Владимир Воронин построит новый UP-квартал "Римский" в Ленинском районе Подмосковья за 30 млрд руб. Жилье остается самым доходным сегментом в девелопменте, маржинальность таких проектов может достигать 30%. Но продавать жилье застройщику придется в условиях нестабильного спроса и высокой конкуренции.
Фото: Василий Шапошников, Коммерсантъ / купить фото
ФСК "Лидер" Владимира Воронина запускает новый проект — UP-квартал "Римский" в поселке Развилка Ленинского района, что в 4 км от МКАД по Каширскому шоссе. Девелопер рассчитывает до 2023 года построить 540 тыс. кв. м. Проект займет 24,7 га и будет строиться в семь очередей. Минимальная стоимость квартиры составит 2,2 млн руб. В компании оценивают инвестиции в проект в 30 млрд руб.
UP-квартал "Римский" — третий крупный проект в столичном регионе, заявленный в этом году, подсчитал директор департамента проектов Est-a-Tet Владимир Богданюк. Ранее группа ПИК анонсировала строительство "Саларьево Парк" общей площадью 941 тыс. кв. м, а Capital Group — "Мир Митино" на 676 тыс. кв. м. "Преимущество крупных проектов — в диверсификации рисков за счет разделения проекта на фазы. Это позволяет создавать наиболее востребованный рынком продукт на каждом этапе реализации",— отмечает господин Богданюк.
Управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая предупреждает, что Ленинский район Подмосковья является зоной высокой конкуренции между застройщиками. Новому проекту "Лидера" придется конкурировать с городом-спутником Видное, в котором много новостроек. В непосредственной близости от "Римского" строится жилой комплекс "Новая Развилка" (на 18 га будет 11 жилых корпусов). "Продажи в этом комплексе только стартовали, и уровень цен минимальный — от 62 тыс. руб. за 1 кв. м",— говорит госпожа Литинецкая. По ее оценке, в "Римском" цены будут 70-75 тыс. руб. за 1 кв. м. Плюс у проекта достаточно конкурентов внутри МКАД (в частности, жилые комплексы "Ясный" и "Загорье"). "В них квартиры дороже, но это предложение будет влиять на решение покупателей, потому что, поднакопив, можно приобрести квартиру в Москве",— рассуждает эксперт.
В условиях общего экономического спада и снижения потребительской активности девелопмент жилья по сравнению со строительством коммерческой недвижимости остается наиболее перспективным и доходным. Сейчас участники рынка неохотно говорят о доходности своих проектов, но, по словам главы Москомстройинвеста Константина Тимофеева, этот показатель может достигать 25-35%. Правда, динамика продаж остается нестабильной.
Оценки участников рынка меняются от квартала к кварталу. Росреестр фиксирует рост числа зарегистрированных договоров долевого участия: в сентябре текущего года их было 3 тыс. против 1,4 тыс. в сентябре прошлого года. Публичные девелоперы фиксируют рост продаж. За девять месяцев 2016 года денежные поступления от продажи недвижимости группы ПИК выросли на 65,9%, до 58,7 млрд руб., у Etalon Group — на 75%, до 33,7 млрд руб. У ЛСР количество новых контрактов в рублях увеличилось на 51%, до 53,1 млрд руб. Результаты крупных девелоперов, чьи акции торгуются на бирже, лучше, чем у непубличных компаний, так как покупатели воспринимают их как более надежных, поясняли ранее эксперты, опрошенные "Ъ". По словам Владимира Богданюка, продажи растут не только из-за снижения стоимости ипотеки, но и в связи с увеличением объема предложения: в Москве в среднем на 30%, а в массовом сегменте в 2,3 раза.