованная земля, потому что находится в городской черте. Строительное сообщество, да и горожане хотели бы, чтобы городская застройка не перемежалась многокилометровыми заборами, окружающими промышленные предприятия", — говорит госпожа Денисова.
Оптимисты
Эдуард Тиктинский, президент холдинга RBI, также уверен, что в решении вопроса "серого пояса" нужна государственная воля. "Когда в Лондоне реализовывали проект Canary Wharf, его управление на определенное количество лет было передано федеральной структуре, которая взяла на себя полный комплекс вопросов — финансирование, логистику, обеспечение территории инженерными сетями. Затем эти земельные участки были выставлены на тендер. В результате был не только достигнут запланированный уровень окупаемости, но самое главное — огромная депрессивная территория получила колоссальный импульс развития".
Господин Тиктинский полагает, что в Петербурге основными инструментами решения вопроса могут стать требования к предприятиям по ограничению санитарных зон, налоговая политика в той части, что находится у города, и создание архитектурных концепций с подробной отработкой планировок территорий: "Если сделать, к примеру, ППТ "серого пояса" на правом берегу Невы, то каждый собственник промышленного предприятия будет понимать, какой примерный объем площади там можно построить, какую выгоду получить. Территория станет коммерчески более привлекательной. С другой стороны, стимулировать собственника к принятию решения будут налоги и требования сократить санитарную зону в рамках своих границ, необходимость модернизировать производство. И еще один элемент — создание технопарков, куда производства могут быть переведены, где будет удобно строить современное производство. Нужен комплекс грамотных профессиональных мероприятий. И если двигаться по всем этим направлениям, в какой-то момент мы увидим прорыв".
Впрочем, некоторые промышленные предприятия власти выводить все же собираются. Алла Сидоренко, руководитель направления индустриальной недвижимости компании "Бестъ. Коммерческая недвижимость", указывает на то, что согласно концепции правительства Петербурга, до 2030 года в городе подлежит сокращению около 4 тыс. га общей площади территорий, занимаемых объектами производственного назначения, а также объектами инженерной инфраструктуры и железнодорожного транспорта.
Идти тремя путями
Александр Паршуков, директор по инвестициям АО "ВТБ Девелопмент", полагает, что чтобы начать работу по выводу, необходимо работать сразу в трех направлениях: согласовать с предприятиями план переезда, подготовить площадки на окраинах города для перевода производственных мощностей и разработать концепции освоения освобождаемых пространств. "Пока такой концептуальный подход выглядит сомнительно по той причине, что его реализация потребует многолетнего бесперебойного финансирования. Оно будет необходимо как для подготовки площадок для переезда, так и для строительства транспортной и социальной инфраструктуры в центре — эти расходы невозможно в полной мере переложить на застройщиков", — говорит господин Паршуков.
Иван Починщиков считает, что около 30% неосвоенных промышленных территорий можно отвести под коммерческое назначение, а остальные 70% — под жилье, куда также будет входить создание социальных объектов, благоустройство и озеленение.
Немаловажным для девелоперов остается и вопрос себестоимости освоения бывших промзон. Ведь нередко земли, ранее занимаемые промышленностью, требуют, помимо прочего, и рекультивации.
Николай Афонин, заместитель генерального директора демонтажной компании "Арасар", подсчитал, что в Петербурге на территории Октябрьской набережной, промзоны с наибольшим на данный момент потенциалом, стоимость ввода одного гектара варьируется в пределах 5-6,5 млн рублей.